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中国可以向美国长租公寓行业学什么?

迈点网 · 2019-04-09 11:21:57

美国的二房东模式在不到10年的时间就被机构化运作被取代,原因是被政府的推动。

  (迈点网讯  王丹丹)第八届中国饭店文化节于4月8日至12日在北京稻香湖景酒店举办。本届文化节以中央经济工作会议精神和中共中央32号文件精神为纲领,以“消费升级、优化供给”为主题,着力突出创新文化、品牌文化、餐饮文化、北京文化,旨在通过优化供给、提升品质,进一步释放住宿餐饮市场内需潜力,推动扩大国内住宿餐饮市场,以优异成绩庆祝新中国成立70周年。

  4月9日,第四届中国租赁式公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会换届大会开幕。会上,北京优尼华寓信息咨询有限公司副总裁邹永洁解读分析了《美国长租公寓行业深度分析报告》。

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  “中国的公寓行业虽然发展很快,但是距离美国发达国家的发展水平还有很大的差距。之所以选择美国作为我们的第一个研究对象。原因有2方面:一是美国的国土面积非常辽阔,与我们国家的国土面积非常相似;二是美国的长租公寓经过了一系列的发展,形成了一系列的经验供我们借鉴。”邹永洁从生活方式、政策驱动、资本动力、行业系统化四个关键词解读了美国长租公寓的发展。

  1、租房已经成为美国人的一种生活方式

  根据美国研究中心的统计表明,从1965年至今这50多年的时间,美国租房家庭的比例占到全美的31%到37%之间,这是一个庞大的规模。

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  追溯历史,美国租房化现象的出现主要是城市化的影响。最早的二房东模式起源于第二次工业革命之后,个人租户开始去租赁废弃工厂改造成的廉租住房。但是很快被中产公寓所取代。随着房价不断的推升,人们开始不得不逃离城市中心开始向郊区去迁移,这个时候就有艺术家和建筑家就把这种公寓概念从法国引入到了美国,在城市当中形成了一些豪华城市公寓,逃离到城市中心到郊区去生活的人,催生了一种长租别墅的产品出现。“在整个的过程中跟随着人们生活方式不断的改变,配套越来越完善的长租社区也逐渐的形成,在美国租房已经不在是买房之前的过度,而是保证品质生活的一种生活方式。”

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  值得一提的是,来自家庭结构变化、经济压力、(老年人)怀念往昔时光等原因促成了长租别墅的发展。长租别墅是美国租赁市场上一个主力的户型,而且它的增长速度在近10年来超过了其他户型的增长速度。

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  在美国长租公寓有着明确的档次分类——以ABCD和5个档次来区分。“国内目前还没有明确的标准,但我们一直在推动。”邹永洁表示。

  2、政策驱动对美国长租公寓市场产生积极影响

  “刚才说过美国的二房东模式在不到10年的时间就被机构化运作被取代,原因是被政府的推动。“邹永洁在现场分享了美国政府推动公寓规范化发展的历程。早在19世纪70年代初制定了《廉租公寓法案》,对通风条件、整体消防做了明确的规定。20世纪60年代第二个就是在60年代开始美国政府又出台了一系列的优惠政策和法律法规来规范这个行业的发展,同时加上上市流通运营机构开始了蓬勃的发展。1960年美国允许设立REITS,到1991年允许权益型REITS上市流通。

  邹永洁指出,根据美国的税法,10年以上的物业在交易的时候可以免税的,在REITS根据相应的原理,REITS作为收入的传递工具也是免税的,再加上保险公司特别的青睐长租公寓这方面的业务,他们会为长租公寓制定各个方面的产品,他们也很青睐投资这种收益率不高又很好的机构,又加上宽松的政策又促进了运营机构的崛起。“在美国是机构投资者,51.8%是机构投资人,在全美排名前20的可以看出全部是机构,有8家REITS,8家开发商,其他的是基金。”

  3、资本推动长租公寓投资运营机构聚焦热点区域

  从区域分布来看,美国公寓存量分布主要是在重点城市和地区,并不是全面分布的,这些地区通常来说有着“人口多、地价高、发展好”的特点。美国机构投资运营商布局有着自己的策略。

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  4、系统化规范化行业行为,利于行业健康发展、持续发展

  美国长租公寓有着较为完善成熟的规范体系,主要体现为三个方面:完善的数据库、系统化培训体系和运营段的服务流程。

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