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贝聿铭的酒店“滑铁卢” | 资管视角复盘香山饭店的前世今生

迈点网 · 蒋海峰 · 2019-08-15 10:00:28

香山饭店建成七个月后,美国授予贝聿铭普利策奖,这相当于建筑界的诺贝尔奖。

  2019年5月16日,华裔建筑大师贝聿铭去世,享年102岁。在贝先生的长达一个世纪的生涯中,在美国各地以及加拿大、法国、澳洲、新加坡、伊朗、卡塔尔和北京、苏州、香港、台湾等地区设计过100多个项目,其中包括1983年获得世界建筑界的最高奖——普利策奖,美国总统授予的自由勋章,美国国家艺术奖,法国总统授予的光荣勋章。他是20世纪以来最伟大的建筑师之一。然而,有一个项目他很少谈起,也是他投入心血最多,但建成之后就再也没回去过的——北京香山饭店。

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  香山饭店建成七个月后,美国授予贝聿铭普利策奖,这相当于建筑界的诺贝尔奖,美国方面的颁奖词说:香山饭店表现了建筑在文化上如何延续——不对过去横加批评,而是撷其精华,成就自我。之后,香山饭店还获得了美国建筑学会的荣誉大奖。但香山饭店无论从经营,从品牌美誉度,从消费者认知度来说都一直不温不火,乏善可陈。

  问题来了,为何普利策奖也无法带火一家酒店?为什么贝大师至死都不愿回访这个倾注了这么大心血的项目?

  Where Is Armo?

  对于酒店这个业态来说,有好的设计和品质,不一定保证就会成功,成功的背后还有更为复杂的底层商业逻辑。让我们从专业的资产管理视角复盘一下香山饭店的前世今生。

  

  缘起/项目定位

  1972年2月,美国总统尼克松访华,结束了中美长达30年之久的敌对状态。1974年4月,美国建筑师协会受邀访问中国,作为华裔的美国知名建筑师贝聿铭是其中的主角,这时距离他17岁时离开祖国已经将近40年了。贝聿铭的华人背景和他在国际建筑界的地位,使得中国政府将他被视为一座和世界建立连接的桥梁。

  1978年副总理谷牧邀请贝聿铭第二次来中国,希望他“在中国留点纪念”,提议在故宫旁边设计一座高层酒店,贝聿铭谢绝了。他坚持认为在故宫周边建高楼将是一个错误:“我的良心不允许我这么做。如果你从紫禁城的墙向上望去,你看到的是屋顶金色的琉璃瓦,再往上望就是天空,中间一览无余,那就是使紫禁城别具一格的环境。假如你破坏了那种独树一帜、自成一体的感觉,你就摧毁了这件艺术品。我无法想象如果有一幢高层建筑像希尔顿饭店俯瞰白金汉宫那样居高临下俯视紫禁城......”他在清华大学做了一场演讲,贝聿铭回忆:“学生们对我的讲话都感到失望。他们指望我会给他们讲玻璃幕墙、设计样式和高层建筑的最新潮流,以及诸如此类的东西。可我却告诉他们不要只看未来,也要看看过去。”

  中央领导和北京市的官员对贝聿铭的回绝有点失望,因为他们希望在故宫附近建一幢二三十层的现代化高层酒店,为中国建筑树立一个现代化的样板,同时作为中国改革开放和追求现代化的标志。贝聿铭想设计一座低层的体现中国传统的建筑,“那就去郊区建吧,城里要建高楼”,中央领导这样回答。随后,北京市第一服务局的官员向贝聿铭提议在他们管理下的某一座城郊公园里中建这样一座酒店。这个第一服务局下面管辖的都是政府宾馆、招待所和会议中心之类的设施。

  在那个年代,国人还没有旅游度假和郊区休闲的需求,所以这个酒店项目的定位就被默认为是一个四星级政务和会议接待酒店。也正是由于这个定位导致此酒店只能由自己管理,不会对接国际酒店管理公司。和此刻在筹建中的另一个重点涉外酒店项目建国饭店相比,两个酒店项目走上了完全不同的道路。

  在正常的商业地产投资中,酒店立项前要请中立第三方的专业顾问公司对项目做可行性研究:对项目所在城市,商圈的经济活力进行调查;对地块的需求临近程度,交通的可达性和地块潜在劣势进行评估;然后分析竞争酒店市场的供需关系,对未来需求的增长潜力做出预测;然后给出定位建议,设施建议,适配品牌建议;最后给出使用率预测,现金流预测,投资回报预测。总之,做任何投入都是要讲回报的,在美国常有人问贝聿铭为啥他的项目收费如此昂贵。贝聿铭总会回答:I'M PEI(pay),not I'M FREE。——我姓贝(英文发音与付钱一样),我不是免费。

  

  选 址

  那一年离圣诞节还有两天时,贝聿铭与儿子贝定中来到北京市西北离市区三十公里的香山。那里原先是皇帝的行宫,风景如画。那天刚下过一场小雪,山林覆盖着一层薄雪,山上的凉亭、宝塔分布得错落有致。

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  他们顶着凛冽的北风,沿着一条陡峭的小路爬到半山腰的一座小亭子。从那个角度望去,香山公园俨然一幅画卷。贝聿铭说:“当我们看到那个地方时,我丝毫也没有犹豫。我说,我们就在这儿建吧。”

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  这个地方历史上是皇帝的行宫,其中最大最豪华的行宫叫做虚朗斋,它就是现在香山饭店现在位置的前身,后来英法联军把行宫给烧了。

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  2008年7月24日,CCTV《人物》栏目专题访谈中,贝隶铭说道:“香山这个树木啊,水啊,都是很美的,很多树木啊几百年了,完美得不得了,所以香山这个挑战是最好不要动它,所以摆一个建筑在里面,我觉得已经错了,香山饭店我不应该做”。

  而选址在城里的建国饭店,长城饭店都是一开业就生意兴隆,很快就收回了投资。情怀,文艺,IP从来都是锦上添花的事,是附着在行业本质需求之上的元素,每个行业的价值原点是什么最好想清楚,否则是舍本逐末。住宿业,从本质上讲是基于位置的服务(Location Based Service),彼时的中国,根本没有高端郊区休闲度假的客群。而且香山作为景区也根本无法和长城,兵马俑,西湖,漓江这类国际知名的景点同日而语。

  

  设 计

  贝聿铭说:“香山饭店在我的设计生涯中,占有重要位置。我下的工夫比在国外做的设计高出10倍。我体会到中国建筑已处于死胡同,无方向可寻。中国建筑师会同意这点,他们不能走回头路。庙宇殿堂式的建筑不仅经济上难以办到,思想意识也接受不了。他们走过苏联的道路,他们不喜欢这样的建筑。现在他们在试走西方的道路,我恐怕他们也会接受不了……中国建筑师正在进退两难,他们不知道走哪条路。”

  贝聿铭把香山当作一个探索“中国现代建筑语言”的实验室,这种建筑应该既不是西方的形式,也不是古代中国的形式,他称之为“第三种风格”。当时的北京市长陈希同要求一些西式建筑加上中式大屋顶。贝聿铭说:“太荒唐了!就好像穿着西服的人戴上了斗笠。中国建筑已经走上了死胡同。现在有两个方向,一个是盲目仿古,一个是全盘西化,哪一条都走不通。”

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  参与了香山饭店项目的贝聿铭的助手曹凯文回忆:“贝聿铭当时已经功成名就,我们一般的工作流程是,贝先生出个想法让助手们去执行,就开始构思别的建筑了,他只是定期回来评估助手们的工作进展,把进展情况告诉甲方。但香山饭店是他对新中国建筑设计的理解和表述,都是他亲自操刀设计。我常看到贝先生手握铅笔在设计桌上冥思苦想。在两三年的时间中,这一直是他自己的项目。”设计师卡伦·范·兰根说:“在建筑香山饭店的两三年时间中,他每隔两小时就会带着图纸和立面图到我桌边来。我们的工作时间特别长,他非常执著。”

  贝聿铭曾说:“中国园林就像是一个迷宫,置身其中,你很难一眼望尽,永远不能领悟全局。一进园林,你就会被美景吸引而驻足流连——这美景也许是一棵树、一块石头或者一隙光影。你漫步小径,或踱过小桥,沿着蜿蜒曲折的园路,永远步移景异......它关乎尺度、关乎散点透视,也关乎偶然——那种出人意料的欣喜。”

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  贝聿铭的设计是源于基地中两株300年的银杏树,一雌一雄,挺拔漂亮,以此为中心展开的园林式建筑,掩映在香山的枫树和松树之间,厢房围绕十几棵参天古树,呈蜿蜒曲折走势。他用苏州风格的灰瓦白墙,取代了香山皇家园林里使用的大红宫墙和金色琉璃瓦。香山饭店在空间上也迥异于西方单体建筑,结合中国园林经典的轴线和收放自如的空间序列,引导游人先进入一个中式四合院感觉的中庭,再经过蜿蜒伸展的走廊,通向几栋不对称的低层客房。从每一间客房里望出去,都可以看到四周环绕的大大小小共11座园林景致。

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  贝聿铭在材料运用方面更是精益求精。他希望香山饭店的窗户采用北京城墙上的那种旧式瓦片来装饰。贝聿铭的工作人员想尽办法,在北京找到了一位已届七旬的老工匠,很快地在城郊一座幸存的窑中复制了这些瓦片。瓦片从窑中烧出时工匠们给它们上了釉彩,使这些瓦片具有与众不同的深灰色的光泽。这就是贝聿铭喜欢的建筑材料——简朴却不失优雅。

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  解决了瓦片问题后,贝聿铭开始着手解决小花园的装饰问题,香山饭店的西式客房有十一座栽有奇花异草和参天古树的静谧花园。花园中的小径蜿蜒曲折,小径上面有彩色石子铺成的精致的竹子和梅花图案。这些鹅卵石是贝聿铭的助手曹凯文从越南边境附近的河床采集来的,当地村民们得知这个外国人要花上万美元买他们的石子时,都惊讶得目瞪口呆。结果村子里所有的人都下到溪床上拣石子,即使三岁小孩与当了祖母的老太太也不例外。据说,每一个鹅卵石的成本相当于一个鸡蛋。贝聿铭经常衣服往腰上一扎,就上了工地,小到路面铺的鹅卵石,也亲自趴在地上摆放整齐。

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  贝聿铭希望在客房多、占地面积庞大的香山饭店重新创造出老家苏州私家花园的小巧玲珑感,如何在占地面积庞大的香山饭店创造出私家园林般的玲珑感呢?贝聿铭专门请来园林专家陈从周作为设计顾问。他们共同探讨如何将园林带入现代建筑,比如石头。贝聿铭在飞机上曾经读到一篇游记,提到云南石林饱经风霜的迷宫般的石灰岩柱,觉得正和香山饭店的灰瓦相配,有一天,在从巴黎飞往北京的路途中,贝聿铭又一次读到一篇游记,文章提到云南石林那如剑一般的石灰岩柱,它会给人一种凝重森然、神秘脱俗的感觉,与香山饭店的灰瓦非常匹配,这个发现使贝聿铭激动万分,他大喊:“我就需要云南的石柱来装饰香山饭店的花园。”

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  彼时恰好是贝聿铭65岁生日,中国政府在人民大会堂为他举行了宴会,贝先生在席间主要就是说服中方同意他穿越大半个中国从石林采石。曹凯文说,作为贝先生的助手,他当时负责代表贝先生给各级官员敬酒,直到自己喝到晕倒之时,还听到这个问题的讨论在继续。此后经过一年的谈判,曹凯文被允许在云南石林外围圈出一块地采石,他们仔细选择岩石,并用彩笔标明选好的石块。然后,工人们把这些总重量达二百三十吨的尖柱形岩石从二十米深的地基中拔出,装上四十辆平板货车,经过两千四百公里的行程运到北京。但如何运到山上?贝聿铭专门请教了陈从周,采用造园的传统办法,在山上铺上圆木,石头滚圆木上山。

  乾隆皇帝酷爱收藏天下奇石,最终未能把云南的奇石搬运到北京,三百年后贝聿铭做到了。

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  工人们将这些石头从石林拔走后,当地废墟里还有一座灰色大理石平台,下面连着一条曲水流觞的曲折水巷,相传诗人们将葡萄酒杯放入水巷,酒杯随着水流飘到水巷尽头大约需要7分钟,诗人们必须在这么短的时间内作诗一首,才能享用美酒。贝聿铭被这个意象打动,在香山饭店园林里重新复制了一个流水渠。

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  1979年11月,凝聚着贝聿铭心血的香山饭店图纸与模型用船运到北京。贝聿铭的建筑模型表明,那是一幢不到四层高的白色小楼。对于中国人来说,这座凝聚着中国历史,弥漫着浪漫主题的亭阁式建筑显得既熟悉又陌生。

  据贝先生的传记中记载,中国方面派出五十名官员来看贝聿铭的设计图纸和模型,但这座凝聚着中国历史、弥漫着浪漫主题的亭阁式建筑使官员们大感困惑,他们希望看到一幢冲天而起的金碧辉煌的建筑。

  

  施 工

  由于香山饭店是改革开放最早建的涉外饭店之一,所以倍受关注。当时的北京市副市长张百发多次到现场指挥。

  与在美国已经驾轻就熟的施工体系不同,“文革”刚刚结束后的中国没有高质量的施工队伍,也缺乏严谨的工作态度。曹凯文当时在工地一盯就是几个月,一个很大的问题是工人们看不懂施工图,不得不将精确的模型做好运过来,工人们照着模型建。即便这样,实际施工中还常常会出现多达几米的误差。

  贝聿铭回忆说:“香山饭店是我经历过最难的项目之一,在一个我完全不明白的系统里工作,有很多欣喜,也有不少挫折。我们不能下指令,只能提建议,而中国人又不会轻易下决定……领导有领导的说法,工人们有工人们的意见,北京本土的建筑师也有自己的观点。我们面对的,不仅仅是‘为什么要用白墙’这样的问题,还有人问:‘为什么我们在中国建楼都要听美国人的?’”

  基于上述种种因素,最终香山饭店的造价高得惊人,平均每房造价就高达20万美元,而同时期建造的北京建国饭店平均每房造价才4万美元。总投资6260万元,如果按1982年一元人民币的购买力相当于现在的50元估算,约合现在的30个亿。

  

  开 业

  1982年10月17日试营业。开业前一天,贝先生与他夫人,每人一把大扫帚,打扫饭店庭院。他说:“这是我的一个孩子,我要给她穿上最漂亮的衣服。”开业当天,美国当时的驻京联络处主任乔治·布什(即后来的美国总统老布什)在座,还有数百名流参加了仪式。

  对于当时的中国来说,香山饭店的样子既熟悉又陌生。从山上向下俯瞰,一大片耀眼的白色的平屋顶建筑与周围山林反差很大。更重要的是,与之前的预期相比它又太平淡,一点也不现代。在饭店的落成典礼上,一位官员说香山饭店看上去“太中国”。

  香山饭店有四绝:赵无极的画、冰裂纹地毯、会见松和飞云石。

  四绝之首是赵无极的画。是饭店的镇店之宝,现在价值两个亿。赵无极被称为“现代毕加索”,是旅法画家。赵无极先生与贝聿铭先生是老朋友,贝先生垦请赵先生为饭店常春厅创作巨幅壁画,他对赵先生说:“无极,世界各国都有我们的作品,唯独生育我们的故国没有。”

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  两个人一心只想拿出最好的作品,以求建筑与画作相得益彰。赵先生为香山饭店创作了名为《无题》的抽象画作,由于当时改革开放刚刚开始不久,很多人欣赏不了。彼时的国企宾馆里转业军人很多,香山饭店的第一任总经理也是转业军人,他第一次看到这幅画时说:“赵无极这也叫画?这种画,我也能画。”

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  铺在四季大厅中间的大地毯就是“冰裂纹地毯”。据说冰裂纹原是用在瓷器上的图案,用在地毯上属罕见。贝聿铭先生在设计香山饭店之前,有一次到法国旅游,在巴黎一家古玩店看到一副中国明朝时期手工编织地毯,图案就是冰裂纹,他十分喜欢这幅地毯,无奈已经被别人预定。经与购买者商议,同意贝先生拍摄并使用此图案。在建造香山饭店时,他订制了这幅冰裂纹地毯,铺设在大厅内。地毯为手工制作,尺寸放大了100倍,含九九至尊之意。冰裂纹的纹路也运用到了香山饭店的其他装饰之中。

  

  运 营

  开业仅仅半年后,贝聿铭就听到了不绝于耳的抱怨声,酒店管理团队不太会管理一座国际化的酒店,出现了各种服务问题,很多人住过一次就再也不去了。贝聿铭回忆:后来酒店游泳池也被拆除了,改成了保龄球馆。那个泳池设计巧妙,可以经由一个洞从室内游到室外。好友赵无极说:“那时饭店主管是个军人,对绘画与建筑一无所知。在那里,明代图案的地毯上滚着可口可乐罐子。我不想画彩色作品,因为那会破坏整体和谐,饭店主管显然不欣赏我的画作。宾馆欠维护,花园无人料理,真是灾难。人们到处挂上俗气的画,违背了贝聿铭的初衷。”

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  贝聿铭助手形容,香山饭店犹如一个孤儿,贝聿铭给予它生命,却不能帮助它成长。

  当然,也有来自另外一方面的说法。比如运营方说这个酒店中看不中用,布局太分散,运营效率低,能耗太高。而来自客人最多的抱怨就是找不到自己的房间。

  我有一次听到两个住客在走廊聊天:

  甲:这走廊里走呀,走呀,走,总是找不到门,找不到出口。

  乙:曲曲折折,很好的,说客房不好找,是你不懂,人家那是曲径通幽。

  甲:如果一个酒店让来到其中的人总是找不到门,这样的布局是有问题的。你看那个西餐厅的中部就是门,但被封上了,如果你在这开门,使用者把它给堵上了,是否是因为你没从运营角度考虑去设计?

  回顾一下贝大师的一百多个作品,其中基本都是博物馆,音乐厅,银行大楼之类的低运营要求的公共建筑,其中的酒店项目凤毛麟角,有一个纽约四季酒店项目也只是参与设计并不是贝大师独立完成的。所以说在香山饭店的设计中从运营和使用者角度上会有一些考虑不足。

  从经营效果上来看,近几年香山饭店的出租率在58%左右,平均房价在430左右。这在北京就是一个三星级酒店的水平。从经济学角度来说,用昂贵、稀缺的资源去支撑大众、价廉的商业模式是行不通的。所以,中、低端(高频、价廉)品牌的生存之道是“效率驱动”。奢华、高端(低频、高附加值)品牌的制胜之道是“溢价驱动”。以三十亿的开发成本,以贝大师操刀设计的身价,香山饭店的定位应该是一个类似四季、安缦的奢华酒店,平均房价不低于三千才能有投资回报。

  

  回 望

  所以四十年后回头看,做这个酒店的政治动机大于商业目的,或者说,当初立项时根本没考虑商业上的可行性,就是领导一句话。经济学家弗里德曼说过:“花自己的钱办自己的事最为经济;花自己的钱给别人办事最有效率;花别人的钱为自己办事最为浪费;花别人的钱为别人办事最不负责任”。

  从某种意义上来说,香山饭店是一次超前的实验。香山饭店建成之后至今贝聿铭再没回去过。他后来说:“一部建筑作品并没有在揭幕时彻底完工,揭幕仅仅是开端。由于这个原因,找到合适的甲方对我来说至关重要。我希望饭店能有第二次生命,希望它能复苏。”

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  做商业投资决策就是回答一个问题:谁买单?

  I'M PEI(pay),not I'M FREE。

  参考资料:

  1.  《贝聿铭传》,迈克尔·坎内尔著;

  2.  《贝聿铭全集》,菲利普·朱迪狄欧、珍妮特·斯特朗著;

  3.  《贝聿铭谈贝聿铭》,波姆著

  4.  《后激进时代的建筑笔记》, 朱亦民著

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