MBI迈点观察 | 公寓、办公背后的2019政策扶持和“紧箍咒”

　　2015年的长租公寓与联合办公，并不如这几年这般火热。但伴随着资本的进入，以及政策的扶持，公寓与办公不再似往日那般冷清，成为了投资机构眼中的香饽饽，以及房地产公司心中去库存的好帮手。在出台的政策中，既有帮助公寓与办公前进的条例，同时也有规范步伐与节奏的法案。所以，如何更快更稳地在政策的扶持下前行，也是公寓与办公从业者必须思考的一个问题。

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　　土地/资金 / 产品标准 2018添加新动力

　　从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。在华菁证券所发布的研究报告《政策护航，长租公寓再上风口》中，认为租赁领域是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域。

　　在2018年，长租公寓更是获得了不少的政策红利，其中最主要的有以下三点：土地、资金与产品标准。

　　土地：集体建设用地建设租赁住房

　　2018年1月16日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅发布了《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

　　资金：资产证券化得到鼓励

　　2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　产品标准：蓝领公寓相关标准落地

　　2018年5月22日，杭州《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》正式出台。其中明确了申报和入住条件，运营要求及规范等。5月23日，北京市住房城乡建设委会同市公安局、市规划国土委联合发布了文件《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，为解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题做出重大利好。

　　现在，更多的城市开始使用集体建设用地开始了租赁住房的建设。截至目前，北京在2019年已实现集体土地租赁住房项目供地72公顷。在2018年，这一数字是209.2公顷，完成率105%。此外，杭州也拟在今年新增蓝领公寓1.5万套。这些土地与公寓的进入，对以轻资产运营为主的公寓品牌而言，将会是一块巨大的“代运营蛋糕”，极其诱人。

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　　用地性质 / n+1 / 租金贷 是时候亮出紧箍咒

　　伴随着政策的扶持，以及资本的涌入，一些公寓与办公奔跑的步伐过快了，其中问题频现，例如建设租赁住房所用的土地性质，工业用地与商业用地之别；分散式公寓中n+1隔断而产生的消防与安全问题；甚至是2018年引发几家公寓爆仓的租金贷问题。所以，政策也亮出了紧箍咒，来一同帮助公寓办公调整步伐。

　　用地：商业用地、工业用地使用规范

　　对于工业用地、商业用地建设租赁住房，不少地方政府是允许的。苏州市允许工业用地、商业办公用地建设租赁住房；济南市明确工业用地可以建设公共租赁住房。

　　但是，早在相关管理方法出台之前，已经有不少的长租公寓选用商业用地与工业用地改建成为租赁住房，并对外出租。这类住房由于建设标准、安全标准与住房标准有所不同，所以大量人群聚居之后，一旦运营管理不善，便是一个不小的安全隐患。

　　所以，上海市人民政府办公厅发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》规定，商业用地在满足以下三个条件的情况下才能对外出租：改建后按照变更许可后的审批要求；进行规划、建设及消防审核验收；办理住房租赁合同登记备案。广东佛山更是对“商改租”作出更为详尽的规定。

　　但是，目前国家和地方对于改建的利好政策都是针对租赁住房，并不是针对服务型公寓。“商改租”对服务式公寓而言，无疑是一道紧箍咒的存在。

　　N+1：尚无统一规范意见

　　对于n+1隔断，自2017年北京大兴火灾之后，便开始了严厉的整治。但各地对此的态度有所不同，例如苏州市公布起居室允许隔断出租，即“n+1”合法化。成都、武汉等城市相继发布了允许“N＋1”模式的地方性文件。2017年1月，广东省允许住宅可以按规范改造后出租；2017年12月，成都出台规定，要求住宅改造后出租人均面积不得低于4平方米。

　　虽然有的地方政策允许将客厅“打隔断”出租，但住建部门尚未针对“N＋1”模式出台统一的规范意见。而且，在一些地方“N＋1”是被禁止的。从北京市住建委了解到，北京并无明确政策支持长租公寓的“n+1”改造，长租公寓“n+1”改造系违规。

　　对于分散式长租公寓运营商而言，在进入每一个城市之前将当地有关住房租赁政策的管理方法多次研读，对产品进行适当调节，这样才能避免出现隔断间被砸，租客无处可归的无奈场面。

　　租房贷：严格管控的重点内容

　　2018年的租金贷事件，最后以几家公寓公司的爆仓收尾。

　　在多家公寓因租金贷事件被媒体报道之后，北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等7地发布了相关管控政策。西安市住房保障和房屋管理局发布通知指出，签订的住房租赁合同不得在住房租赁合同以外添加任何口头承诺，同时，不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。上海市住建委等五部门联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

　　图财经曾在其原创漫画中写到，租金贷的出现，本意是缓解租客的租金压力，但是后来却偏离预期，开始成为长租公寓无风险低成本套现的工具。而随着无节制地扩张，运营风险逐渐暴露，随之而来的就是资金链断裂并爆仓。因为对工具的使用，没有发挥最好的作用，所以被戴上了紧箍咒。

　　无论是资本的进入、亦或是土地的开放，紧箍咒的存在是为了帮助住房租赁市场与办公市场更好的发展。解决中低收入阶层的住房问题与年轻人的创业办公问题，重要的是，如何根据已有的政策条件，找到属于自己的产品定位，并对自己的公寓及办公项目进行更好的规划与运营，才是我们研读政策最根本的原因。

　　为此，汇聚更多行业领路人的经验与智慧，共同解决这一问题。正如当下，租赁地产市场的探索进入“无人区”，租赁地产人正如穿行沙漠的行者，2019租赁地产MBI峰会汇聚行业智者，探讨行业前行中的难点，凝聚刺破困难的锋锐！