中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs的发行 靠的是啥？

　　4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。同日，华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品。

　　这让笔者长舒了一口气。因为早在4月22日，笔者在《存量地产观察》就全国首家预披露了国内首单“资管分离”类REITs即将获批，引起行业普遍关注。

　　今天（26日），笔者再次第一时间拿到一手资料，独家解读这背后的成功密码，这次成功发行，既有赖于监管层的支持，也有赖于寓见公寓的系统能力，另外也是把握先机，做好了很好的品牌卡位，从而踩到了风口。

　　一、有赖于监管层的支持，深交所大力推动，功不可没

　　2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。2017年10月18日，党的十九大报告中提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

　　截至2018年4月25日，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品，拟发行金额253.5亿元，体现了深交所对《通知》要求的积极落实以及对优质住房租赁企业的大力支持。

　　此单REITs的通过，对企业、对住房租赁市场，对“租购并举”住房制度均有非常重大的意义：

　　对业主方中南菩悦而言，资产证券化方式对“租赁型资产管理业务”的融资通道和退出渠道方面有着“创新意义”，实现了租赁住房“投融管退”完整商业模式闭环。

　　对住房租赁市场和租购并举的住房制度而言，通过金融基础设施的建设和完善，有利于从后端退出机制激励市场主体加大前端市场供给的积极性，解决房源供给问题。

　　二、寓见做对了什么?

　　除了监管层的支持，寓见作为专业运营商，在此过程中也发挥了重要作用。对寓见而言，通过帮助住房租赁企业解决租住行业的产品、获客、收益、成本管控问题，对寓见对行业优秀的运营商而言，都意味着新的发展机遇。

　　新一代土拍机制——“竞报自持”出现，为控制楼板价，多地采用竞自持方式。随着存量资产出售“被冻结” ，传统拿地-开发-出售短循环快周转模式面临重大挑战和调整，政策推动开发商进入运营时代，通过专业化运营管理产生稳定运营现金流以提升物业价值是商用物业运营的核心逻辑。但是要怎么解决运营难题?怎么通过证券化方式盘活存量资产?开发商对运营环节、包括存量资产的证券化等方面缺乏经验。而寓见相当于承担了整体解决方案的角色。

　　在上述过程中，寓见相当于承担了日常公寓运营以及REITs的发行及管理(现金流管理、物业增值等)综合服务功能，其运营核心是平衡入住率和租金水平以达到最大租金收益。具体而言，分为三大维度：

　　1、智能精细化运营管理

　　在运营管理环节中，主要有三个模块：

　　第一，线上智能系统。寓见采用自主研发、获得专利认证的AMS系统，用Data driven的思维指导运营管理的优化，例如自建的“小区楼宇租金数据库”深挖用户需求，持续提升公寓租金。

　　第二，人工作为运营成本项的重要参数，如何提升人效成为成本控制的核心。这主要一是通过流程标准化，二是在完整的SOP操作的基础上，进行六大关键业务管理项目的把控：日工作交接、巡楼记录、退房结算管理、控制房源管理、保洁、维修的验收与管理、租客违约行为管理、业务系统化。

　　这样，通过后端专利AMS系统与前端微信、APP、官网的联通，实现了业务系统化、线上化的管理操作，颠覆了传统的业务模式，在节省人效的同时，提升业务操作的精准性与高效性。

　　2、产品理解和打磨

　　对于寓见而言，为了保障坪效和出租率，对产品会有一个完整的管控流程：

　　首先，根据项目区位等情况精准识别租客画像及租客标签，其次，基于租客的定位及体验，进行项目方案的设计，再次，通过户型、租期和付款方式等，为租客提供多样化的产品选择，另外，产品定价上根据户型、租期及付款方式等定价因素灵活组合，同时参照用户大数据库进行适合租客的产品推荐，在丰富产品选择维度的同时，实现项目收益最大化。

　　像这次上市的REITs物业，之所以能够上市，和坪效及背后稳定的出租率也有很大关系，这栋物业经改建后成为拥有13种户型、486间房的集中式项目，也是目前单体管理体量/间数最大的公寓，出租率稳定在99%以上。

　　3、REITs发行/退出

　　在这个证券化服务环节，寓见作为服务方，首先是合理安排资产盘整期内的各项费用，帮助业主快速理解发行要求，其次是通过运营全流程严格的成本管控，提升物业整体NOI，更好满足REITs收益要求，再次，是通过“小区楼宇租金数据库”深挖用户需求，发行后持续提升公寓租金。

　　专项计划的发行总规模为人民币3.60亿元。其中优先A类资产支持证券发行规模为人民币1.80亿元，信用评级AAA;优先B类资产支持证券发行规模为人民币1.79亿元，信用评级AA+;次级资产支持证券发行规模为人民币100万元，产品期限18年。

　　三、做对了事情，还要会卡位，站上风口

　　这次中南和寓见联合发行的REITs，笔者认为除了把握政策机遇外，最重要的是做好了战略卡位，站上了风口，像之前几单被行业津津乐道的REITs，比如新派REITs是卡位全国首单公寓REITs，保利是卡位全国首单国企储架式发行REITs，而旭辉是卡位全国首单民企储架式发行REITs，而中南和寓见此次是卡位全国首单“资管分离”类REITs，会干活很重要，会卡位更重要，选择比努力关键。

　　原题：《刘策：中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs成功发行，靠的是什么?》，本文系迈点专栏作者授权转载文章，转载请注明来源，如有争议，请及时反馈至邮箱：news@meadin.com。