60万上车罗湖：只租不售时代 个人产权更稀缺

　　十九大明确定调中国房地产未来的发展方向：将“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”原则！

　　莫老爷打电话询问了几位深圳的开发商朋友，对此作何感想？他们的主流心态是：房价暂时不会涨了，但供求矛盾尚未解决，一旦政策放开，还是要涨。我们接下来要做的就是，继续努力在深圳拿地拿项目，同时响应国家号召，开启租赁市场。

　　所以，那些认为房价要跌的朋友，还是不要高兴太早了。就拿深圳来说，今年前三季度，出让0块住宅用地，而深圳仍有80%的人处于租房状态，这80%的群体里边，有哪一个是不想买房的？

　　在如此供需失衡的情况下，往哪里跌？再说了，地价也没见降啊。新闻里反反复复强调的都是“抑制房价过快增长”，请把“过快”两个字划重点！

　　尤其是刚需，国家打压的是炒房团，跟刚需没啥关系，该上车的还是得赶紧上。至于从哪里上，就深圳市场而言，莫老爷今天就用这篇稿子结合政策，说说自己的看法，总体就是两点：

　　一、深圳未来会大量的增加人才住房和保障性住房，而面对深圳土地稀缺的局面，深圳政府则会利用棚改变相的征收集体用地。未来，哪里棚改最密集、棚改效率最高，哪里就会成为深圳下一个楼市“爆发点”。

　　二、一线城市进入开发商“全自持时代”之后，个人产权将成为稀缺，更值得拥有。

　　先展开说关于第一点的看法。政策指出，控制房价的措施是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”！从深圳最近发生的几件重大事来看，这句话绝对不是开玩笑。

　　第1件事，万科最近成立了一家叫做“万村发展有限公司”的子公司，这公司是干什么的呢？万村将和深圳市政府合作，在全市200多个城中村里面建设政府租赁房或者叫共有产权房屋，以此落实“房子不是用来炒”的精神。行业很喜欢跟风万科，正是因为楼市每次风向标转变，万科都能未雨绸缪，所以大家都相信，跟着万科走，不会错。尤其是现在被深铁入股了的万科，更加不可能迷路啊。

　　第2件事，10月初，深圳市土地房产交易中心推出了一块“只租不售”的地，不得分户登记，不得转让，规定年限为70年。这在深圳还是首次，彰显出深圳政府支持和培育租赁市场的决心，未来深圳可售卖的商品房将减少占比。

　　第3件事， 8月，深圳市住建局出台了“加快推进棚户区改造”的相关政策，规定深圳市年限在20年以上的老旧住宅区项目，应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行。并且，实施主体将由深圳市人才住房专营机构及其他国有企业承接（恒大虽然把总部搬深圳了，但是没资格做棚改，万科注入了国企血统，这里又赚了！），翻新之后，房子坚持以租为主的原则。

　　这三件事同时在告诉我们，深圳未来几年要大量的建设非商品房了，且它们大部分会以出租的形式流通。

　　那么接下来，又有两个问题要讨论了：

　　1、深圳目前土地稀缺，去哪里找地建设人才住房和保障性住房呢？只能旧改！

　　过去，深圳的“旧改”是不同于内地的旧改的，内地的旧改由政府主导，开发商辅导，按照拆迁条例，政府说拆就拆，所以推进很快。而深圳的“旧改”正确叫法是“城市更新”，主导者为开发商，辅导者才是政府，只要有一户投反对票，企业就只能僵持不动。

　　曾经无数深圳小开发商都死在了“城市更新”上，导致后来一直到现在，都只有不缺钱的大开发商才敢介入“城市更新”。

　　虽然，深圳的“城市更新”模式是深圳的又一次伟大创举，但经过二十多年的实践证明，它已经严重阻碍了深圳的城市发展。在此模式下，成功的案例一双手就能数的过来，最具代表性的应属福田CBD的卓越世纪中心，它已成为深圳的地标之一，其“城市更新”的时间成本却花了11年！

　　现在棚改出台，事实上就是要走回内地旧改的老路。莫老爷给大家简单说一下棚改与“城市更新”最重要的两点大差别。在补偿标准方面，棚改是由政府制定并公示，不具可商量行；城市更新则是由企业跟居民自行商定。在强制性方面，棚改，涉及公共利益的，对于少数不服从的人，政府可以通过行政征收强制执行（因为棚改会引入各种保障性住房的概念，说白了就是随时可以植入“公共利益”的概念，这相当于政府拥有了“核武器”，钉子户会少很多，甚至没有。）；城市更新则必须获得百分百业主同意。

　　而走回老路，目的只有一个：快速推进深圳城市发展，变相的征收集体用地，以此增加人才住房和保障性住房的供应。

　　据说，深圳目前共有241个城中村+1009个老破旧小区。想想看，如果未来有一半逐步纳入棚改，只租不售，然后大部分成为人才房和保障房，会产生什么后果？也许这里边会有商机喔，大家对此有好的思路欢迎在文章底部评论处给莫老爷留言探讨。

　　2、棚改与旧改类似，它意味着一座城市某个区域的翻新，那么，棚改最密集效率最高的区域，必定充满无限可能。这个区域在哪里？答案是——罗湖！罗湖区受理的申报的城市更新项目规模为2300万平方米，超越其他所有区域。

　　这里莫老爷忍不住感慨一句，城市效率在不断提升的过程当中，没有谁有资格永远做地主，包括早期来深圳开拓的部分屯房者，也包括城中村的村民，一旦这个城市的产业需要升级换代，腾笼换鸟，所有的“障碍”都必须被消灭掉。任何人、任何物，如果跟不上城市发展的效率，就会在一轮又一轮的城市迭代中被淘汰。

　　罗湖是深圳最早发展起来的区域，就城市面貌而言，如果以福田、南山为标的，罗湖现在除了蔡屋围附近有一点大城市的模样，其它任何地方都像是美人迟暮。因为太旧，“城市更新”又举步维艰，所以大家都对罗湖的未来都很灰心，以至于现在，罗湖的均价甚至还不如深圳原关外龙岗的均价。而最近几年，较之宝安、龙华、龙岗等片区，罗湖房价的涨幅也是最弱的。

　　现在棚改出台，罗湖作为老破旧住宅最多的区域，也将获得最大政策红利。

　　尤其是罗湖的笋岗板块。笋岗的棚改已经启动了，目前笋岗片区在建城市更新项目8个，更新建筑面积约250万平方米，包括：深业泰富的笋岗—清水河总部基地（深业泰富广场）、深圳（罗湖）互联网金融产业园总部基地、华润万象食家综合体、中外运招商中环高端商务中心、中洲控股设计产业总部基地、宝能中心大楼以及六金广场、帝豪金融大厦和广田集团大厦。吸引进驻的开发商已有十几家：东旭鸿基、招商蛇口、物资、深业、华润、城建、城脉、中洲、宝能、中建投等。

　　过往我们常常在新闻上看到，罗湖这里拆不动那里拆不动的新闻，越来越少，取而代之的是，各种庆祝恭喜罗湖某某棚改项目取得阶段性胜利的报道。这些项目，大部分也是来自笋岗区域。为啥呢？因为历史原因！笋岗的破旧小区都是过去政府划拨给国有企业的用地，所以现在政府想收回来推进也比较容易。

　　再来讨论第二件事，自持时代，房子成为稀缺品，更值得拥有！其实，这一点不必多说了，拥有自己的房子和租房，能够享受到的待遇有什么差别相信大家都明白！想想看吧，再苦再难还房贷，房子最终还是你的！房租交完了呢？你还有什么？