黄欣伟：城市更新N部曲之㊲面粉当自强

　　（迈点网 黄欣伟）那句耳熟能详的“今天你爱理不理，明天你高攀不起”，以房地产的角度如何理解?身边不断有人抱怨：“莘庄以前是乡下地方，现在也卖8万一平米了”，这话背后是不甘。于是，地产商将计就计，在郊区期房销售势必面临城市界面生涩、配套缺失、交通不便等现状时候，越来越理直气壮地将上述两个微型典故写进【答客问】，美其名曰：要用发展的眼光看地段。城市在发展，地段在“煲热”，所以土地价值是可变的。今天想探讨的是两个问题：1、土地价值是怎么演变的?2、在土地价值的演变过程中，有什么“可顺势而为”地操作?

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　　地产领域启示录

　　全过程“以土地价值为纲”

　　拿地行为，是和土地价值最直接关联的交互。虽然可以戏谑“1000个拿地决策人心目中有1000幅完美土地”，但基本判断是趋同的：1、看区域发展规划;2、看周边配套现状;3、看人口产业布局;4、看成本投入产出。如果说——拿地是基于“(该幅)土地和城市的相对关系”来做出判断，那么开发则是“(该幅)土地之于区域”甚至“(该幅)内部也分三六九等”，宏观→中观→微观，土地价值在静态层面存在，而且存在差别，已经是不争的事实。在进入开发这个(相对)微观领域，房企对一幅地块的级差认知完全可以通过其操作手径有所察觉：

　　(一)分期开发战略的划定。房企把地块进行分期开发的战略可能是处于资金杠杆的考量和受限，但“如何划定(分期开发的顺序)”则是完全和土地价值的认知和判断有关。常规做法往往是“位置最偏的最先开发”，不是无知者无畏，而是遵循“低开高走”的定价战略之后，用价格优势来抵充位置缺陷，当然这是建立在过去20年楼市单边向上的大背景之下的。然后结合“逐步涨价逐步优质位置进入开发”的同步，往往一个项目的压轴房源伴随着的就是——地块最佳位置。(二)房源定价策略的位置观。把地块分期开发进一步微观，到达营销环节也到达购房者立场，就会发现不同位置的楼栋和房源定价也会不同——不仅这个位置系数导致的房价差异对于一一对应的购房者而言并不是一笔小数字，而且位置系数也因为不同地段、不同位置差别而有高有低，并最终反映在单套的总房价上。从拿地到开发到营销，不仅全程体现了土地价值差异导致的“被区别对待”，而且从面对的人群变化也可以看出——不同人群在差不多同一时段认知同一幅土地，虽然有角度不同，但是核心评价的策略是趋同的，最终也是以结果导向来倒推预演的。

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　　从微观到宏观

　　土地价值变化中的主观能动性

　　房地产领域中，关于土地价值也有一句名言：“当一个项目打下第一根桩的时候，未来的命运已经决定”，虽然这句话因为产生久远已经有点落后于今天“只要一二手倒挂闭着眼睛卖房子”的市场，但至少想证明——土地价值之于买房卖房的核心权重。但是，如果“拿地拿砸了”，一个项目就真的彻底缴枪投降或者躺平了吗?那些看起来铁板钉钉的原则、经验，是否就绝对不可逆?答案也是否定的。举两个例子来证明关于土地价值的——变是唯一的不变。其一，李嘉诚输给了学区房。曾经“地段、地段还是地段”的金科玉律，在横行地产几十年之后居然被事实驳斥了，赢了李超人的不是后来人，而是学区房。上海的中环和外环，因为地段不同导致土地价值的级差，有事实显示在2020年，位于中环的长寿路江宁路，其二手房价格居然以“8万<10万”的倒挂输给了位于外环外闵行某优质学区!这虽然只是个案，但地段神话或者说地段鄙视链的神话还是在某个节点被攻克，而且相信这种“外环+学区>中环”的田忌赛马现象，应该在不止一个地方普遍存在着。

　　其二，刚需地段的改命。曾几何时，那些位于外环外的楼盘因为“天生地段劣势”而造成的营销卑微：1、定价要比内环甚至中环低，而且要低到让购房者动心才有可能吸引外溢购房者;2、户型尽量紧凑，小面积+低单价导致的(相对低总价)，价格是地段自卑者的通行证。3、刚需地段的竞争不仅来自于和(相对)优势地段，还存在于刚需地段之间的内卷惨烈。但是，这些年我们可以看到刚需地段的温水煮青蛙已经有了改命迹象：比如位于上海西区青浦的徐泾镇，因为大虹桥规划利好、虹桥交通枢纽、进口博览会落子国家会展中心、长三角一体化和五个新城战略，历经20年的发展，“徐泾出现大户型”已经实证了(徐泾地区)土地价值的命运扭转。所以，土地价值差异先天存在，就像不同家庭条件、背景、父母固然决定了个人发展的很大一段波幅，但是自强不息也有逆天改命的正向意义，所以土地价值不仅存在，而且可变、可为、可逆，无非是滴水穿石之功。

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　　从最前端就开始预判

　　是土地再造的“押注”

　　除了房地产，其实在城市更新领域也曾经是“地段地段还是地段”的命运天注定：那些位于市中心的老厂房、都市工业园因为先天占据了良好地段，虽然主业可能因为各种原因而无法存活，但市中心核心地段的资产价值尚存，所以对后续接盘侠而言，找个运营商进行功能和业态的改变，最终都能获得不错的业绩。但是随着市中心存量资产的濒临趋势，也随着“城市更新不许大拆大建”的政策发布，城市更新向外走&微调整的趋势和迹象明显，未来的城市更新竞争，都少不了“土地价值认知、比选、再造”的手段添加，人的作用力越来越会得到重视，因为天壤之别。一方面是政府在宏观层面的规划和发展推动土地价值的改变，对价就是时间交换可能性;另一方面就是从项目定位、设计、改造到运维的过程中，如何体现土地价值的二次级差，就算所谓的顺势而为，核心也在“有所作为”!表面看起来“只要更新总能迎来一波发展”，但更新的方向和方式，决定了投入产出、发展引擎、产业导入、推广效果等等，所以——不是改善一下环境就叫城市更新，不是改善一下环境就可以再造土地价值，深入内里就可以看出细微差异，而细微差异可能影响未来命运。

　　引发土地价值再造差异的客观原因很多：1、不同操作者的段位高低;2、采用不同的方法论;3、不同人有不同的立场。但是对于土地价值再造的“动态化、网格化、市场化、换位性”都是基本盘都是底层(核心)逻辑，以解决怎么看、怎么做、怎么办、怎么算的四个追问，最终通过设计来左右改造效果，并在未来可持续发展中发现了或高明或失误。

　　其实，市中心有限的格局，导致了城市更新的两步走：一是外部区域的造地，来提升土地价值升值的速率和效果;二是市中心旧区改造的微更新开始强调精细化管理，对应的就是如何更加精准来让“老破小”焕然一新，不仅延寿而且保养。就像最近热播的【梦想改造家】，其实每一道发号施令，执行者要迅速进行脑转化：1、大致有/要多少费用(最精简)?2、未来主要功能何在(最实用)?3、主要针对人群及侧重(最使用人)?4、满足功能的功能配置(最划算)?5、功能配置后如何摆放(最合理)?只是“看预算一买了之”的应对，可能遭遇风格、适用、预算、可持续等多重尴尬，借用罗胖在2022年新年演讲中的名言之一：“用明天一定会发生的事，倒推出今天马上要做的事”。落子分伯仲，细节显精神。

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