2018年长租公寓行业的几点预测

  　1.政策落地，试点城市成为创新源泉，租购同权未来可期

　　一方面践行党的十九大要求，“对美好生活的向往”，各地加紧出台相关政策，落实九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》12城市(注1)和国土部住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》13城市(注2)，文件已经相继出台，将给行业带来大量政策、制度创新。比如成都政策明确放宽N+1限制，广东省租赁政策囊括宿舍型公寓，尤其是集体用地建设租赁住房，各地规划、审批、建设流程已经确定，将成为一次新的土地革命，意义重大。预计租赁试点城市将出现大量新建的集中式租赁公寓，且配套、品质优良，从长线看，政府国土、规划等部门也会逐渐考虑交通、教育、医疗等配套，租购同权未来可期。

　　2.长租公寓地产商出现

　　传统的公寓运营企业，其本质是土地三级开发企业，随着国家出台的各种土地、财政、资金政策，将出现整合土地、规划设计、建设、运营及资金的一体化平台型企业，姑且称之为“长租公寓地产商”，此类企业将有巨大的控制力，中国版的“睿星资本(Gerystar)”(注3)雏形将出现。

　　长租公寓产业链初现端倪

　　从产业规模来预测：长租公寓地产商，地产商做长租公寓完全是两回事，两者商业模式、战略选择、运作方法完全不同，从长期看，长租公寓地产商将战胜地产商做长租公寓，个人预测，2020年，自持10万套的公寓企业将会出现，未来中国将可能出现持有公寓超过100万套的企业。

　　3.产业链成型

　　很多长租公寓企业家诉苦：“自己啥都要管，产业链太长”，这其中的根源在于行业规模小、分工不足，接下来，长租公寓专业设计、施工、金融、保险、信息化等分工将日趋专业化，企业之间分工协作、各司其职。而行业本身也将进一步分化，各公寓企业将推进产品线细分，比如青年公寓分为高档青年公寓、中档青年公寓、低档青年公寓等。

　　另一个听到很多的声音是“租赁公寓行业今年怎么总是出事儿?”，这句话的本质在于行业规模迅速扩大，原本的小概率事件也变得频发，除了排除安全隐患、提高规划建设标准、加强运营管理等，保险兜底将是极其重要的环节，目前优客逸家等公寓企业使用了专项保险，确保租客人身、财产安全，未来长租公寓行业专项保险将会出现，为行业发展保驾护航。

　　4.城市与企业分化进一步加强

　　2017年初，我预测北京上海收紧、其他放宽，尤其是北上疏解人口、拆除违建、关停违规公寓等，导致北京上海租金上涨明显，2018年预计的格局是北上广深趋紧，环一线、二线放宽，与北京上海的原因有所不同，广州深圳原来租金价格较低的原因是大量的城中村、农民房价格洼地，拉低了租金价格，而2018年预计广州深圳将加强城中村、工改住等管理和控制，租金预计将迎来快速上扬。

　　5.行业人才抢夺日趋严重，行业培训需求旺盛

　　行业大发展，带来的就是人才的严重不足，初步预测长租公寓行业年人才需求将超过10万人，而目前尚无院校能够培养此类人才，大多数从业者来自地产、酒店等行业，随着地产企业今年来的加入，行业人才、尤其是高端人才价格水涨船高，而基层从业者也缺口巨大。

　　行业优秀企业已经逐步建立了完善的人才培养体系，与高等院校、培训机构和行业协会一同简历人才招募、选拔和培养机制，破解人才瓶颈。

　　注：

　　1. 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆

　　2. 北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都

　　3. 睿星资本(Gerystar)美国睿星资本是全球最大的长租公寓地产平台，在美国、英国、荷兰和墨西哥等国家的160个城市管理着425,000多套公寓，所管理公寓的数量和管理床位数都是全美第一。