2018年房价走势？要等这三方博弈的结果

　　一、预测房价？就跟瞎子算卦差不多

　　在“房住不炒”的政策威慑下，房地产市场暂时趋于理性，这个“暂时”会维持多长时间？2018年房价会呈现怎样的走势？市场目前充斥着不同的声音。

　　摩根大通和穆迪是看涨派。

　　11月20日，摩根大通发布《2018年中国房地产市场展望》，预计2018年全国销售量将下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

　　穆迪在11月初的报告中也阐释了自己的观点，全国库存水平仍保持健康且处于可控状态，这将支持2018年房价温和增长，尤其是一线城市。预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但房价大幅调整的可能性不大。

　　万科CEO郁亮是悲观派。

　　郁亮最近接受了新华网的采访，他说，行业已经到了危机关头，万科计划在数年后，成为全球领先的租赁企业。

　　此番言论一出，褒贬不一。有人说，万科正是因为这几年郁亮的错判，现在才被碧桂园和恒大甩在了后面。2014年，郁亮就预测房地产已经进入白银时代，开始降杠杆，放缓拿地节奏，并转型寻找传统地产以外的新增长点。同样是2014年，碧桂园、恒大、融创这三个激进的现实主义者用杠杆撬开了属于他们的‘钻石时代’。

　　郁亮的反对者还有融创董事局主席孙宏斌。对此，孙宏斌怼回了一句：“万科太扯，房地产的上半场还会持续5年、10年。”

　　大部分专家是中立派。

　　他们的观点是，国家从来没有说过要让房价下跌，一直说的都是要平稳健康的发展。大涨和大跌皆不行，大起和大落皆不行，让房价在箱体内运行，箱体的高度将参考GDP的增长幅度。

　　我们再来看看市场方面的表现。

　　中国楼市正在上演着怪异的一幕：一边是去年上涨最猛的合肥开始下跌，一边是南京前几天出现万人排队“抢房”现象。一边是海水，一边是火焰，市场到底是冷还是热？让人摸不着头脑。

　　上述几种声音，你说孰对孰错？

　　莫老爷认为，预测房价这事，就跟瞎子算命差不多，本身预测经济就是很不靠谱的事，何况是预测最为复杂的房地产现象。谁能保证明天会不会再来个4万亿？中国房地产是不以人的意志为转移的，任志强有很多“神预言”，那为何曾经在他带领下的华远却总是踩不准拿地节奏？

　　尽管如此，所有的开发商和专家，最爱干的事仍然是预测房价，谁让这是老百姓和客户最爱听的东西呢！

　　2018房价走势？要等三方博弈结果

　　莫老爷最近频繁出差一线城市以及一些重点二线城市，与当地开发商聊的最多的话题也是房价。

　　下面，就把本人的收获分享给大家。

　　目前普遍认为，当前的市场是被“房住不炒”的政策威慑出来的一个“假的市场”。购买力还在，钱除了投资物业没有其他更好渠道；供需矛盾还在，尤其是一线城市；租房是帮房东还房贷的观念还无法消灭，且很难消灭。

　　现在，地方政府难受，需要政绩，需要资金搞市政建设，财政收入单单指望税收肯定不行，而卖地在“房住不炒”的基调下，谁也不敢再出个地王。

　　开发商也难受。前年、去年拿的地王，今年明年就要出货了，却遇上限价。开还是不开呢？开，利润受损。原本按照八万打造的项目，现在给你限到六万，谁受得了？有的甚至限到和楼面价一样，摆明让你做亏本生意。不开，那些高杠杆、高负债的激进型房企，资金链如何解决？

　　中央也左右为难。一边是地方政府和开发商都找上门诉苦，一边是不能让房价继续疯涨，夹在中间。

　　所以未来房价的走势，取决于这三方最后博弈的结果，但谁能现在就预测到结果呢？

　　这段时间，“莫老爷”公众号后台读者咨询最多的问题就是：马上要年底了，能买房吗？2018年的房价会涨还是会跌？莫老爷的回答是：能有百分百的把握给出正确结论，专家们早就不做专家了。

　　莫老爷比较赞同这句话：谁都知道，最好的生意是低买高卖，然而何时是低点？何时又是高点呢？可行的做法就是进行价值判断，把它作为一个马拉松比赛，这样早跑或者晚跑几步就显得没有那么重要了。真正能够看准的是一座城市的前景，以及自己的现金流。

　　所以，面对当前波云诡谲的市场，最明智的做法是，选对城市，什么时候攒够首付什么时候就是上车的最佳时机，只要你不执着于追求短期的暴利，长期来看，总不会错。

　　有些城市的房产，怎么投都不会错

　　“有些城市”是指哪些城市呢？就是譬如深圳这种！怎么投都不会出错这种。随便列几组数据：

　　1.深圳房价还有很大空间：看齐香港

　　旭辉老板林中说，深圳的房价未来一定会看齐香港。

　　而据Knight Frank公司提供的数据，前几天，某买家买走了位于“香港之巅”（Hong Kong Peak）Mount Nicholson楼盘两套相邻的房子，总共支付了11.6亿港元。这两套房子中较小一套卖出了5.6亿港元，按市场汇率折算，相当于每平方米售价约122.4万元！刷新亚洲房价记录。

　　在均价方面，香港全市目前是10万元左右，深圳仅在5-6万元之间。而我们可以看到，最近两年开始，深圳的一些城市指标已经开始超越香港了。这样比起来，深圳的房价真的太低了。

　　2.全球城市竞争力：深圳是中国第一

　　中国社科院财经战略研究院和联合国人类住区规划署发布了《全球城市竞争力报告2017-2018》，测度结果显示，深圳、上海、广州、北京分列全球第6、14、15、20名。

　　3.深圳是全国科研创新能力最强的城市

　　作为首个国家创新型城市和国家自主创新示范区，深圳坚持把创新作为城市发展的主导战略。2016年，深圳科技进步对经济增长的贡献率达61%，全社会研发投入达842亿元，占GDP比重的4.1%，接近世界排名第一的以色列4.25%的水平。

　　PCT国际专利申请量约2万件，增长48%，占了全国总额的近1/2，总量超过全球第四的德国1.8万件的水平，连续13年稳居全国首位。

　　科技型企业达到3万多家，国家级高新技术企业接近1万家，预计年底将超过1.1万家，培育出了以华为、腾讯、比亚迪、华大基因、大疆等为代表的一大批具有国际竞争力的创新型企业。

　　投资这样一座经济增长快，民营企业发达，政府透明开放，积极各种科研创新，年轻人口多，还不排外的城市，怎么可能错？

　　4 东进战略：坪山的机会在哪里？

　　选对城市已经赢了一半，剩下的一半，还得选准区域。

　　深圳这些年一直在努力甩掉工业城市的包袱，现在已经完美转身为金融+科技+创新+服务型城市，既然是服务型+轻工业，就没有必要收纳扩容，那么在这样一座面积狭小的城市里，其实每个区域都有各自的优势。

　　从物业投资角度，莫老爷个人看好东部坪山。深圳的东进战略就是因为西重东轻，属于大力补短板的平衡策略。现在宝安中心区已经涨到10万了，连福永都5万了，追求升值空间，必然东部更有机会。

　　来看看坪山的机会：

　　1.投入方面，东进战略政府将投入1.4万亿，这个数字是前海的3.6倍（3900亿元），龙华的3.9倍（3700亿元），罗湖的5.6倍（2500亿元），而这1.4万亿有40%将投入到坪山（共5824亿）。

　　2.产出方面，坪山新区GDP增速连续五年列全市第二，年均增长15%，固定资产投资规模增速连续五年全市第一。

　　3.交通方面，政府投入170亿，打造多维立体交通网络，构筑40分钟城际生活圈。坪山未来拥有3条地铁线，14号线、16号线、19号线和有轨电车1号线。14号线会在2017年底开工，将覆盖深圳东部地区南北向交通需求走廊，是联系深圳中心区与东部组团的轨道交通快线。

　　4.区域定位，尤其是坪山中心区，被规划为中小企业总部基地，基地目标打造成为坪山新区新地标、企业聚集地、坪山新区上市企业加速器和成长企业孵化器。目前入驻企业包括新宙邦和乐安居。

　　5. 人口。根据坪山的十三五规划，未来坪山实际人口密度可能超过 1.2 万人/平方公里，这个数据已经超越了香港，甚至追平了首尔、新加坡、东京等国际化大都市。人口的暴涨就是需求的暴涨，像南山7000-8000人/平米公里的人口密度都已经产生巨量的住房需求。