3大投资平台"蓄水"22.92亿美元 长租公寓还愁"没余粮"?

　　（迈点网-迈点空间租赁讯  Janet）12月17日，中骏旗下长租公寓品牌FUNLIVE方隅与基汇资本共同成立长租公寓投资平台。相比于去年频频推出的资产证券化产品，今年投资平台成为了长租公寓与资本方更为青睐的产品。那么这一产品是否将会成为“地主家”填补的“余粮”呢？

　　擅长“一条龙服务”的投资平台

　　中骏FUNLIVE方隅与基汇资本的这一投资平台，首期规模为8亿美元，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。FUNLIVE方隅将成为投资平台的管理人，负责平台整体的投、融、管、退事项。

　　而在今年的5月14日，新加坡政府投资公司(GIC)与中国地产投资和资产管理平台盛煦地产(NOVA)宣布，将合资成立一家长租公寓投资平台，初期投资额为43亿人民币（合6.75亿美元），专注于投资中国一线城市核心地段的长租公寓项目。

　　7月12日，龙湖集团宣布，该集团与加拿大养老基金投资公司(CPPIB)共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额共计8.17亿美元。

　　相对于ABS、REITs资产证券化方式，投资平台在今年成为了一种较为新颖的资本运作方式。因为投资平台相当于为品牌提供一个资金池，同时从获取物业，品牌运营以及到最后的资产退出，实现“一条龙服务”。的确，这一获得资本的方式更具便利性。

　　“传统包租”的资本靠谱吗

　　长租公寓由于前期投入大，依靠租金差产生的盈利，空间有限，回收周期较长，向资本市场“寻金”是平台做大的必然路径。但是从盈利模式上看，“目前长租公寓利润主要还是来自‘一进一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上涨，所以租金差也无法快速提升，导致资本回收周期较长，且收益部分被卡死。”资深投行人士陈国华对此表示。

　　对此，国内一家不愿具名的品牌长租公寓负责人透露，传统的包租类的物业的一项重要资金来源是民间借贷，此外股权融资也逐渐成为主流，但因为还没有较好的退出渠道，股权融资的难度越来越大。

　　此外，因为大多数长租公寓运营商没有物业产权，即没有抵押物，缺乏信用支撑，平台租金收益也具有不确定性，银行批贷很难，导致来自传统商业银行的资金占比较少。甚至有大部分长租公寓企业因为主体差异和资产质地不同，往往只能选择成本较高的融资方式，风险也相对较高，比如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法，整体而言融资渠道较少。

　　由于长租公寓运营主体资质有所差距，所以“传统包租”的资本来源较为单一，且存在不稳定性。

　　长租公寓怎么可能没余粮

　　曾有行业人士谈道，长租公寓行业进入了寒冬，地主家也快要没有余粮了。

　　但是真的是这样的吗？长租公寓真的没余粮了吗？

　　其实不是的。

　　长租公寓连锁运营商E+青年公寓在今年11月完成近亿元新一轮融资；世联行拟联合中城投资设立长租公寓pre-reits基金等，资本还是按照逐利的本性，在向前流动着。克而瑞地产研究中心统计数据显示，下半年至今，外部股权融资的脚步尽管有所放缓，但也有6笔涉及住房租赁的股权融资，链家旗下的自如年初40亿元的融资占据了2018年至今运营商融资规模的半壁江山，融资逐渐向头部企业集聚。

　　所以，作为与土地密切相关的产业，“余粮”不会没有，只是多少的问题。而土地也不会轰塌消失。当一种资本获取方式出现问题，很快，会有新的方式出现，来帮助品牌方运营前行。诚然，资本存在寒冬期，但运营商仍要做好产品与运营，才能迎来美好的春天！

　　参考资料

　　36氪丨长租公寓向资本市场融资，平台纷纷倾向金融化