学生宿舍市场“异军突起” 大学生在木箱 海滨为自己建公寓

　　留学潮带动学生公寓市场突起

　　近年来，随着全球教育资源的流通性提高，赴海外留学的人数日益增长。以美国为例，美国高校整体的入学人数在长期中呈持续增长态势，根据AXIOMetrics针对175所高校的统计结果显示，过去20年的注册入学总人数从320万上升到接近440万，增长了100多万，而全美的注册入学总人数则从上世纪80年代的1000多万增长到现在的2,000多万。

　　随着大学人数的增加，住宿问题日益严峻。虽然各大高校都拥有位于校区内的学生宿舍，但在数量与质量上却逐渐难以满足学生居住需求。以美国校园宿舍为例，其供应十分有限，仅能满足20%-25%的注册学生需求，所以，一般只能满足新生的入住需求，高年级学生主要住在校外。所以约有55%的高校学生租住在校外的普通公寓或家庭式公寓里，但这些公寓设施比较老旧，学生呈散居状态，也没有专门的宿舍管理员，缺乏学习氛围，仅有不到四分之一的学生住在校外的专业化学生公寓里。

　　在丹麦，根据 Copenhagen Post Online 的报道，首都哥本哈根需要在 2020 年以前新增 45000 个新住房才能满足年轻人们的需求。

　　在英国，情况也是如此。英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张，约为170万总学生人数的三分之一，供应严重不足。所以，教育和房地产这两张海外投资王牌，学生公寓作为两者的结合体，这几年发展势头极为迅猛，早已成长为一个成熟的物业投资类别。

　　木箱、海滨，年轻头脑中的奇思妙想

　　一方面，是积极经常的各类地产投资机构，2018年，包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手，买进英国学生公寓资产。而另一方面，是一支突起的“异军”——学生主体以及设计公司。

　　1、木箱——四人间宿舍

　　在德国海德堡郊区，有一个装上窗户、内置家具的大木箱，占地 14 平方米。它不是花园小棚，也不是前美军医院留下的废墟，而是一个四人间学生宿舍的原型。

　　这其实是海德堡一组学生Collegium Academicum（CA，拉丁语中意为“学者”）团队主动回应住房危机的尝试。为了解决房租高企不下，他们动手建立廉价的共享公寓，开始了一场“建房”行动。他们希望创造一个价格合理的生活空间，学生们可以在一起生活，一起学习。

　　此外，该项目购下了前美军医院的土地，通过 46 个共用公寓提供 226 个房间。它还强调可持续，完全由木材建成，将建成德国最大的无金属支撑建筑。租金方面，CA 的租金则是平均每月 300 欧元（约合人民币 2262 元），等到CA团队将银行贷款还清之后，租金有望降至更低。

　　2、海滨——可以开船的宿舍

　　哥本哈根一家住房初创公司 Urban Rigger看中了遍布欧洲海岸沿线的城市港口。原本临近市中心的忙碌港口，现在被空置了，但却可以被改造成低成本以及便于推广的学生公寓。

　　哥本哈根本地事务所 BIG，把集装箱改造成了浮在港口岸边的 24 组学生公寓，每组公寓可以住 12 人，每人有属于自己的私人卧室、浴室和厨房，而庭院、皮艇。学生可以自己开船去市中心、屋顶露台、烤肉区等则是公用的，租金为每月 600 美元。所有公寓均依靠由若干太阳能电池组成的光伏阵列发电，同时利用一套太阳能换热系统调节室内温度。墙壁外侧涂了一层 NASA 研发的气凝胶，它被称作“终极海绵”，上面分布着大量的微孔，可以吸收水中的污染物。

　　这些公寓目前由波兰的一个造船厂整体制造，每年可以以每平方英尺 700 至 800 美元的成本建造 100 个。

　　此外，意大利的设计研究机构 Fabrica 受泰国房地产公司 AP Public Company Limited 的委托，在泰国曼谷完成了一套学生公寓的设计。这个名为 Space Scholarship 的项目，是 AP 公司以类似奖学金的形式为经济困难学生解决住所问题的一个途径。

　　整套公寓被拆分成两个大房间，分别入住四名男生和三名女生。对于 Fabrica 来说，为这七名来自不同省份、宗教及文化背景均有差异的学生设计共同的住所，所面临的最大挑战是要在打造共享功能、营造社区感的同时，为每个人提供相对私密的个人生活和学习空间。

　　两间宿舍的格调通过家具的材质和色调来统一，这也是设计用以突显“共享”属性的途径之一。橱柜、桌椅和床等家具都用浅色的木材制成，浅蓝色、深蓝色、橘红色等明快的色彩，则被用在沙发垫、枕头、床板和灯具上，使整个居住空间变得温暖、活泼了起来。学生们可以围坐在 L 形沙发上，进行娱乐活动或讨论学业。

　　对于自己所居住的地方，无论是以学生为主体的团队，亦或是专业的设计团队，他们都对这段充满年轻活力的生活赋予了热情。在满足基本住宿需求之外，为大学时光的度过提供更为舒心的设施与更具创意性的空间。

　　乌托邦、城市更新，想不到的“副作用”

　　学生公寓其实是世界范围的难题，而各国也在努力解决这一问题。我国财政部在今年年初决定对高校学生公寓免征房产税，并对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税，执行至2021年底。

　　而在海外，据 BBC 报道，德国经济研究所最新价格指数显示，2010-2018 年，德国各个大学城学生承担的房租价格涨幅少有 9.9％，多至 67.3％。在澳洲，有学校通过买下三星级宾馆帮助还未找到正式住处的学生过渡，Airbnb 也在房源短缺时发挥作用。伯克利大学也发起了新的项目，将本科生匹配至拥有多余房间的退休员工；作为回报，学生要与养老金领取者建立友谊、帮助清理房子、支付每月少于 1000 美元的月租。

　　引用 BIG 出版的建筑漫画书《Yes Is More》导言中的一句话：“从历史上看，建筑领域一直由两大极端对立的思想统治着。一边是前卫的狂热思想，经常与现实脱节，以致无法成功。另一方面，存在一些擅于建造平庸乏味的、高质量火柴盒建筑的顾问公司……我们选择在两者之间建立重叠部分，这是一个旨在创造社会、经济和环境完美却又切实可行的乌托邦式建筑。”

　　所以通过对一些城市老旧项目的更新，以及海滨港口的改造，为学生公寓增加供应。在这其中，学生公寓的打造还会有“副作用”产生，城市更新与降低租金。所以，这样的创造力，对于习惯了在传统房地产基础之上，进行学生公寓打造的地产商而言，将会是一支凶猛的“异军”，不得轻视。