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穆林:充分认识住房租赁产业艰巨性 构建住房租赁产业发展长效机制

迈点网 · 穆林专栏 · 2019-05-06 10:34:30

住房租赁产业很重要,是数万亿甚至十万亿的市场,蕴含巨大的发展潜力,将诞生多家世界五百强的企业。

  (迈点专栏作者  穆林)党的十九大报告指出,通过“租购并举的住房制度”补齐租赁市场发展滞后的短板,同时满足购房、租赁两方面的住房需求,从而实现“让全体人民住有所居”的最终目标。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,是房地产调控的长效机制的核心环节,近年来,国务院、各部委和省市出台了许多政策、制度促进行业发展,但住房租赁市场存在供应总量及供应结构不合理,供给主体较为单一等问题,需要建立符合行业特点的,全面、持续的体制机制,才能确保行业健康发展,打造多层级的住房供应体系。

  住房租赁产业很重要,是数万亿甚至十万亿的市场,蕴含巨大的发展潜力,将诞生多家世界五百强的企业,以上关于住房租赁行业预测和观点让企业纷纷看好,大举进入,但无论是企业,还是各级政府经常忽略了行业发展的难度:涉及面广,投入巨大,投资回报周期长等。比如很多金融机构看到产业将有5万亿元的市场,却忽略了所需要的巨大投入——按照目前住房租赁2%左右的资本化率来倒推,租赁机构需要持有价值250万亿元的资产,这个数字是2018年中国GDP90.03万亿元的的2.77倍,是2018年A股上市公司总市值43.37万亿元的5.76倍,毫无疑问,这将是一个无法实现的目标。鉴于此,需要对住房租赁产业发展的长期性、艰巨性、复杂性有清晰地认识,对比美国、日本、德国等发达国家,在经济高度发达、社会保障比较健全的当下,解决全民的住房问题依然存在巨大的困难,根据美国住房研究(1991-2013)报告的数据,有470万户家庭需要将收入70%以上用来支付租金和水电费,每年因缴不出房租而被扫地出门的国民数以百万计【1】。在日本,2010年30-34岁青年中,有34%与父母同住,甚至35-39岁青年依然有28%左右的青年与父母同住,究其原因,房价和租金难以承受是核心原因【2】。甚至在非洲的拉各斯(Lagos,位于尼日利亚,非洲最大城市),60%的居民需要将收入的50%-70%用于支付房租【3】。

  与国外相比,由于我国住房自有率较高、城市化尚处于发展阶段,我国的住房租赁产业尚处于较为初级的阶段,矛盾依然处于可控阶段,但许多地区、机构尚未意识到发展住房租赁的困难,尤其是特殊群体的住房问题的艰巨性,比如新市民群体、低收入群体、慢性病患者群体、残疾人群体等。

  在过去几年间,陆续承担了多个省市的住房租赁现状调研、政策起草、发展状况评估的课题或专项工作,积累了一些经验,形成了一些的方法,其本质在于运用现代管理学思维,建立住房租赁策划、实施、检查、处理的全流程管理方法,构建住房租赁产业发展的“长效机制”,主要经验如下:

  1.指导思想与总体目标

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导思想,以党的十九大报告提出的总体目标:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  这里的人民是全体市民,既包括户籍人口,也包括在本地工作、学习和生活的非户籍人口,其中将非户籍人口作为服务重点。

  2.住房租赁发展目标

  实现住房租赁行业管理、产业发展,围绕人、房(租赁用房,包括住宅、集体用地,也包括商改住、工改住等所有居住类物业)、租约,实现二十四字目标:

  管理系统上:底数清、目标明、规划稳、状态准

  市场发展上:价格清、品质明、数量稳、信息准

  3. 通过调研明确现状

  在这一基础上,进行市一级人口与住房租赁现状普查,从而做到“底数清楚、目标明确”,为制定住房租赁专项规划奠定基础。

穆林:充分认识住房租赁产业艰巨性,构建住房租赁产业发展长效机制-中国网地产

  发展住房租赁产业的根本目的是通过增加供给、提升品质,均衡住房的供给与需求,实现“人民对美好住房的向往”。构建住房租赁发展长效机制,首先应明确租赁用房的供给和需求总量,为科学、合理确定住房供应总任务量、制定总体规划明确目标。

  1. 总需求——将常住人口扩展为“实际管理/服务人口”

  一直以来,主要通过户籍人口或常住人口来确定住房总需求,往往会造成“实际需求大于预测需求”的情况,因为在大型城市,存在实际长期居住却不办理“居住证”,同时存在大量“短期驻留人口”。应当将需求从常住人口扩展为“管理服务人口【4】”或“实际服务人口【5】”,这一数字明显高于传统的常住人口。以广州为例,广州2018年户籍人口为1490万,但《2018年中国广州社会形势分析与预测》中提出,广州实际管理人口超过2000万,两者差距34.2%,两者差额510万人中,居住时间30天以内的,一般看做短期驻留,比如旅游、商务、展会等,居住需求主要通过酒店产业满足,居住1-6个月的一般通过租赁解决。

  除了实际人口估算,另一个是对实际居住家庭数量的估算,这一数字是住房需求的决定因素,一直以来按照户口数量计算,即认为“一户对应一套住房需求”,但实际存在“一户多房”情况从而导致需求低估。

  实际统计中,可以根据移动电话数据进行动态推算实际人口,将实际居住1个月以上人口纳入住房租赁的需求,在户数统计中,户籍人口按照户均2.5(保守估算)或2.3(较高需求估算)进行测算,流动人口按照6个月以上(传统的常住人口)和1-6个月进行测算,其户均人口按照1.5人测算,以上数字相加得到总需求人口数量和总需求住房数量,之后再结合住房租赁占比来估算租赁用房的需求规模。

  2. 总供给——将住房扩展为“居住用房”

  传统的住房供给,主要是住宅和宅基地自建房,还包括集体用地上建设的“租赁用房”,但这个范围偏小,比如根据链家研究院的数字,北京住房总量约为710-750万套,每套2.1间,总量约为1500-1600万间,这个数字与北京常住人口2154万难以匹配。

  应当将住房扩展为“居住用房”,除了住宅、宅基地自建房之外,还包括酒店式公寓(商改住)、集中式公寓(包括商改住、工改住、其他改居住)、分散式公寓(减少住宅数量、增加租赁用房,比如三房一厅会通过改造,在允许N+1的地区会被改造为4个居住单位,同时减少一个住宅居住单位)、集体宿舍等。

  3. 理清供需是决策判断的重要依据

  合理的估算口径有助于明确需求,更清楚的估计住房租赁产业发展的紧迫性,避免误判形势。比如某二线城市的报告计算:该城市租赁用房7.89万套,流动人口45.72万人,在供需分析中,该城市按照户均2.79人估算(2.79为2010年第六次人口普查我国城市户均人口数),同时还将该数字*150%进行测算(主要依据是流动人口居住需求较低),从而得到4.185户均人口,进而推算该城市租赁用房总需求为10.93万户,供需比为1:0.72,得出了“租赁供需总体均衡,缺口不大”的结论。

  如果按照新方法进行测算,该城市按照常住人口*110测算实际人口,得到城区实际流动人口约为45.72+22=67.72万人,按照1.5户均人口测算实际住房需求为67.72/1.5=45.15万套,供需比为1:0.174,与原报告差距达到413%,供需矛盾较为突出,应当加大租赁用房供给。

  通过市场调查发现,该城市原报告测算数据偏差较大,其中包括存量酒店式公寓超过20000套,除少部分用于短租外,大多数成为长租房,该市规模分散式公寓企业10多家、运营房屋超过30000间,小规模二房东约为30000间,合计租赁单位超过8万,应该远远处于“供大于求”的状态,但实际市场上,该市租赁供需依然较为紧张,租金处于稳中有升的状态,调查中还发现,该城市核心区还存在较多的“群租房”现象,总规模超过10000张床位,存在较大的安全隐患。政府报告与市场现状差异较大,不能反映市场的真实情况,不利于政府相关部门做出科学的决策。

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  XX市人口与租赁用房基本情况表

  制定新的统计和核算口径

  根据新的思路,制定了表格对租赁用房的供需进行统计和核算,住房基本情况统计了城市供居住的房屋总量,既包括住宅、自建房,也包括酒店式公寓、商改住等新型租赁用房。户籍人口和户籍户数中,设定了三个估算数,户数1为统计户口数,可以根据公安部门户籍部门数据,户数2为根据人口按照2.5户均人口的保守测算数(根据2010年人口统计,北京2010年户均人口为2.45,上海为2.50,美国2016年户均人口约为2.38【6】),户数3为按照2.3户均人口的宽裕测算数。在流动人口测算方面,按照1.5户均人口估算户数,两者相加得到服务人口总数和住房总需求。在以上供需数字基础上测算城市住房供给需求情况。

  除了服务人口的住房需求,调查还对重点人群进行了专项考察,主要包括高校在校学生、新市民(刚毕业大学生,是城市新增人口的重要群体)、新市民(城市服务业,近年来发展最快的领域,包括快递、物流、餐饮等产业)、产业工人(一般位于产业园趋于、制造业聚集区等)和低收入群体(住房保障的主要群体)。

  结论

  正如德鲁克所言“无法度量就无法管理”,对住房租赁产业,通过科学的方法构建符合实际的统计体系,是行业发展的前提条件,对于行业健康、持续发展,具有基础性的作用。

  【1】马修•德斯蒙德,扫地出门-美国城市的贫穷与暴利,广西师范大学出版社,2018.06 13~14

  【2】聂晨 方伟,当代日本青年住房现状及对中国的启示,青年探索,2017.02, 105~112

  【3】马修•德斯蒙德,扫地出门-美国城市的贫穷与暴利,广西师范大学出版社,2018.06, 412~413

  【4】北京城市总体规划(2016—2035年) 中提出构建面向城市实际服务人口的服务管理全覆盖体系,在常住人口2300万人控制规模的基础上,考虑城市实际服务人口的合理需求和安全保障(北京市规划和国土资源管理委员,2017)。

  【5】上海2035总体规划编制实践中提出,作为国际门户枢纽和超级大城市,上海规划必须考虑到保障包括常住人口、半年以下暂住人口、跨市域通勤人口、短期游客和商务访客在内的实际服务人口的需求(石崧,2015)

  【6】按照美国2018年统计数字,户均人口为2.55左右,但其中忽略了集体家庭(中国称为集体户)的数字,按照修正测算,户均人口约为2.35-2.38之间,考虑到我国原有的计划生育等因素,预测中国未来数字会高于美国。

  【1】马修•德斯蒙德,扫地出门-美国城市的贫穷与暴利,广西师范大学出版社,2018.06 13~14

  【2】聂晨 方伟,当代日本青年住房现状及对中国的启示,青年探索,2017.02, 105~112

  【3】马修•德斯蒙德,扫地出门-美国城市的贫穷与暴利,广西师范大学出版社,2018.06, 412~413

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