从产业角度看，为什么需要城市更新？

　　8月，住建部一纸发文，城市更新禁止大拆大建，以往传统房地产开发的更新模式彻底凉凉。房地产经历了一轮大周期的发展，城市也经历了一轮大周期发展，到现在这个阶段，郊区需要发展，而市区的发展则进入更高的阶段。城市的发展是螺旋上升的过程，郊区本身就很新，那么城市更新大概率发生在市区，所以在看具体城市更新项目之前，我们要先想好为什么需要城市更新?

　　在新一轮的城市更新过程中，国家定调我们总结基本就是两点：以人为本和产业振兴。我们总说房地产挤占实体经济，但中国现有城市，包括特大城市，产业用地的比例都明显过高、制造业比重过大，住宅用地比例则明显偏低，住房价格过高。比如上海是靠制造和港口发展起来的城市，上海工业用地面积占比达到了25.77%，远高于国际上相似规模城市5%-10%的工业用地标准。所以，一方面需要产业振兴，另一方面又是特大型城市工业用地占比过高，很显然，特大型城市产业结构存在不合理，提振高新科技、文化产业，推动产业升级，整改、改性和清退低效工业用地。

　　特大城市人口集聚不断上升，但城市原有的一般制造业却因工业地价上升较快、城市房价上升较快、对环境负面影响较大等多种因素而逐步迁移郊区或低级别的城市。这是一个城市发展自然而然的过程，从卫星图上，可以看出来上海市区现在大部分都是住宅，工厂都迁走了，104地块在市中心也仅有3块，那么工厂要向外搬迁，往哪里搬呢?上海在本世纪初就明确了各区县错位发展，要在“市区体现繁华，郊区体现实力”，产业部署上呈现“东、西、南、北四大基地”(后来发展到六大产业基地)。举个例子，大家都知道嘉定有汽车产业，就是西部基地，新中国的第一辆“凤凰牌”轿车在嘉定安亭诞生，1960年8月，上海汽车装配厂从市区迁到了嘉定县安亭镇。但汽车产业为什么要落在嘉定呢?除了政策倾斜外，还有嘉定交通运输便捷，地理位置优越辐射昆山、苏州、南通等经济较发达的城市，离港口、机场和高速公路距离都很近，便于汽车运输出去。其次嘉定有钢铁产业基础，未来可进行产业互动。

　　产业的外迁带走部分人口，再加上老城区拆迁到郊区，市中心的居住人口变少，就业人数降低，商铺关门等等，造成市中心人口空心化也越来越严重，从2000年到2010年再到2020年，上海中心城区人口占比从42.2%、30.3%一路降至现在的26.9%，从人口上郊区早就打败市区了。产业发展上，郊区与以前的城镇发展模式也不一样，之前城镇主要接收市区的外溢，如今是产城融合，职住平衡，比如五大新城未来的规划就是综合性节点城市，一个新城未来具备的是独立的城市功能，居住在五大新城的人根本无需进入市区。反观市区产业上，市中心老旧建筑未能实现该有的功能，工厂淘汰建筑无人使用，旧的产业淘汰但建筑与新的产业契合度不高，市中心急需一场城市更新。

　　想逐步把大城市、特大城市房价降下来，短期内靠房产税、靠保障性租赁住房是很难，而地方政府对土地财政收入的依赖已经非常高，在没有其他替代项可选择的情况，增加存量更新不失为一条好路。能在不影响增量财政收入的情况下，将市区原来不符合产业发展的工业用地“工转居住”或者转型成新型产业用地，增加住宅、商业、办公配套，这个问题我们后面会详细说。

　　而这些土地转性需要缴纳一定比例的土地出让金，而新的地块可以增加配套比例和容积率，这样导致企业和政府都获利，从而提高积极性。大城市房价高主要还是住宅用地占比低，供求长期失衡，这些地本身地理位置到很好，土地得到二次开发，寻找更适配的产业装进来，又解决了商住等配套问题，从而慢慢达到一个全面、平衡、有活力，适宜居住的可持续发展的城市。

　　如今城市更新是下一轮的经济增长点已经成为共识，但城市更新的概念很大，城市更新的系统很复杂。后期，我们会从产业角度入手，围绕适合城市中心发展的产业展开，去看看市中心的混合业态，大致有以下这些项目，其中有的项目更新的很成功，有的很平凡，褒贬不一，后面文章会徐徐展开。