“资本”时代之下 共享办公将去往何方？

　　2015年，双创浪潮将共享办公推向时代的新风口，使得共享办公行业顺应时代潮流而快速扩张;2016年，房地产开发企业纷纷试水共享办公，但大家都还处于摸索阶段，大多是对自己的存量物业进行着尝试;2017年开始，共享办公市场优胜劣汰的趋势将持续，共享办公行业迈入了深度整合和产业升级的新阶段。

　　但相比较于国外，中国共享办公产业在近2年才被引起广泛的关注。在资本的助推下，共享办公发展非常迅速，也开启了规模化竞争时代，继酒店之后，公寓、共享办公等新业态也开始走向“并购”之路。

　　2017年4月底，优客工场与洪泰空间宣布合并。世联君汇副总经理冯刚认为，这是一个行业趋势的开始，意味着泛共享办公企业间开始进入优势互补的新阶段了。共享办公市场一开始从点到面，百花齐放，但随着行业的发展将逐渐呈现品牌集中化，就像房地产开发企业的发展历程一样，到后面会有越来越多的大企业出现，资源和能力将进一步整合聚焦。

　　世联君汇副总经理冯刚

　　经过整合后，在市场中磨砺几年，可能会有一批小的靠政府补贴的所谓共享办公无法继续存活。因而冯刚在此前的采访中也表示，共享办公，一定要走出市场化的道路。共享办公企业要么融资扩张拿规模，要么自己本身具备一定的品牌和运营能力，不然运营压力不小。

　　“公寓+办公”或成世联空间选择之一

　　除了合并这条路之外，也会有越来越多的企业选择战略合作。在共享办公高速发展的过程中，每个空间因自身的不足，且在短期内没有办法通过自己的努力与运营将其改善。因此，空间一般会选择与空间或其他合作方进行充分合作，以更好地服务用户。如优客工场方糖小镇成立合作公司、首旅如家牵手优客工场、裸心社与湾流国际达成战略合。与此同时，在空间运营的模型中，公寓+办公正成为一种流行趋势。

　　红璞公寓提供

　　据查阅，世联行，1993年成立于深圳，是境内首家登录A股的房地产综合服务提供商，旗下出租公寓品牌——世联红璞，专注为解决中国房地产存量物业空置问题而生的创新平台，瞄准青年租房市场，致力于为都市青年打造追梦的港湾，为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。目前已实现全国战略布局，业务发展至北上广深、成都、杭州、郑州等29个城市。同作为世联行旗下的世联空间，其实在一定程度上具备了品牌和运营能力，或许未来会在红璞公寓的配合下，打造“公寓+办公”模式。但目前，冯刚表示，现在都是探索阶段，未来世联空间可能也会找到自己的独特模式，并让这种模式不断扩大入口，丰富场景和服务，实现世联行建立人与资产联接的目标。

　　轻资产如何“扶持”重资本

　　有人说，共享办公是重资本产业。但世联行本身是家轻资产服务型企业，那么，世联行进入共享办公领域是基于一个什么样的基础?而对于行业之间的并购，冯刚又是怎么看的呢?

　　对于共享办公企业来说，选址和拿地能力至关重要，这也是进入共享办公领域的第一步。世联行基于多年商办物业策招售营业务的基础，前期的策划咨询、租售代理、物业管理，现今的多项新业务发展及在世联空间里叠加的服务内容，因此，世联行进入共享办公行业可谓水到渠成。同时，世联行是全国布局的公司，世联空间进驻的每一个城市都有世联行分公司，并且各分公司在当地已经深耕多年，有十分成熟的团队和资源网，并熟悉当地的市场环境及动态，有助于世联空间“打入”并快速融入当地市场。目前，世联空间在全国各地已有丰富的项目选址经验、拓展小组，以及充足的项目盘源储备。据介绍，世联空间重点布局20个城市，8个核心城市(深圳、广州、北京、上海、杭州、武汉、成都、南京)加12个重要城市(天津、大连、青岛、西安、郑州、合肥、苏州、厦门、长沙、重庆、济南、宁波)。

　　世联空间•济南CBD店

　　“尽管目前世联空间主要是通过租赁物业并投入装修运营，但等到实现一定规模、服务体系成熟、品牌形成强大影响力后，我们将会有更多的轻资产委托模式的项目落地。”冯刚如是说，如开发企业可以将其物业托管给世联空间进行租赁，通过世联行的系列服务为其提升租金回报和物业增值，同时，服务的客户也都将是世联空间的入口。此前，世联行董事长陈劲松提出，办公空间可能是有限的，也就3千或5千平米，但世联空间却不只是服务于这3、5千平米的有形空间，还要将服务范围延伸，要能服务于世联空间所在的楼宇、园区乃至整个片区的企业，就能创造更大的入口与场景。如此想来，世联空间的想象空间会很大，对行业的推动力将会更大。

　　而不同于市面上的只提供空间的包租和出租的二房东，冯刚指出，世联空间更核心的竞争力在于服务。世联空间是世联入口型业务，如果说世联红璞服务于自然人，是2C端业务的入口和场景;那世联空间相对应就是服务于法人，是2B端业务的入口与场景。并且，冯刚表示，资本的进入对共享办公行业来讲，在一定程度上是一件好事。因为资本能为共享办公企业的快速成长提供价值，帮助一些想要发展的企业，特别是小企业、项目型企业、需要平台化的企业快速成长，并推动整个新经济在国家的发展。

　　据冯刚透露，根据计划，世联空间将于2018年落地50个项目，管理面积50-80万平米，未来3年实现管理面积300万平米。同时，冯刚表示，今年是第一年，后面两年可能会快一些，但如果只是去拿物业再包租，其中压力还是很大的，所以必须建立品牌。而目前在东莞、广州已分别有一个资产托管模式的世联空间了。

　　搞定“入住率、留存率、多元化收入渠道” 打造办公综合服务提供商

　　早期成立的共享办公空间或多或少受到了双创的影响，将创业者作为最重要的客群，但随着共享办公企业和行业规模的扩大，想要实现空间的高入驻率将变得愈加困难。冯刚对此说道：“共享办公产品必须进行自我迭代和创新。”

　　据了解，世联行旗下的世联空间创立于2016年底，经过近1年的发展，世联空间已布局全国12城(广州、北京、深圳、杭州、南京、成都、济南、重庆、天津、宁波、东莞、武汉)，落地在运营项目共计26个。预计今年年底或明年年初，将在广州、西安、武汉落地新增项目。世联空间主要服务于创意创新型小微企业与互联网、科技金融、现代服务业等中型企业及大型企业分支机构。以“共享+服务”的办公理念，搭建全方位的服务资源体系，提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务， 致力于成为中国领先的办公空间综合服务提供商。

　　世联空间•东站西子国际店

　　其中，要注意共享办公内容运营的2个关键问题：一是提升入住率和留存率，二是多元化收入渠道的探索。现下，世联空间主要包括委托运营、整租及合作运营三种模式。而在已落地运营的项目中，长期租赁的整租模式项目数量较多。目前落地的26个项目中，运营时间均不满一年，但已有30%的项目比计划提前实现了满租，80%的项目出租率实现过半，预计到年底，出租率会进一步提升，全部项目将进入稳态运营。另外，“对入驻的企业我们都会尽量选择稳定性较高的企业，以保证后期较低的置换率，或者是选择产业链上下游企业，组合型租赁，增强多家企业之间的稳定性，以保证留存率。”冯刚对迈点记者说道。

　　据介绍，世联空间的客群包括创新创意型小微企业、互联网、科技金融、现代服务业等中型企业及大型企业分支机构，使得其客群覆盖范围更广、产品品类更加丰富。而且，世联空间通过“共享+服务”的办公理念，建立了“1+3+5”的产品服务模型(即1个共享盒子、3类办公产品、5项综合服务)，除了能针对不同客群提供定制化的办公空间。其中，世联空间最大的特色就属“共享盒子” 和“综合服务”了。

　　世联空间一直强调“共享+服务”，冯刚指出，服务具体内容还将细化到不仅为企业提供金融、装修等服务，更能提供企业政策咨询及补贴申报服务，人才招聘、工商、财务、法务、税务、办公设备租赁服务等一站式的综合服务。

　　世联空间•苏宁睿城店

　　“共享盒子”是世联空间里的共享办公模块，300-500 平米左右，包含会议室、洽谈室、健身娱乐区等。我们之所以设置“共享盒子”是经过对用户需求调研分析的。“共享盒子”既免去用户去租个使用频率并不高的空间的麻烦，又节省了费用。此外，“共享盒子”除了能促进企业之间的互动，还能导入第三方资源，世联空间现在在和一些知名大学、科技企业及机构合作共建空间内容，将服务、创新及科研活动、沙龙对所有企业开放，在“共享盒子”里进行资源的叠加。

　　未来，共享办公将迎来何种发展趋势

　　新业态新品牌一直以来都是资本的追逐对象。“资本看中的一般是长期发展和持续盈利的能力。”冯刚说道，从长远来看，品牌自身做到了一定规模，建立了综合竞争力，能稳定盈利或者是发展势头比较强劲时，便能让资本看到新业态新品牌后期盈利的希望。

　　但现今，国内市场处于房地产行业上下半场交替的阶段，对共享办公这个新行业尚存疑虑。“但从美国、北上广深的发展来看，可以肯定共享办公领域的大趋势，未来的需求供给都有很大的想象和发展空间。” 冯刚表示，最关键的是能不能把它做出来。

　　未来共享办公的生命力和发展机会在于服务。当把共享办公做到一定程度后，会有很多企业进驻到这个平台;如果这个平台规模足够大，就能在平台上叠加很多的服务。“这些服务在提升我们整个物业的收益和价值的同时，其形成的模式将推动整个行业的发展。”冯刚表示，未来，世联空间将不断探索更多的客户服务，为客户的需要提前准备解决办法，同时，“客户的粘性自然就更高了。”

　　而作为一个需要摸着石头过河的行业，共享办公领域创业者应该常常抱着开放、学习的心态，与其他创业者多交流经验心得，学习他人的成功经验，思考行业中存在的不足，并想尽办法去完善，冯刚认为，我们自己要跑在这个行业的前面或是与它一起发展，而不能作为一个追赶者永远在追行业的脚步，这样，我们做出来的产品才能不断完善，为客户提供最适时的服务。

　　图片来源：世联空间官网