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魏小安：城市更新与休闲拓展（连载39）
最终，做旅游，追求的是好玩，让客人玩好，我们越琢磨这事好玩，客人能玩得越好。
（迈点专栏 魏小安 本文是2021年7月17日在祥源集团的演讲）
祥源集团开会，请我来讲一讲，我对祥源原来略知一二，没有系统的了解过，刚才听了俞总这番话，我很有感触。第一，感情，我们做事业一定要有感情，说做事业，做生意，没有事何来业，没有生哪儿来的意，所以要生机勃勃，才能把这个意做到位。第二就是睿智，每一个企业都有困难，尤其是在当前这种环境之下，应该说我们面对的困难可以说是公司组建以来最大的困难。可是，困难就需要睿智。第三就是务实，一点一点落到实处，当然，是两个层面的问题，一个是开拓的问题，一个是管理的问题，开拓的问题涉及体制问题，管理的问题涉及机制问题，最后都落到人才问题上。所以刚才俞总这番话听下来，我对祥源集团还是有信心的。我干旅游42年了，恐怕比在座的很多人年龄都大，所以中国旅游的发展过程历历在目。如果从文旅的角度评价，祥源集团现在是中国文旅的头部企业，未来的发展应该成为领袖企业，这是一个期望。
来之前我也研究了一番，我今天谈的这个题目叫城市更新与休闲拓展，我就觉得这个事情想给大家开拓一个新的思路，如果我们再说大一点实际上是两句话，一句话叫新时代、新领域、新格局，一句话叫新变化、新赛道、新发展，实际上是这么两句话，六个新。就要求我们的思想一定要开拓，我们的做法一定要创新。我今天谈六个问题，时间比较多一点，我们谈得充分一点，我想多举一点案例让大家参考参考。
一、 城市更新与发展机遇
1、时代转折
中国的发展到现在面临着根本性的转折，十四五规划很明确，主题就是从高速度发展转向高质量发展，这里也就意味着对各行各业提出的要求都是高质量发展的要求。但是，高质量发展不一定都是高精尖，不一定都是高大上，一说高质量我们都这么说。我觉得不符合中国的国情，也不符合中国的实际，更不符合发展的要求，所以我认为高质量是要形成一个对应需求的，具有完整分工体系的格局，这是高质量的概念。这样的话，速度往下调，是很自然的，想不调也做不到，因为我们到了这个发展阶段了。我们骄傲的说，我们40年平均增长速度是多少多少，严格的说，任何一个经济体在工业化发展时期增长速度都不低，比如说日本，日本就有30年增长速度8%以上的这样的过程，韩国也有这样的过程，这是一个经济发展阶段的问题。但是到现在这个阶段必然就要下降，下降不是暴跌，下降是稳定发展。
对应经济发展格局，说城市发展的格局，现在也发生了转折性的变化。中国的城市化转折，一个转折性的标志，就是中国城镇化率已经超过60%，这个不意味着我们城镇人口已经超过60%，而是整个城镇化率。其中一是增量为主导的阶段过去了，存量挖掘阶段来临，所以，所有的市长现在都在研究这个问题，下一步城市发展的机遇何在？城市的发力应该发在哪儿？原来靠卖土地，靠房地产，这种增量发展阶段大体上已经结束。二就意味着房地产的黄金期过去了，新产业的机遇来临。这两年实施一系列的手段来控制房地产发展，实际上不控制房地产，也没有更大的发展余地了。除了我们的一线城市之外。现在很多城市人口净流出，这样的地方你还谈发展。有的地方甚至城市已经消亡，比如甘肃的玉门，玉门前几年是玉门油田搬走，然后是玉门市政府也搬出去了，所以玉门的传统市区现在已经整个崩溃了，这就和美国的情况一样了，美国有一个工业锈带的说法，就是在工业持续增长的时候有条工业带，那时候是美国最发达的地方，但是现在工业化时代过去了，所以它就变成生锈的锈，变成这个锈带。同样对我们来说也意味着这个，让大家抓什么样的新产业。三是生活品质的要求提升，所以现在物质消费与经济消费并重，所以很自然，城市转型成为城市竞争的新要求，城市提升成为城市发展的新方向，这就是一个大的形势，也可以说是大势所趋。
2、四个现象
在这个形势之下，产生了四个现象，第一个叫城市有机更新，城市有机更新就意味着我们的目光转向存量为主，尤其是城市的领导，因为房地产已经到天花板了，增量做不了怎么做？挖掘存量。第二就是城市的人文追求，比如说苏州的平江路，杭州的御河坊，这都是老城区改造改造就出来了。尤其是御河坊，因为设计师是王树，是普利兹克奖获得者，大师级人物，他的要求就是房子都留下来，50年代的房子也不能拆，但是，通过改造更新，把御河坊做成了杭州的一个中心。苏州的平江路也是如此。类似这样的项目是政府关注的项目，但是严格的说这不是企业关注的项目，因为这样的项目企业做不动，太复杂。第三个就是城市文化的挖掘，传统和现代怎么结合，在地文化和时尚文化怎么结合，消费和市场怎么结合。第四个就是城市的消费转型，现在叫细分化、垂直化，形成大体量的市场。在城市的转型过程中，这四个现象已经开始产生，而且越来越突出。
3、赛道转换
所以，今年以来我对这个事情一直比较关注。因为原来国家旅游局搞过一个工作，叫创建中国优秀旅游城市，搞这项工作的时候是从2008年开始的，搞这项工作是我提的建议，我主持制定标准，然后来主持推行，所以从那开始，我就很关注城市发展和旅游的这种关系。这项工作应该说是比较成功，而且我当时就有一个感觉，旅游工作要抓住城市，号住城市市长的脉。为什么这个工作能成功？那时候市长们都关注城市国际化，都关注这个问题，我们这套标准一出去，有的市长就说，按你的这套标准执行，我的国际化就达标了，就是号住了他的脉，你这个事情才能做成。同样现在也是如此，所以在这个情况之下，我们首先需要研究城市。
所以我关注中国的城市发展，应该是从1993年开始，到现在20多年了，实际操作二十多年了。同样，我关注城市更新，至少今年这半年以来，就是我主要关注的。我现在到了各地，说我们有新开的景区要不要去看？我说不看，说新建的酒店要不要看？我说不看，我就问有没有城市更新项目？文旅行业对这个题目应该说基本没有反应过来。因为从城市反过来说文旅，我为什么不看景区？因为没有资源了，做景区首选就是资源，我们一流的旅游资源，80年代就进入市场，顶级的黄山、九寨沟两个自然资源，故宫、兵马俑两个人文资源，到现在为止还是中国旅游在世界上的标志。二流的旅游资源90年代全面进入市场，现在传统资源可开发的还有吗？这些年又做旅游资源普查，大家又开发，是个山沟就弄个景区，有个水坑就变成湖，这种做法行吗？现在全国3万多个旅游景区，我就说如果我们再开发新景区，做什么？所以很自然，这几年就开始追求主题公园、城市乐园。
主题公园，世界顶级的，环球影城和迪斯尼，这两个已经进入中国了，迪斯尼这几年做下来效益极好，现在还准备涨门票，远远超出了迪斯尼的设想。他们原来想，按规律第一年必须亏损，不亏损是不可能的，结果上海迪斯尼第一年就赚钱，现在变成整个迪斯尼集团一个下金蛋的母鸡。北京的环球影城620亿投资，基本上是迪斯尼翻了一倍的投资，到现在还没开业，原来计划是去年开业，因为疫情不行了，又计划今年五一开业，也不行了，又计划七一开业，还是不行，太复杂了。其中一个就是城市管理的问题，寰球集团专门组建了一个研究院，我是研究院的名誉院长，偶尔开一次会，我才知道，到工地一看，从环球影城开工以来到现在，47%的时间是停工状态，为什么？北京要刮雾霾了，停。北京要开两会了，停。又有什么政治活动，停，一半时间在停工。到了现场什么状况？所有的土堆都盖着绿的蒙布，铲车都下来了，两个工人把蒙布掀开铲一铲土，铲车一出来，赶快盖上。把美国人都给看呆了，因为是中美合资的企业，美国人说我们美国这么强的环保概念，也没见过这样的。但是我说的意思是什么？只有这样的大投资、大体量，我们的主题公园才算大，能够成功，对于主题公园来说，投个十几亿，那叫城市乐园，不叫主题公园。
所以很自然，景区没得做了，大家就转过来投酒店，基本上叫投一个死一个。很多投资商问我，老师你看我们投什么东西好？我说这要看项目，笼统的说不行。但是我现在可以很明确的说，我们真正旅游投资下一步的新方向、新赛道，就是城市更新，还有一个是乡村振兴。但是乡村振兴不是大公司做的事，乡村振兴是碎片化，积小为大。真正适合公司运作的好的项目，我的看法就是城市更新项目。
4、城市判断
这样的话，我们对城市就需要有判断，因为城市是生长的，而不仅仅是发展的。这就意味着城市有自发、自为、自在、自足的要素，有其内在的规律性。这就像人，我们最熟悉，但是最不了解，所以要形成新兴的城市观，创造、生活与文化。如果我们还强调发展，还是人定胜天的思路，做规划大拆大建，就像把人大卸八块，只有解剖学上的意义，而不是生物学和生理学的意义，更不是社会学和心理学上的意义，所以，花心血的是作品，有想法的是作业，没头没脑，没心没肺的是垃圾。中国的城市我基本走遍了，全国370几个地级市，我有7个没去，全国302个5A级景区，我有5个没去，全国55个世界自然文化遗产，我只有1个没去，所以我敢说中国旅游我走遍了，哪个地方我都去，我看到的是什么？垃圾太多了，看到点作业就算不错了，看到点作品就很难得了。
可是，下一步的要求，至少是作业，最好是作品。我看城市，第一是看大势，就是从地理的角度来看这个城市。第二是看大市场，就是看经济发展，看人口。你跟我说半天这个资源多好，我就问，人口有多少？没有人口就支撑不了，这个就是虚的。第三是公共设施，是否完善，第四是城市布局，是不是合理。第五是建筑，看风格，看小品。第六是休闲，看广场、绿地，第七是文化，文化在城市反映出来是广告和标识。第八是生活形态，有没有烟火气。第九是市民神态，从容还是紧张。第十是卫生状况。所以我看一个城市基本上就这么十个角度，城市是市民的，而不仅仅是市长的，是为人的需求，而不仅仅是物的集中。
这样的话，就形成了城市模式，传统模式以资源形成产品，以产品构造产业，以产业聚集城市，这是传统的城市模式。我们全国44个资源枯竭型城市，那些城市触目惊心。但是，也有一类城市在转型，比如说新疆的克拉玛依，原来叫石油城市，他们就看到了玉门的状况，开始转型，转型到什么程度？把一个石油城市变成了戈壁滩上的一个水上城市，投资30亿，引了额尔齐斯河的水，300公里引过来，一年有30亿方水可用，所以到了克拉玛依你都傻了，这哪像戈壁城市，到处是水，可是离开这个城市就是魔鬼城，雅丹地貌，可是，这种转型就保住了克拉玛依的城市活力。
现在的模式是什么？金融、科技、人才、市场，所以现在的城市一定是要素聚积和创造聚积。经营城市以前一靠经营资源，二靠经营土地，这是一次性使用，一次性收入，已经走不下去了，即使不控制也是死路，有些地方说我们有地可用，你这地的价值何在？你光说有地能行吗。经营文化，经营环境是优势，所以很自然，这也是可持续发展之路，这样的话，产业、科技、文化、环境，这四个要素是根本，恰恰这四个要素给文旅企业参与下一步的城市运营，尤其是城市更新，提供了重要的机遇，所以这就涉及到城市能力，就不多说了。
同时要研究城市文化，在城市建设中，史是城之根，文是城之魂，房是城之体，水是城之容，绿是城之装。用这几句话来衡量我们的城市，有几个够格？历史，哪个城市都有，但是文化感受不到，千城一面，房子都差不多，南方城市水多一点，绿多一点，这是南方的优势，北方的城市太难了，比方像承德这样的城市，是世界文化遗产地，一条武烈河，为了让武烈河有点水，12公里的河床扎了12道橡胶坝，到了夏天的时候总算看见水了，一到秋天水一放就惨不忍睹，就变成这种情况，这叫城市吗？但是我们反过来说，要突出城市文化，构造景城，应该做到处处是景，触景生情。
所以城市要进行完整的艺术设计，系统的形象设计，到现在为止，我还没看到一个城市做过这样的设计，城市规划一大把，但是，没有艺术设计，没有形象设计。而且我们现在重景区轻城区，景区是吸引中心，城区是利润中心。所以，敬畏自然，珍视资源，善待文化，尊重前人，我觉得我们对前人太不尊重了，对自然也不尊重了，这是多年以来人定胜天的理念产生的结果。所以，大建设时期千万不能搞大破坏，但是我们现在大量的城市已经破坏了。多年以来，拆了老的建新的，建了新的想老的，想了老的仿老的，赝品充斥全中国。一张口我们有五千年的历史，五千年的文化，我就问一句，五千年的历史和文化在哪儿呢？在博物馆里，在地下，在地面我们能看到什么？我们看到的就是赝品。当然，赝品做好了也行，比如台儿庄，我评价台儿庄就是一个赝品，但是做成了一流的精品，所以是成功的。台儿庄在工地的时候我就去过，我说找栋老房子看一看，工地转了一圈，只找了两间老房子，可以理解，1938年血战台儿庄，有多少老东西都炸光了？但是建起来了，而且产生了一个特殊的效果。我们大运河申报世界文化遗产，联合国教科文组织的专家沿途考察，一共是35个城市，56个遗产点，最后到了台儿庄，兴奋起来了，这才是我们脑子里的大运河的感觉。就是一个赝品，最后纳入了世界文化遗产，为什么？效果好，人家老外不管你这几百年了，那个几千年了，人家不管这个道理，但是他感受到大运河的文化气息，所以在这些方面，我们要以后工业化的视角，挖掘前工业化的资源，利用工业化的成果，建设超工业化的产品，对应变化中的市场。如果我们做城市更新项目，就我刚才说的这几句话，这是根本。所以，这就涉及到城市发展，城市群的分工体系，涉及到一系列的东西，这是我谈的第一个问题，就是关于城市。我为什么关注这些问题，尤其是从文旅的角度，我们为什么要关注？
二、城市更新的项目分析
1、过程与调整
这40年的城市发展，我们有两个过程，一个是疯狂的增长过程，增量为主，大拆大建，房地产为主，土地财政，最终形成一个什么结果？城市休闲空间严重不足，争夺、争斗。我们很多城市都产生了一个现象，跳广场舞的老大妈扰民，当地的居民不干，就跟老大妈闹，但是，谁都没错，错在哪儿？错在城市的休闲空间严重不足。再一个就是理性调整过程，杭州的老书记，20年前以前就提出来，杭州的目标是生活品质之城。他不追求什么高大上，就是怎么提高生活品质。因为他持续在杭州当了十几年的市委书记，中组部几次提出来调整，比如您到哪个省去当个省委副书记，当个什么常务副省长，他说我不去，我在杭州终老，将来不能我养老的时候让杭州的市民戳我的脊梁骨。所以，他有这么一个长远的眼光，事情做得就很细。我去做过专题调研，关于杭州的生活品质的提升。杭州有一个生活品质群，群里有2万多人，这2万多人的功能是什么？就是关注城市的细节，比如说有一个人在群里发了一条，前天我已经发过了，有一块地砖碎了，到今天这地砖仍然是碎的，质问市长，过了半个小时，来两个工人把地砖换了，这就叫城市管理的细节，城市建设的细节，我看完这个案例，很感动。
所以很自然，我们原来是拆改留，上来就拆，因为从房地产来说，拆的成本最低，改的成本就高了，留下来成本就更高了。但是现在思路调整了，留改拆，先看什么东西可以留，然后再看什么东西可以改，最后实在没办法了才是拆，这是两个根本性的思路调整。大广场、大绿地、大高楼、大马路，这是工业化时代的追求，这四大都是以汽车为尺度。但现在是微调整、有机化、精细化、生态化，这就是以人为尺度。所以我就说，全国最没有人味的城市就是北京，全世界的大都市最没有人味的城市还是北京，因为北京几乎就没有给人、给生活留地方。但是人的生活有这些要求，而且要求非常强，所以，这两年项目调整，综合体形成，乃至一个片区调整，这是这两年我们看到的一些新的现象，这些现象我看了我都觉得很好。可是这就在于整个城市理念的调整，如果这些理念不调整的话，很多商业机会也出不来，原来很简单，这片拆，拆完了就盖，盖完了就卖，卖完了大家就骂，基本就是这么一个过程，现在不同了。
2、项目分析
所以，回想城市更新的过程，我做一点项目分析。这是我回想，接触的过程。
第一个是扬州。有一年我到扬州去，他们说研究研究扬州再做几个什么景区，我当时没想好，在街上走，我就发现旅游者的神态不同，老老少少的在街道上走，很从容，我就问你们住在哪儿？就住在街道里面，民俗、客栈，我当时就说把我从酒店调出来，今天晚上在这儿住一晚。住一晚，一下就视角不同了，感受不同了，后来我就在扬州说了八个字，叫文化休闲，城市度假，因为扬州从传统的观光旅游角度来说没得做，一个瘦西湖，一个平山堂，再往下没了。当时的扬州市长是原来省旅游局的局长，文化休闲城市度假，这个话他听明白了，他就说这个话说得好，就拿这八个字弄了一堆项目招商引资，一把招了80亿，一个字值10个亿啊？这是一个城市发展方向的问题。
还有一个感受就是到深圳，我就问你们有什么新东西？想了半天，没了，刚在海边上修了一个休闲步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就这么一个东西，深圳当个东西来说，深圳缺钱吗？深圳不缺钱，主题公园做了好几个了，那旅游怎么发展？做了一个欢乐海岸，实际上做的就是城市休闲空间。
第三个，阿纳亚，现在很有名了，网红打卡地，实际上是歪打正着，因为就是一个房地产项目，但是房地产项目追求文化。另外，在销售渠道上，虽然位置离北京5个小时，但是销售对象是北京人，销售的方式是什么？社区的聚合，所以社区产品、社区渠道，社交聚集，现在火爆了。因为我过两天要去那儿开会，现在一房难求，一个房地产项目一不留神就变成文旅，而且是网红项目。
第四个是曲江，曲江的大唐风貌，大气风格，我在曲江曾经整理过一套经典说法。之前在华侨城，深圳华侨城，我就问华侨城董事长，你的核心模式是什么？他说旅游加地产，我说这个不准确。后来我去了曲江，一下归纳出来了， A加B加C的模式。类似这样的项目，A模式是什么？是吸引中心，就是这样的项目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一个项目大唐芙蓉园投资13亿，2005建成了我就去看，看完了这个项目说不挣钱，出来之后再看说行了，没有问题了，为什么？一堆房地产公司已经进来了，这就是A。之后二期工程投资20亿，做了三个遗址公园，连门都没有，连门票都不卖。第三个项目做了一个大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回报基本上覆盖了前边两个项目，最重要的是什么？就是曲江管委会通过这一堆项目的运行，光是土地溢价拿了300亿，现在曲江变成全国的一个网红地。
第五个就是上海，上海原来说是都市旅游，实际上是整体吸引。因为上海有个过程，80年代的时候外国旅行团到上海，提个要求，只住一晚，为什么？不知道到上海来干什么，所以要求只住一晚。到了新世纪，变了，外国的旅行要求在上海至少要住两晚，最好住三晚，而且是三个晚上自由活动，衡山路酒吧喝个酒了，然后又到外滩逛一逛了，三个晚上非常丰富，这就是什么？上海原来也摸索过，自己搞主题公园，后来发现搞一个死一个，迪斯尼进来了，也别搞了。但是，从都市旅游，现在已经变到整体吸引，我这几个月每个月来一次上海，感觉越来越强烈。
第六，北京的方式，是什么？现在叫口袋公园，就是社区旁边有一片小绿地，做一个小公园叫口袋公园，像个口袋一样，所以是中心微调。此外，北京做了一批文化项目，但凡是成功的文化项目一定是市场自发的，从798开始，到现在也有一堆这样的项目。但是也有的不行，比如北京的前门大街改造，投资上百亿，没人气。后来有一次他们请我去，这么大把投资下来了，怎么弄，没人气。我说你们太想当然了，要想解决这个问题，很简单，就一招，允许摆摊，只要允许摆摊，前门一定火起来，他们说这怎么可能？我就说一个，城市的管理理念一定要调整，调整在哪儿？就是脏乱差三个字不能等同视之，脏我们不能接受，差我们不能容忍，但是乱必须接受，没有乱就没有人气。做不到那就死在这儿吧。因为我们有一句老话，叫做路宽不成市，就是路宽就成不了市场，还有一句话叫店多城市，小店多了这个市场的人气才能起来，古人几千年已经有的丰富经验，我们现在非要违背，非要做高大上，做整齐、干净、宽敞，最后的结果就是一条，没人，市场不接受。
第七个，景德镇陶溪川，就是三个瓷厂改造了一下，现在变成景德镇的一个热点，因为是陶瓷工厂，仓库也在用，车间也在用，还弄了几个酒店，各种各样的花样一堆，所以本身变成一个目的地，就是可以很舒适的待一晚上，觉得很棒。
我举这么几个例子，这都是以前的例子，老例子，就是回想一下城市更新的过程。这个过程实际上是什么？就是一个自发自为的一个过程，凡是市场自发、自为的，一般来说都成功了，凡是政府强硬弄起来的，一般来说都失败。
现在来看，两类项目。一类是新建项目，一类是改造项目。我这两个月大概看了30个城市更新项目，和他们聊，多数都是更新项目。一是上海绿之丘，绿之丘是我上次来专门去看的，就是烟草公司的一个仓库，当时设计师很高明，原来是想把绿之丘给拆掉，烂仓库，50年代的仓库拆掉完了，然后搞一点黄浦江的绿化、美化这套东西，但是那个设计师说这样不行，作为一个社区性的项目，要有商业功能，所以就把绿之丘变成了生态性的项目，我去的时候商业正在进行。
二是龙美术馆，上海是两个龙美术馆，我看的那个也是黄浦江边，原来是仓库，就把仓库的栈道什么这些都保留着，做一个美术馆，做的蛮好。好在哪儿？除了美术馆之外，做了一个宠物乐园，这个宠物乐园一做，很多人带着自己的宠物专门到那儿去玩，他们宠物乐园里猫猫狗狗的一大堆，很多人专门过去，同时有一片广场，这片广场就变成滑板的乐园，孩子们也都过去了，这样的话，就生机勃勃。
三是上生新所，那是上海生物研究所的办公地，原来有办公楼，现在已改造，改造成了一个文化地，旅游地，城市休闲空间。但是这个我评价一般，因为文化没突出，就是弄了点什么书店进去。
四是深坑酒店，这个我不用说了，大家基本都去过，投资好几十亿，围着一个矿坑做了这么一个项目，现在倒是很红，生意也不错。
这是我上次到上海，花了一天时间，看了这么四个项目，我就说，上海这个城市的这种整体吸引，感觉越来越强。
五是无锡田园东方，这是个乡村振兴项目，现在也算做得不错了，成为典型项目。
六是惠山古镇，惠山古镇不行，光靠这点泥人来折腾这点事，再加一个天下第二泉，已经没有吸引力了。那怎么弄？我谈了一个思路，他们说做不到，我说你们做不到就半死不活，反正是个事业单位，事业单位就养着。我谈的思路是什么？因为他们有100多个宗祠，我就说百姓寻根，100多个姓氏的宗祠大家来寻根，就起来了，他说不行，民政部门不同意，因为这事涉及到非法组织，那你这事怎么弄？本来很好，资源完全可以发挥。
七是陕西的汉中，就是一个地级市，投资100多亿建了一个兴汉胜境，这是无锡灵山集团过去策划、规划、设计、管理，当地一个房地产老板投资建的，很有气派。
八是在旁边又建了一个丝绸之路小镇，建了一个汉人老家的小镇，建这么两个东西，建的都不错，但是错在哪儿了？没人气，没人气的一个重要原因就是汉中这个城市，城市体量不足。另外一个原因是什么？城市的领导换了，原来领导们支持，现在领导很淡薄，所以现在现金流的问题突出，我看着就差一口气，像这两个项目，8万平方米的建筑，建筑都非常好，再有一个亿的资金顶上来，就能活了，兴汉胜境也是现在差一个亿的资金，如果补上去，两者一弄就可以火，但是只能看看。
九是之后去西安，西安一个永兴坊，这是我看到的单位面积产量最高的项目，15亩地，原来是一个烂尾的酒店，烂尾的酒店做不下去了，后来沈老板他就把这片地租下来，一开始也没啥好做，他就把他公司搬过去了，后来发现可以做餐饮。到什么程度？就15亩地这么大一片，一年的流量1500万人，收入30到35亿，这是去年，今年肯定突破40亿，就这么大弹丸之地，而且是在疫情起起伏伏之中。所以我评价，这是全国单位面积产量最高的，下一步怎么准备做？把周围的房子再租下来，就是做小吃，做非遗，就是做这套东西。
十是西影厂，西安电影制片厂。国内几个大电影制片厂我都跑过，基本上，北影厂，死了，上影厂，没落了，但是西影厂起来了，为什么？核心是做文化，文化做起来，实际上土地就升值了。
十一是诗经里，十二是昆明池，这是在西安沣东新区新建的项目，这两个项目都是十几亿投资，实际上这两个项目的核心就是拉动周边的房地产，等于说这个房地产的中心有一个好园子，这个房地产就好卖，这两个作用都起到了，这都是新建项目。
十三，很优秀的项目是什么？就是华清宫，华清宫260亩地，从景区来说，是中国单位面积产量最高的景区，一台节目长恨歌，一台节目1212，两台节目，长恨歌一天演两到三场，1212一天演五场，所以一年下来，现在这两台节目的收入比门票高一倍，这就是传统和更新，传统和更新做起来了，人自然而然就去了。
十四，北京有一个智珠寺，很有意思，原来是北京电视机厂的厂房，后来北京电视机厂搬走了，智珠寺就完全没落了，一个比利时的老头看着可惜，他就跟政府提出来能不能把智珠寺拿来让我运营，政府想，原来还得派人看着，什么意义都没有，愿意干。好啊，他就把智珠寺干起来了。马上网上就开始炒，重要的文物单位怎么能交给外国人去弄？重要的文物单位原来可以垮，可以塌，可以没落，现在有人干就不行，我就搞不清楚这个道理。北京文物部门的人思想也很开明的，让继续干，现在在智珠寺里边有西餐厅，有展览，晚上放点小电影，就是花样很多，面积很小，前几天我到那儿吃了一顿饭，后来我吃完了我就问，这顿饭吃的什么价格？一人平均一千块钱，我说一千块钱的价格实在是不便宜，但是很精致，服务员都有外国人，一个英国人在这儿服务，真是很奇怪，但是做起来了。
十五，北京现在最成功的是朗园，首创集团前些年组织了一个文化公司，就叫朗园，干什么？就是在北京找废旧厂房，第一个做完了做得很成功，第二个在石景山，也很成功，第三个是一个纺织厂的仓库，70多亩地，三个项目都非常成功。我专门和他们讨论了一上午，因为这个项目是什么项目？业主就是当时这些工厂，所以产权关系不变，但是业主没办法弄这些事，所以朗园轻资产进入，不但负责规划、设计、修建，同时负责招商，这几个都是这样的模式，这个模式下来，我就问挣钱吗？挣钱，不挣钱我们干它干什么，而且品牌出来了，现在就连乌镇有一片新栅，他们都过去干了。因为他们依托首创集团，首创集团希望你做好项目，我在周边弄一片房地产，是这么个希望，而且基本上达到了这个希望，所以这个模式是我看到的最成功的模式，实际上就是这么一帮人，因为他们积累了经验，形成了口碑。
十六，反过来说一个北京坊，北京坊是什么概念？就在前门大街，大街上什么都不行，但大街的旁边胡同里，改造了，也起来了，说是北京坊，但实际上对应的是当代需求。
很自然，像这些项目，不需要资金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。
十七，后来我到重庆，重庆一个十八梯，大概80多亩地，是杭州的新天地集团过来开发，投资20多个亿，我就跟董事长说，这个项目我看完了，你的文化模式我赞成，看不出你的商业模式。他就说我们叫三个8，第一个八年，设计、建设，现在要结束了，第二个八年孕育市场，第三个八年，回报，我说这三八24年过去了，你也差不多了。他说这种项目，没有战略眼光能做吗？位置极好，但他说的有点邪乎了，我估计不至于。
十八，又看了一个重庆1949。 1949的模式是什么？靠一台演艺，拉动一个地区，因为那个老板也是房地产老板，老板就说我再也不做房地产了，为什么？他说房地产已经没得做了。所以，他就请张小可，是中国做旅游演艺很优秀的一个人，请他过来，小可说你要谈房地产咱们就免谈，我不干，他说就是不想谈，我才找你。这样，小可就构思了一个重庆1949，这个节目刚做完，马上就轰动，为了一台节目专门建了一个大剧院，连这个剧院带这台节目一起花了8个亿。但是因为有这个题目，当时那一片土地一共173亩，这个剧院占了20几亩地，剩下这150亩地够了，因为这150亩地现在都是熟地了，你把这熟地做一片街区，这个帐算一算，还有什么可着急的？但是，有没有这个眼光，有没有这个魄力，这是个问题。
十九，宜昌有一个西陵峡，还有一个下牢溪，我到西陵峡最看好的就是下牢溪，原来里边三家兵工厂，这两年宜昌交通旅游集团又把下牢溪这三个兵工厂拿下来了，做了一个微度假项目，做得蛮好的，厂房都没动，原来的工人宿舍、集体宿舍，改成了客房，走廊还是那种通廊式的工厂宿舍，很有味道，又有红色旅游题材，又有三峡题材，又有很多可玩的东西，挺好的。
二十，南通大生纱厂，自1895年建设，鼎盛时期有两万多人，直至今天，仍然在生产。近代工业的发源地，产业发展的延续地，民族精神的弘扬地。各个年代的建筑并存，构造一部完整的历史画卷，是活着的古董，是生命的延续。
所以我觉得这里边就城市的治理理念是一个根本问题，现在市场都在转型，我归纳下来，一是废厂新潮，已经报废的老厂房现在要变成新潮了。二是废库大器，废置的仓库可以培育成大器。所以现在变成一种标配，一个老仓房现在变成一个项目，比如我在朗园，变成一个大空间，我说这个大空间干吗用？预定满了，全年都预定满了，大家都在争第一次发布，比如说汽车厂要在这儿发布他的最新产品，什么这个发布，那个发布这都预定满了，一个好的文化环境对应它的这种东西，一个好的市场环境吸引了前来的客人。三是废地转新，所以老厂区成片，老文化出新，老商业综合。
反正我看了有将近30个这样的项目，我不一一列举了，没有亏损的，个个成。我们现在说旅游项目，谁敢说旅游项目个个成？你能维持住员工就不错了，但是这种项目我真是看着个个成，个个成有原因：第一个原因，区位都好；第二个原因，地段都好；第三个原因，土地性质不变。比如原来是工业用地，现在还是工业用地，土地不变性它的一个好处是什么？但是功能可以控制，它妨碍你，就是你不能再卖，我可以租，也可以转租，这都可以，但是你不能卖，你做起来你往下运营。
上边数了一堆城市更新项目，还有一些乡村振兴项目，而且有几个是我看出彩的项目，所以我对这类的项目特别看好。
3、理念更新
这样的话，首先就需要我们的理念更新。我说一个概念，行业与生态，产品与场景，这个概念是什么？是张瑞敏先生今年提出来的新概念，我今年看了几篇文章，在5G时代，现代科技背景下，将来没有行业，只有生态，这种生态是经济生态、循环生态、运营生态，不光是讲自然生态。未来没有产品，只有场景，这种场景化的发展才是真正的发展方向，他举了一个例，海尔一说就是白色家电世界第一，他说海尔一定要摘掉这个世界第一的帽子。比如说你买了一个冰箱，是智能冰箱，冰箱里放了什么东西马上就有数，觉得哪个东西空下来自动就给你补给。比如洗衣机，洗衣机里有洗涤液，洗涤液快用完了，自动补给就来了，他说这就不是产品，是家庭生活的生态化场景。当然，它有一套技术手段，这套技术手段到一个什么程度？去年，凡是采用这套的大概有十几个国家，70几个企业，去年疫情这么严重，都逆势生长。
我看完这套理论和做法，反过来就想旅游这些事，我觉得也是一样的，就是我们场景化的发展。所以大家关注夜经济，夜经济实际上就是夜场景，夜经济的根本是夜生活，没有夜生活谈什么夜经济，觉得只要把夜景做好了就行了，实际上这个思路都是错的，这就是就产品说产品。
所以，在城市更新方面，第一，扩大了城市的休闲空间。第二，增加了市民的度假时间。我们现在还一个大问题，就是在疫情这种情况之下，大家老是说后疫情时代，我从去年五一就说，我反对这个说法，中央讲的疫情常态化，实际上是常疫情时代，在常疫情时代，风险和不确定性的因素越来越重，在这个时候，我们还咬住了说要做远程旅游，怎么做？最近英国已经宣布放弃了，新加坡也宣布，不再统计疫情的感染人数了，为什么？就是相当于把疫情当做流感来看，哪个国家年年统计流感人数？那也就是说，我们和新冠病毒共生、共存，如果说好多国家都采用这套方式，我们还说什么后疫情，没有后疫情，只有常疫情。在这种情况之下，传统的观光旅游式微，但是，有刚性的需求，就是休闲和度假。
所以，一直到现在为止，包括今年五一，景区旺丁不旺财，统计刚出来，人数大概恢复到7成，收入恢复到6成，这是典型的旺丁不旺财。所以我们还指望着远程消费者过来消费，可能性不太大。这一年多疫情，有两个现象非常好玩，一个现象是高端回流，这个高端回流造成一个什么情况？就是原来卖不出去的东西，现在都可以卖了，比如北京的古北水镇，古北水镇建的时候建了20个四合院，始终经营情况很差，去年他们想快到五一了，来一把，把这个20个小镇推出了，半个小时预定满了，跟着三个月的都预定了。这很简单，就是高端回流，原来我们中国一年1亿多人出去，海外花个3000多亿美元，现在3000多亿美元出不去了，回来了。但是这些人不但是刚性需求，而且有品质需求，所以，这是一个现象，叫高端回流。再一个现象就是这种分化性的要求越来越突出。我归纳了一下旅游消费的过程，我们自己也身处其中。第一个阶段，追求的是多不多，穷旅游，就想少花钱多看点。第二个阶段追求的是好不好，因为看多了，烂的点就不想看了，想看好的点。第三个阶段是问贵不贵，第一代的旅游者一定是这么三个阶段。第四个阶段问对不对，所谓对不对就是市场的细分化，适用你的未必适用我，每个人有自己的诉求，每个阶层有自己的诉求，每个圈子有自己的诉求，所以对不对现在更重要了。第五个阶段就问值不值，值不值就是什么？就是性价比，价格可以很贵，但是性价比不错，昨天周总请我去吃了一顿饭，在外滩5号，这是好地方，确实是价格不菲，但是性价比不错，这就是值不值。当代社会追求酷不酷，炫不炫，红不红，但是那种酷不酷、炫不炫、红不红都是阶段性的，一下就过去了，可是总体来说，就这样一个旅游消费的变化过程，实际上就意味着市场的细分化、垂直化越来越明显。
所以很自然，我们还指着一个项目对应全国，对应所有人，只有传统的观光旅游的顶级产品才能有这样的效果，故宫一年1500万人，这还限流，每天就8万人，那是故宫，谁都得去。所以在这些事情上可以领先，但是不宜跟风。需要减缓同质化，我现在感觉城市更新的一个大的问题，就是同质化太严重，所以要减缓同质化。这样的话，新文旅，泛休闲，微度假，这是至少在很长的历史时期里面，我们市场的主流。说人货场，就是人寻找场，场吸引货，货聚集人，这个货是什么？就是商家，所以做的好的城市更新项目，政府满意，商家满意，作为平台商，平台满意，客人来了客人满意，最后一个叫社区满意。
我前两天刚刚去成都，成都一个西村大院，这是成都文旅集团操作。西村大院原来就是一大片社区，中间预留了一块体育用地，性质就是体育用地，但是他们原来搞了点体育项目不行，负担很重，后来就说这事得商业化，成都文旅集团拿下来了，拿下来之后找了一个大咖级的设计师，这个设计师确实设计得好，就这么完完整整一块地，周边设计了一圈楼，地上五层，地下两层，建筑面积13.5万平方米，占地也就是七八十亩地，中间都留下了，这片留了一篇竹林，竹林里边几个茶馆，这片是专门留了三个五人制的足球场，然后整个一圈五层楼设计成一个跑道，大家都在这儿跑，上面二层一圈又是可以走路，可以跑的，就这么一个地方。我就问运营怎么样？没问题，大家争着抢着，现在选，比如很多培训机构要进来，不让进，希望更多的文创企业进来，但是文创企业一般都没钱，租不起这房子，那我们就降一下，所以就做到了五满意，从平台的角度怎么挣钱？就收租金，平时就提供点服务，就这点事，没别的，然后组织一些活动，这些活动组织起来了，大家都觉得很好。所以，那里边，星巴克、麦当劳都进去了，一个这样的西村大院，现在也变成白天是大家去网红打卡，夜色一落大家就开始到那儿消费。所以说，体验、场景、社交、内容，就是从文化场景的构建到新消费场景，最终是新生活追求，这是城市发展的必然。所以，城市更新，旅游转折，这就是同一个时代，同一类追求。
三、旅游变化
1、转折之转折
转折之一，疫情影响，叫雪崩式下滑；疫情控制，需求释放，旺丁不旺财，这是我们现在整个市场情况，城市休闲成为亮点，乡村度假普遍深入，消费回流高端发力，这是几个特点。
转折之二，40年旅游大发展，传统资源、传统产品、传统市场基本到头了，增量发展阶段过去，存量调整阶段开始，存量调整是什么？老项目升级，新项目拓展，所以我们要还是按照以前这个路子走，真是走不下来了。
转折之三，新项目需要新领域，景区、酒店走到头了。另一方面则是新业态迅速老化，怎么叫新业态迅速老化？比如说民宿，大家认为这是新业态，2018年全国民宿24万家，2019年下滑到18万家，一年减少了6万家，2020年又回来了，回升到20万家，为什么？因为2020年哪儿都出不去，只好在城市周边找个民宿。反过来说，最大的领域在休闲，最好的项目在城市更新，这是我这几个月，半年以来形成的一个基本看法。
转折之四，要素强化和结构优化是重中之重，也成为领导新的关注点。所以在这种情况之下，还靠传统思路肯定无路可走。比如昨天一个老板给我打电话，说发现了几株金丝楠木，还有一个石刻，就是明朝嘉靖年间修紫禁城，是从这儿砍的金丝楠木，特别兴奋。后来我说这事你别这么兴奋，我就问还有什么东西？就靠几株金丝楠木，是个吸引物，但是构不成一个景区，兴奋什么。因为他是外行进来，旅游这谭水是这么好趟的吗？这个老板很有意思，他原来是一个钢结构集团的老板，在辽宁鞍山，可是他特别喜欢开飞机，所以这个集团自己养了一个机队，有五架飞机，玩什么？搞了一个风洞，就是一进去可以飘起来的那种，成本不高，效果很好，第一个项目，大连金石滩，没人。后来跑到北京找我，我就说你这事定位定错了，你以为给景区增加了一个内容，逛景区的人不可能对你有兴趣，这事要进入城市，占3亩地就可以了。第二个点在长沙，在一个游乐园里边搞的，一把就起来了，他那个项目，我定位叫城市休闲项目，第三个项目在北京的一个社区里，也挺好，所以他就认为可以进入旅游了，我说你这项目不行，为什么？思路还是不对。
我们好多东西都是这样，但是，现在还有人昏头昏脑，我也搞不明白老板到底在想什么。
我就奇怪了，这都在想什么呢，真是奇怪。但是，在这个过程之中，我们一定要清醒，看准大的趋势，把握大的市场，寻求合适的项目，不见得非得做大项目，让我看来，城市更新项目，有一两个亿，一个项目可以做得很好，然后你只要做到位了，开门招商了，一两个亿马上就回来了，这是我说的一个，就是转折之转折。
2、旅游发展的因素变化
我归纳了十个因素变化。第一，传统资源开发殆尽，影响逐步淡化。现在观光旅游还是中国旅游的主流，说观光旅游跨了，那是不对的，但是影响逐步淡化。比如很多孩子们，年轻人，喜欢城市就跑城市，改变一下环境，就这种追求，这就是我说的对不对，但是反过来说影响逐步淡化。
第二，传统产品统治市场，后劲逐步减少。存量已经很大，都在争夺市场。
第三，传统市场全面转化，新老交替进行。大家老关注什么z时代，90后，00后，说他们是主流，我说主流什么？怎么没有人关注关注我们老家伙？我们又有时间又有钱，就是舍不得花，可是也有很多老家伙舍得花这点钱，就是没有合适的对应老年人的产品，这就不对。实际上，就我接触的这圈子，大家都有钱出去玩，可就是老觉得找不着合适的产品，旅行就是宰我，我想找那种定制化的更细致的，多花点钱没关系的，找不着，实际上这是市场的一个空缺。另外，老年人的行程不能太紧，一定要从容。所以我们几个市场层面，年龄层面，消费层面，都要关注，现在是新老交替进行。
第四，跨界发展，形成常态，传统企业式微。这两年，反正去年疫情以来我就说旅行社没戏了，确实没戏了，文旅部门出一堆政策，支持旅行社发展，旅行社是工业化时代的服务模式，这类企业即使没有疫情也没戏，有疫情只是加速了这个行业的垮塌。传统酒店行业这两年也是受影响很厉害，只有我这次在成都碰见一个企业很好玩，因为他们创造了一套新模式，有一个非常高端，有一个很大众，那个大众的是民营的，他已经做到8家了，我一问这模式，我说你们叫0.75轻资产，就是他们主要是租赁托管，比如你这个物业我租赁，租赁过来我投资装修，装修完了我来经营，他说只要保证给业主租金就完了，携程这么多年也采用这种方式，所以很自然，我说叫0.75的轻资产，因为有0.25的成本，必得投资，但是这两家做的都是不错的。即使在疫情条件下，这两家也在扩张，这就有点意思了，但是其他的传统企业真是难熬
第五，产业结构不断变化，新兴业态涌现，这个不用多说了，因为我们很多传统东西就是在变，新东西在不断出现，但是新东西变化很快，几年新业态就变成老业态，我前两年归纳了九个新的业态，现在一看九个新的业态都变成老业态了，新的业态有什么，我现在真不知道，因为我没看到，我看到的只有城市更新和乡村振兴这两个领域里边涌现出来了一堆新东西。
第六个就是投资结构超越旅游，跨越领域进行。所以现在，我就感觉就旅游投旅游，基本上叫找死，超越旅游，才能拉动旅游。我说一个典型的案例，十年以前湖北省组建一个旅游投资集团，一开始叫圈投，鄂西生态旅游圈投资公司，省政府拿了3个亿的铺底资金，拿了七八个烂企业，董事长我很熟，我就问他怎么做？他说绝不能做旅游，为什么？3个亿资金，还不够这七八个烂企业消化，洒下去就没了，那企业怎么走？所以他第一步做房地产，房地产做到一定程度，当时舆论很大，说是圈投圈投，圈而不投，就为圈地，就不投。第二步，做房地产需要钱，他就组建了一个金融公司，这两个做起来了，才开始做旅游，现在叫鄂文旅投，在湖北有30个景区，60家酒店，这一把就做起来了，十年以前3个亿的资金，现在资产600亿，估计今年下来能达到1000亿。这是我见到的最聪明的做得最成功的一个企业，而且还是旅游出身，他就说，一开始谁投旅游谁死，但是，我们跟着城市化走，这就不同。
第七，超越旅游，要素市场逐步突出，结构优化当先。说要素市场，就是旅游发展需要一系列的要素，现在要素市场比我们传统的旅游资源市场重要得多了，比如说资本市场，人才市场，土地市场，这都是要做的，管理市场，服务市场，等等，所以现在最大的问题就是结构优化，实际上就整个中国文旅行业来说，或者叫产业来说，我觉得最大的问题现在就是结构问题。
第八，区位优势逐步变化，交通优势显现。很多地方说我的区位很好，我说现在不看区位了，看交通，光看区位行吗？1995年，这一说是将近30年前了，江苏一个项目，叫福禄贝尔科技乐园，台商投资的，当时投资8亿，那是大项目了，我专门去看了一下，所有人看完这个项目都说这个项目一定成，因为就看台商培训员工那套就不得了，正规，那时候哪见过这些，而且里边好多新的设备，新的玩法。结果这项目开业以后，建筑商哄抢园内的物资，农民也跑过去抢，我就奇怪了，这么一个项目怎么能死呢？而且当时投资商跟我说的很清楚，项目离上海60公里，离苏州110公里，离杭州140公里，是三个特大城市的中心，这项目没得败的。后来才发现，早了5年，为什么？只是几何中心，不是交通中心，如果从交通角度来说，他在三个城市边角，那时候别说高铁了，高速公路都没有，大家怎么去？
所以我现在痛感这个问题，我今年到胶东半岛去了三次，每次我都感觉胶东半岛太不方便了，因为胶东半岛没有高铁，就是当年的省长说山东的高速公路全国第一，不需要高铁，整个胶东半岛没有高铁就非常不方便，所以就起不来，人气起不来，所以我现在就说别老讲区位优势，别老讲几何中心，中国版图的几何中心在哪儿？是兰州，你能说兰州是中国最好的地方吗？不能这么说。
第九，城市聚集，格局突出，群体发展领先，不只是一个城市，而是一个群。
第十，世界领先的态势形成，新兴发展引导。没有疫情，我们也是世界领先，疫情到现在为止，应该说更是如此，中国旅游在世界领先，而且是遥遥领先，毫无疑问。但是我们需要新兴的发展引导，比如说去年几艘国际的巨型远洋邮轮经营不下去了，有的直接送到拆船厂那儿拆去了。远洋邮轮是什么概念？相当于航空母舰，所以中国到现在造不出远洋邮轮，可是最近长江上开通了，从重庆到上海，一票难求，价格四五万。这样的话，很自然就是领袖。这是我们整个旅游方面归纳下来有这么十个变化，我就不多说了，我说几点要素变化。
3、要素与结构
旅游要素分三类，第一类运营要素，这也是我们原来最强调的，行游住食购娱。第二类，发展要素，涉及投资、管理、人才、信息、土地、市场，涵盖各类企业。第三是环境要素，这三类要素在旅游发展不同阶段权重在变化，结构也在变化，在旅游发展早期运营要素第一，那时候我们都短缺，所以缺什么我们补什么，赶紧补，到了发展中期是发展要素第一，现在来看环境要素越来越突出，所以很自然，这样的话，就需要研究结构的优化，因为各地有各地的长短，从全国总体来看，第一个方面，强化软开发，适度硬开发，因为经过40多年的持续开发建设，文旅领域已经形成强大的规模，但是在需求仍然保持稳健增长的势头之下，企业的经济效益普遍不佳，说明什么？说明我们传统的供求关系普遍宽松，我这是拽的一句词，实际上就是供过于求，但是说供过于求不好听，所以叫做供求关系普遍宽松。也就意味着硬建设阶段基本过去了，需要创造新的发展空间。软开发，就是挖掘闲置的资源。有一次我到上海，很多年前了，讨论上海的旅游规划。做了一个规划，我说规划思路有问题，为什么？你们还说要建30家高端酒店，上海现在酒店就多少？经营情况如何？你没有这些数据，上来就说要建30家，凭什么？而且我们现在城市闲置的房屋大把，乡村闲置的房屋更多，基本上一个个空心村在那儿。第二是提升现有的设施，第三是借助城市中心，第四是真实和虚拟结合。所谓真实和虚拟结合是什么？我们的产品是真实的，但是在虚拟空间里，在网上，创造了一个新的天地，阿那亚就是典型的例子，阿那亚如果没有网络的支撑，起不来，但是这就是真实空间和虚拟空间结合到一起了，这个是未来的一个方向。
第二就是对应需求变化，谋求跨界发展，因为这些年跨界已经成为普遍现象，传统的行业界限越来越模糊，无论是文旅融合还是文旅加，本质上都是需求变化引发一系列的变化。另外一方面是新业态来不及成熟就变成了旧业态，产品缺乏沉淀，经营缺乏积累，消费缺乏经典，这都是高速成长中的现象，在高质量阶段自然要调整。我们一说迪斯尼，70年了，主体产品在这儿摆着，但是迪斯尼70年代全世界就5个吧，按我们的思路，怎么不弄到500个？怎么就坚持5个，实际上他不追求这种规模的扩大，追求的是市场占有的扩大，但是，我们的产品缺乏积淀，现在沉淀下来的好产品还是传统的，要不然就是老天爷给的，要不然就是老祖宗给的，真正我们做的东西能够沉淀下来的有几个？这样就需要我们主动调整，赋能消费。
第三就是公共性，文化具有极强的公共性，旅游越来越具有公共性，所以，以人民为中心，以高质量为主题，题中应有之意就需要强化公共性。很自然，下一步这种公共性强化是各级政府都会下工夫的领域，我为什么看好城市更新？政府。比如说深圳专门立了一个法，就是关于城市更新，深圳是一个新城市，充其量就是40年，他都谈城市更新。北京立了一个条例，也是关于城市更新，上海设了城市更新的基金，好多城市都在这么做，这都是一种公共性。
四、新赛道、新创意、新发展
1、项目发展
第一，项目布局。需求链已经形成，产业链断断续续，政策链坎坎坷坷，这就是我们现在的情况。一定要跳出去，借助城市更新机遇，围绕中国六大城市群，不光是你的城市，包括城市群，因为这个大城市，一个是上海还有多少机会，北京还有多少机会，但是城市群，一是长三角，二是大湾区，三是长江中游城市群，四是成渝都市群，现在成渝都市群也上升为国家战略了，五是西安为中心的西北城市群，最后是京津冀，我之所以把京津冀放在最后，就是北方实在是差点意思。城市群里边，人口聚集、消费聚集、文化聚集、时尚聚集，有聚集项目才有吸引力，形成网络化平台，创造新区域，只靠土地因素，这就谋求的不够。
第二，项目选择。首选大厂大库，因为大厂大库在历史上交通便利，就现在来说土地成本低，都是废弃的地方，包括一些三线工厂。次选什么？机构大院，机构撤销了，但是建设得很完整。三选商业街区，商业街区就是做一些微调项目，强化公共性；四选环境好的项目，尤其是城乡接合部；五选酒店更新，酒店更新是什么？景区化、沉浸化；六选景区更新，就是目的地化。所以项目选择，我们很多地方都有大把资源。
第三就是项目运作。土地性质不变，权属关系不变，这两条不变，我们反而好运作。所以我觉得这里边应该调整一下，不要动不动想着多少投资进去，新建一个什么东西，调整不好吗？
2、模式创造
所以，抓住城市更新的历史性转折，是大体相同的商业模式，但却是难以模仿的产品格调，大体相同的商业模式，这事就好操作，可是，把在地文化挖掘出来了，是难以模仿的，就形成一个难以模仿的产品格调了。
所以实际上第一个问题，我是谁？一般来说，先景区，后度假区，再特色小镇，实际上这种过程还是一个传统过程。第二，我做什么？你要还是按我是谁这么做，这条路走不下来。休闲生活创造者，城市生活提升者，未来生活引领者，这条路就走出来了，所以最终是一个目的地的格局。轻资产的前提实际上要有作品，所以，我从来不认同所谓IP，得IP者得天下，IP怎么来的？没有重资产的积累，何来品牌？所以无重何来轻？就这么IP炒出来的，门都没有。
迪斯尼也是重资产积累出来的，所以很自然，我觉得什么重资产轻资产，应该是资产综合配配置和最佳资产配置。没有IP，只能重资产，但是我们下工夫，每一个项目都当做作品来做，那就不同了。今年有一堆自媒体贬低古北水镇，我专门到古北水镇去了一趟，去完了就发现，这些媒体的炒作从根上就错了，为什么？把古北水镇当一个景区看，有当一个度假区看的，古北水镇的根本是一个目的地，从目的地的角度分析一下古北水镇。后来他们还说能不能发表一下，我说随便，其实我就是说几句公道话嘛，但是公道话就得换角度，换角度才能把这个事说明白。因为这两年经营业绩年年下滑，股市的价格也在下滑，所以就让自媒体逮着机会了。一般来说，这样一个作品的培育还需要时间，不能急，老想着网红，一炮打响，我专门写了篇文章，叫网红与长红，网红有啥了不起的？长红才了不起，但是网红和长红之间还有一个常红，就是经常的常，经常的红才能达到长久的红。所以，有的昙花一现，当然，能昙花一现也很好，我也很赞同，总比什么都没有要强，但是说到根本就是资产综合配置和资产最佳配置。
这样的话，我说三句话：稀奇古怪出思路，倒行逆施谋项目，吹毛求疵抠细节。我用了三个贬义词，为什么用三个贬义词？就是我们这事还就得这样，要是和大家一样，那你有什么可做的？但是，让大家去了就忘不了，这就可以。前几年特色产业小镇，一说全国要有2000个，有一次开会，我去了以后，说对不起，能不能有不同意见？他说可以谈，我就把这个基本否了，我说不行咱就等着看，特色产业小镇的结局一定是一地鸡毛，现在基本上就是这样，靠政府这种运动式的搞，绝对不行，一定是市场有需求，针对需求一步一步走才能把项目做成。
所以很自然，这就需要定位推进，第一叫新老交织，新老交融，无论是城市更新还是乡村振兴这两个赛道我都看好，它需要的就是这个。最近刚在宜宾看了一个乡村振兴的项目，永江村，非常棒，我评价就是中国一流的乡村振兴项目，投资投了7000万，县政府投的，然后宜宾文旅来管理，确实做到位了，我评价，叫大师乡村，蜀南诗画。因为他几个公共建筑都是请大师设计的，其中一个是日本的建筑大师设计的。我就感觉，乡村振兴要这么做也能做起来，确实可以做起来。所以，这就需要新老交织、新老交融，别老扯原生态，我从来不认同原生态，原生态是说法，就是原生态着眼，次生态着手，泛生态着力，深生态着魂。大家喜欢生态环境，很好，但是，实际上消费者需要的是什么？是人文的自然，精致的自然，在中国别的不说，夏天能找到一个地方在户外，没有蚊蝇干扰，踏踏实实吃顿饭，这就不错。可是我到瑞士去，就问，你们没有蚊蝇的问题吗？他说苍蝇绝对没有，因为所有垃圾不落地，所以没有苍蝇。蚊子呢？也很奇怪，蚊子也没有，所以那个地方，到了就想到户外待着，这个很自然。这样的话，我就说城市更新项目，定位是城市空间再成长，创造新的价值空间，因为我就问他们，你们怎么定位你们这个项目？他们定位就是文商旅综合体，我说这个定位错了，文商旅是什么？是产品形态，真正从项目来说就是城市空间再成长，然后是创造新的价值空间。这样首先是需要功能化，功能越丰富，吸引力越强。第二是场景化，各种各样的场景化，尤其是在地场景，比如我看的一个项目，历史上有铁路，铁路还在保留，还有车皮在那儿摆着，酒吧。第三就是特色化，第四是休闲化，第五是生活化，第六是生态化，所以，你要能做出这六化，这个项目肯定成。
很自然，运营方式是轻资产，就是平台公司，模式就是招商运营管理，业主方投资基础设施建设，收租金，做环境，这是业主方的任务，客户自己再进行二次设计改造，内容向文创方向集中，下一步自然就是休闲区、生活区。土地性质不变，还是工业用地，项目都是改造，手续简便，政府也简单。
4、在这个过程中，注重几点：
第一，根本在于人才。人才取决于经验，队伍是摔打出来的，人才是锻炼出来的，轻资产最重要的是人才资产，所以如果我们想往这个方向发展，把这支队伍锻炼出来，这是最根本的。
第二，处理好各个方面的关系。一是政府，政府首先得有认知，然后下决心，同时采取多种方式，现在我倒觉得政府的工作好做，为什么？因为政府都发愁，城市到底怎么办？政府都发愁，但是大家都看到很多成功的项目摆在这儿了，比如上海，一开始就是新天地，新天地是配套一个楼盘起来的，但是马上变成上海的一个标志，所以跟着就田子坊，跟着就是思南路，这一系列的城市更新项目都起来了。二是企业，企业就是平台化、网络化和落地的商户。三是居民，居民就是利益共同、目标一致，就可以减少阻力，本来我们说居民最难处理，现在发现不难处理，为什么？他看到了前景，尤其是看到了一个可持续的前景。
第三，创意必须创造，风格总是大气，追求乃至偏执，就是追求要达到偏执的程度，精细直到精致，这种项目一定要精细化，一直达到精致，确实得有点工匠精神，没有这个不行。
第四就是减缓同质化，追求异质化。服务同质，文化异质，挖掘在地文化，创造表现手段。表现手段很多，尤其是现在，但是我很反感动不动就是一阵风，比如像夜经济，不能这么搞。一个城市，有一两个区域灯火辉煌，可以，大家都聚过来，整个城市都灯火辉煌，变成光污染了。再说，成本在这儿摆着呢。上海人很聪明，90年代的时候就说这个外滩要开，当时所有人就问一句话，电费谁出？政府就说我们政府来出电费，半年为期，半年如果你们还想开，你们自己付电费，不想开你们就关，三个月，商铺都说我们不需要政府出了，商铺全掏了。但是，如果上海每条街都这样，上海还是个城市吗？我很不赞成，但是一阵风刮起来了，等着吧，下一步一定是一刀切，可是有些区域，可以亮化、美化，乃至妖化都可以，这是区域性质的，表现手段很多。
第五就是理念主导，文化主体，价值提升。业态变化，生活追求，新兴模式，就是说城市有机更新项目最终要达到这样，这样也确实需要我们，刚刚俞总说思想要解放，包括我们的思路，比如说你谈的那个花世界，有一个企业叫赛石集团，花做了好多年了，有几个花的项目我也看了，做得很不错，我就问，情况怎么样？能维持，他说的是能维持。所以有些东西，我的看法就是，不能是一时的，尤其是花，季节性强，比如说荷兰花海，在盐城，最多的一天进去36万人。我那天去了，就在那儿喝茶聊天，我说怎么不进去呢？说进不去，一直到晚上6点半，才能进去，我说这一天这样，你刚开，长期怎么办？比如说泰州的垛田花海，贵州的百里杜鹃，那是自然形成的，但是，怎么做出新来？这就是个问题，我们专门做了一个国家标准，就叫花卉休闲区质量标准，你们需要就采用。但是总体来说，历史和逻辑的一致就是休闲城市，这个我就不多说了，这个课件上都有，你们可以看看这个课件。
5、旅游休闲街区
旅游休闲街区，文旅部下了文件，部署这个事，为什么需要这个东西？因为旅游休闲街区是一个城市文化的聚集，也是城市底蕴的体现，城市生活的集中，城市娱乐的汇集，最终是一个城市客厅。一方面要丰富市民的生活，一方面要丰富外来人的生活。所以很自然，旅游休闲街区实际上和我们城市有机更新项目联系在一起，很多项目就可以转到这方面，就是以人为基本尺度，以人的需求为主导。所以我归纳了654321。
六小，小餐饮，小娱乐，小商业，小文化，小广场，小绿地，不能大，但是六小聚集，可以大。比如我们很多商业步行街不行，为什么不行？街太宽了，这种街宽度不能超过6米，比如北京的南锣鼓巷，我就到南锣鼓巷专门说，拿尺子量一下到底多宽？就是6米，古人的胡同，一辆马车加上行人，基本上就是这样。现在你就会感觉，一个是路窄，我在街的这边看着那个不错，两步路就过去了。王府井大街40米宽，我就过不去，所以很自然，什么都小，但是可以聚集成一个大的街区。
五多，多元素，多功能，多户外，多类型，多餐饮，多户外很简单，南方气侯就合适，到哈尔滨，中央大街很辉煌，但是就有一条，冷得你不了。
四大，就是地理大街区，经济大市场，文化大体现，活动大集中。虽然是六小，但是构造了一个大的地理街区。
三各，就是各取所需、各得其所、各美其美。
两段，白天是观光，晚上是休闲。
一中心就是平台，就像成都的宽窄巷子一样，宽窄巷子就是老街区改造的，我就问，宽窄巷子，作为平台挣不挣钱？说挣钱，怎么可能不挣钱？生意这么好。
所以，政府有心无力，企业有力有心，融合在一起，这种平台化的发展，一个街区就是一个平台。现在这宽窄巷子就是什么？那就是成都大平台，到成都开会，最后一个节目一定是看宽窄巷子，看完了以后再来吃个饭，我说烦不烦，就没有别的东西了？每次来都是宽窄巷子，我不去，找点有特色的。我上次就去了鹤鸣茶社，觉得很好。1000多个竹椅子，就在树荫底下里往那儿一坐，唱小曲的也过来了，掏耳朵的也过来了，画画的也过来了，你就在那儿喝茶，彻底休闲。而且成都的老百姓在那儿一坐就是一天，你就觉得接到了城市的地气，这种项目根本不需要花什么钱，就觉得很好玩。所以很自然，两类，就是客人和市民。所以这个六小、五多、四大、三各、两段、两类、一中心，这就需要发展，也需要构建一个城市生活体系，休闲体系，见人见物见生活，这些事情就是以市民的日常休闲为基础，培育社会的休闲氛围，用增量拉动存量。
我强调一个意思，是什么？今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，但是反过来说，今天的精品，明天的文物，后天的遗产，所以我们应该有创造未来文化遗产这样一个使命感，来把我们的项目真正形成作品，创造精品。模式可以复制，从商业模式来说都差不多，可是内容要创新，这样的话，积小为大，积细为精，小题大作、偏题正作、虚题实作、远题近作、洋题中作、中题洋作，我说这么一些词什么意思？就是一定要超越传统思路，尤其是传统的观光旅游思路，因为最后汇集起来就是一种新型的生活追求，这个目的地才能形成。
总体来说，就是选址各安其位，布局各定其位，形成聚集发展，尤其是城市更新项目，保障需求，创造新模式，客人寻求体验，资金寻求品牌，市场寻求技术，企业寻求发展。所以旅游投资的根本是价值的再创造，资本价值、文化价值、市场价值、生活价值、品牌价值，这一堆价值揉在一起，做一个价值的再创造。
最终，做旅游，追求的是好玩，让客人玩好，我们越琢磨这事好玩，客人能玩得越好，我们在做项目的时候也有这个感觉，说着说着大家没词了，没词了这项目没戏了，越说越兴奋，我们自己都兴奋起来了，我说行，项目有戏，为什么？我们自己都兴奋了，我们觉得好玩了，才能让客人玩得好。所以说到底就是一个需要我们共同来努力。
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