参投长租公寓品牌自如 融创中国买到了什么?

　　1月16日，链家旗下长租公寓品牌自如宣布完成40亿人民币A轮融资，融资金额是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资额。数据显示，截至2017年底自如已经进入到9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务租客超过120万，管理资产总值超过6000亿。

　　此次参投自如的投资机构包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯、华兴新经济、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等。根据各家的投资额和占比推算，自如目前估值约200亿元。

　　这已经不是融创与链家的第一次合作。

　　2017年1月，融创房地产就曾通过增资以26亿元的价格获得链家6.25%的股权，北京链家因而成为了融创的联营公司。融创当时在公告中表示，此举源于看好中国房地产存量交易市场的发展空间，而北京链家在北京市场建立了绝对优势。如今事隔一年，融创再次参投链家旗下自如，孙宏斌说是因为继续看好存量市场。

　　莫老爷认为需要注意以下六大点信息：

　　一、房地产新房增量放缓。持续多年高速增长的新房市场在突破10万亿的规模之后，进入调整期。只能拿到国家统计局截止2017年的数据：我国家庭户均住宅套数约1.08套，人均建筑面积近50平米，从其他国家的经验来看，户均拥有1.1套住房以后，住房市场即接近峰值。

　　二、开发商单纯做住宅利润逐年下降。从房企公布的财报中可以看出这一现象。其实大部分开发商都愿意简单地做纯住宅开发业务，但这一业务的黄金时代已经过去了，寻找新的利润点是不得不面临的问题 。关于利润，长沙最近还出了一个很搞笑的政策，要求开发商的利润必须控制在5-8%这个区间。

　　三、进一步的城市化将催生更大的租赁需求。在北京、上海、深圳这样的国际化都市，人房比远未达到平均水平。据不完全统计，仅在北京就有超过700万人口选择租房，房租总量保守在1000亿以上，而随着中国城市化的推进，租赁市场空间仍在不断被制造出来。

　　四、我国住房租赁市场的机构化率还很低。目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间巨大。

　　五、国家政策也倾向于倡导社会各界尽快建立租赁体系，尤其是开发商，去年一线城市出让的地块中，已经能看到纯租赁地块。有一句话挺有意思：“用新房限价压住增量房价上涨（短期），用扩大租赁用地和房产税压住存量房价上涨（中长期），这就是房地产长效机制的建立。”

　　“国家队”率先以身作则。前两天，上海推出了首个国企租赁住房品牌，首批确定的17幅租赁住房地块，总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部新建完成可供应约2万套租赁住房。

　　六、银行支持。各大银行陆续发布“租赁贷”。继建设银行、中国银行与中国银行之后，一周前中国农业银行也在北京发布了“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品。截至目前，四大国有银行已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

　　显然，租赁市场前景远大而美好，开发商涉入该领域也是明智之举。那么还有两个问题，融创参投自如，实际买到了什么？

　　在宣布获得40亿融资的同时，自如CEO熊林还发布了自如下一步的战略规划：

　　第一，在继续深耕北京、上海、深圳三城的同时，开拓新进入城市，包括杭州、南京、广州、武汉，成都、天津；

　　第二，加大线下产品研发与创新；

　　第三，升级周边生活服务及市场化推广，推进周边生活服务的社会化，让社会大众都能享受到更好的保洁、维修、搬家等服务；

　　第四，在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品及科技创新上加大研发，通过科技创新提升运营管理效率和客户体验；

　　第五，引入更多核心专业人才，建立自如管家的职业培训认证体系。

　　综上所述可以看出，融创与自如结合不仅仅是一桩投资上的生意，更多是两个大平台的对接，期望庞大的资源融合可产生1加1大于3的效果。

　　自如是中国最大的专业资产管理机构，融创则是中国销售额T0p4的房企，且未来发展潜力可期。2017全年度在TOP10里，同比业绩增速最快的就是融创，12月单月融创还实现了约640亿的销售，也是房企单月业绩冠军。加上融创去年新增土地货值14358.5亿元，依然是行业第一，土地货值反应的则是未来新增业绩的空间大小。至少，TOP4不会是融创的终点。

　　这样庞大的两个平台联姻，能产生的奇迹太多。譬如自如说要加强房地产领域大数据的研发，而未来没有大数据就干不成大事业。房地产目前一二线已经饱和，开发商想在新房领域继续扩大份额，就必须潜五六线城市，甚至是GDP强县。这些地方，各种统计数据都是缺失的，你去拿一块地，该地区常住人口成分、收入水平和竞品楼盘的判断，你一时半刻完全没有数据。怎么办？

　　再譬如，所谓的“租售并举”，政府的初衷是希望营造一个空置房的运营时代，把市场上的存量房源盘活，并不是去打造一个租赁房的建设时代，现在很多企业为了表“衷心”，纯粹是为了做租赁而做租赁，未来能产生什么样的经济效益和回报，完全是未知的。选择参投租赁机构，至少可以降低这方面的风险。

　　最后，2018年就要来了，在网上看到一段话与莫老爷今天的这篇稿子思想很贴切，送给大家：“2018，地产将被重新定义！开发商不再只管开发，还要做上下游，修好了房子不再只是销售，还要做租赁。”

　　做租赁不再只管空间，还要管内容，做内容不再只是招商，还要自己做产业。做产业不再只是做企业，还要做社群…

　　地产，已经变成一张巨大的生态网，圈住了与地产有关的100多个行业。地产的周期，不再是从开发到销售的一二年，而是贯穿每个人生命始终的70年、100年。

　　珍惜善待每一个客户吧，他们可能将和你成为知己，一起度过平凡或跌宕的一生。”