酒店、民宿和公寓都不赚钱 为什么Co-living却代表了未来？

　　在商业地产圈一直会有这样的讨论：既然同等区位，XX是坪效相对最低的选择，为何你还要去做?比如之前新派公寓的王戈宏就举例说他去拿房遇到的竞争对手往往是付租能力更高的联合办公、教育培训甚至月子中心，反向的思考就是：既然对于大房东来说租金收益是最现实的选择，他们为什么不可以去选月子中心?在这样的讨论语境中，“XX”通常所指就是酒店、民宿和公寓，因为普遍意义上这三者都是偏“住”的属性，本身都存在利润空间狭小问题，付租能力都偏弱。

　　这次“中国城市更新论坛上海秋季行走及‘5+5沙龙’”上，高和资本的董事长苏鑫就问了创享DNA的创始人王柯翔一个很现实的问题：对于永嘉路创享DNA Coffice集合店，既然只有两千平米左右的面积，为何还要在咖啡、快闪店、办公之外加上只有五间房的民宿?难道就只是为了迎合资本追捧的“Co-living”概念?即使是出于为年轻人提供居住服务的考虑，既然位于上海这个核心的地段，整合周边的青年公寓或者民宿资源，不是更加合理?这个问题的核心点依然是民宿经营的经济性。

　　苏总的这个问题代表着商业地产专业投资圈非常普遍的观点，让我突然很有兴趣去研究：从业态组合逻辑的商业综合体到生态共享逻辑的混合空间，除了带有时代特征的语境不同之外，究竟还有什么大不同?

　　在商业地产领域，商业综合体是一个很自然的延展过程，从万达一代店单一的大盒子商业开始，不断的投资收益模型迭代，加上政府开始有意识的在规划条件中加入商业配建比例的要求，商业综合体就成了一个自然推导的结果：用以持有的商业主力店解决的是人气问题，可以销售的商街、办公和公寓(对，就是被打击的“商住公寓”)解决的是现金流问题，而通常在一定规模下必然会配备的星级酒店则一方面有提升整体品质的作用，另一方面则迎合了地方政府对城市形象的追求，有助于获得更好的拿地条件。

　　也就是说以业态组合逻辑形成的商业综合体，各个业态组合在一起更多的是出于投资组合的目的，有的提供的是长期现金流(持有商业)，有的提供的是短期现金流(销售商业)，而酒店的作用在建成之日起就基本用完，剩下来更多的情况下就是一种经营负担。很有意思，在这种组合逻辑下，各业态之间是需要绝对隔离的，需要有分别独立的入口，人流分的越清楚越好。正因为如此，从投资退出的理性逻辑来论，最好的商业综合体就该是可以准确切割的，可以分块灵活处置，能做成相互独立的单体最好，最差也该是在产证上可以分证办理。

　　那么生态共享逻辑推导出来的混合空间有什么投资意义吗?从东四共享际、燕京里到永嘉路创享DNA Coffice集合店，我们看到的是极其不符合经济规模的“小微商业综合体”，以至于很多“明眼人”就将其定义为具有DEMO意义的样板间，更多的作用是拿来和资本讲故事，本身如果投资偏重的话是很难去实现赢利的。这样的质疑可以延展到长租公寓下逼仄的开放空间、打社交牌的众筹咖啡或精品民宿或酒店和各种在基础租金之外讲的“其他收入”故事。有上海的“老炮儿”就告诉我：租金收入的基本坪效你都达不到而大谈会有很多延展收入的就是耍流氓!商业模式越复杂的就越接近骗子!

　　恰好在去上海来回的飞机上我又重新去读了一遍《创新者的窘境》，我在思考那近乎宿命论的判断“越是针对主流市场做出精准反应越优秀的企业就越容易错失下一轮的机会，越容易被颠覆!”用来看待商业地产上的变局会是怎样?从前的成功经验是否也正在让我们错失新的市场崛起?从前我们对于客户的认知是否也正在让我们对客户新的变化视而不见?

　　这次城市行走我们去了万科在张江的城市更新项目国创中心，那是一个十万平方米巨大的工业厂房改造项目，万科投入了重金做了一个通常商业地产人无法算的过来账的“科创综合体”，大尺度的建筑设计令人震撼，但同时大跨度大面积的黑空间将如何解决招商也是一个致命难题。在这个项目中，万科自己的公寓品牌“泊寓”成了率先实现满租的业态，带来宝贵的人气和现金流。在这样的综合体中，公寓就不再是鸡肋。

　　燕京里的侯正华跟我讲的是这样的思考：当一线城市的年轻人都因为高昂的房价而赶到远郊去居住，而最有效率的办公依然是在核心商务区，而且越是创业企业就越需要靠近主流的商务环境，那么能同时解决居住(哪怕只是过夜的暂时居住)和办公的共享社区就是一种刚需。也许我们真的是陷入了传统的偏见，从“业态组合”到“生态共享”，并不仅仅是名词的更替，更是一种生存方式的改变!

　　永嘉路创享DNA Coffice集合店的民宿恰好我去住过，因此还蛮有发言权。那个店的导流点在于一楼的DNA咖啡，是王柯翔基于老码头店开始打磨出来的网红咖啡逻辑，可以实现直接从线上的导流，很多都是慕名而来。地下一层的商铺是快闪店的逻辑，展示作用大于销售作用，因此铺面可以很小，单位租金却可以很高。办公有一块独立空间整租给了一家创意公司，另外就是联合办公，入驻办公的也多是创意人才，这种人既需要永嘉路提供的灵感氛围，又需要同质化的人群来相互激发。咖啡是他们自营的，保持基础的调性和客户粘度;商铺是利润点，办公是稳定收益。剩下来的5间民宿其实是包给别人在经营，不仅包租是个稳定收入，有了这5间房才有了与周边居住环境的互动!

　　从“业态组合”到“生态共享”最大的不同在于相互边界的打开，互为引流的方才构成生态!举个商业综合体里经典的错配来说吧，很长一段时间大卖场被视为带动商业人流必配的主力店，但随着大卖场人群的老化，去大卖场的人流逐渐变成目的性极强只是去卖场的大爷大妈，就会发现这样的主力店非但不能给其他业态带来客流还会是负面作用降低整体商业的形象。相反，当望京的凯德MALL拿出一个楼层引进了优客工场，因为年轻的办公人群的导入，整个商业也开始出现时尚化的汰换。

　　是的，《创新者的窘境》中描绘的变化其实已经在商业地产里发生，也许只是因为没有互联网行业变化的那么明显而让我们成了温水里的青蛙。当我们还在用招商理念去做我们臆想中的业态组合时，从新生客户出发的生态共享正在一点一点改变着商业地产环境。他们被各种看不懂，被各种嘲笑，给各种“猝死”，他们却如野草般野蛮生长着，烧光了一批仍然会有一批冒出嫩芽。当终于有一天我们“主流人群”都能看懂的时候，回头看看，可笑的会是谁?