MBI行业观察 | 优客工场今年不买买买了 WeWork会不会更疯狂？

　　01、优客工场的买买买

　　虽然成立时间不长，但在不到4年时间里，优客工场的足迹早已遍地开花。据毛大庆于2018年末表示，目前优客工场已经进驻40余城，有225个社区，分布在中国、美国、新加坡等国家，有12000家的企业用户，将近70万平方米的管理面积。

　　事实上，在过去的四年发展时间中，优客工场始终处在频繁的融资和不断“买买买”的状态下。据天眼查数据显示，从2015年4月至2018年6月11日，优客工场共进行了15次融资。其中，投资方包括红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地、创新工场等知名机构。截至目前，优客工场的融资额度累计超50亿元。

　　频繁融资下，优客工场的扩张野心也愈加显现。过去一年中，优客工场不断加快并购步伐。据蓝鲸房产不完全统计，截至2018年末，优客工场全年完成6次并购案例。另外，优客工场的官网显示，以北京已经开通的72个服务社区为例，其中优客工场直营的社区仅有30个，其它42个则来自并购、加盟或者挂牌，占据全部社区的60%。

　　标准研究院院长谢良国对此分析认为，大规模的并购扩张一是融资上市的要求，二是规模效应是联合办公企业目前盈利模式较为单一情况下的必然选择，显然会对企业资金链和管理水平提出更高的要求。

　　02、WeWork也在买买买

　　另一方面，在全球布局了99个城市，共有400个办公地点，拥有超过40万会员的WeWork也在各方面开展自己买买买的步伐。

　　但是与优客工场有所不同的是，WeWork的目光不仅仅盯准那些办公品牌，而是寻求多样化经营与管理。例如WeWork近期收购的Managed by Q Inc.，后者运营一个平台，让办公室租户可以用来聘请清洁员、接待人员或IT支援员工等服务提供商。2017年，WeWork共收购五家公司，其中包括Meetup，这是一个组织团体旅行和活动的网站，WeWork为其支付了2亿美元。2018年上半年，WeWork收购了三家公司，其中包括中国合作创业公司Naked，WeWork花费了4亿美元收购了该公司。

　　同时，WeWork在全球开设新店、吸纳新会员，这让它保持增长，但这也带来了高昂的运营成本。4月29日，WeWork发布了自己的首个全球影响力报告，当天，这间公司更大的新闻是宣布已经向美国证券交易委员会提交了IPO上市招股书。但根据今年3月公布的数据，WeWork公司在2018年净亏损19.3亿美元，此前2017年的净亏损是9.33亿美元。

　　所以，快速扩张给WeWork带来支付巨额租金账单的压力，现在WeWork正寻求多样化经营和管理，而不是仅仅是租用。在WeWork在2018年4月为踏入债券市场而公开的债券文件中，WeWork表示到 2022年，WeWork 将需要支付 50 亿美元的租赁款项，2023 年及以后还将支付 132 亿美元的租赁款。

　　所以，有业内人士认为，WeWork将关注门外的世界、走进社区和城市，作出新的尝试。事实上，WeWork 首席执行官Adam Neumann的雄心壮志已经超越了办公空间，扩展到居住（WeLive）、健身（WeGym）、教育（WeLearn）和托儿所（WeGrow）。今年年初，WeWork宣布将公司更名为We Company，希望从单一的“二房东”转型为一个多元的生活服务平台。为此，他们聘请了前谷歌高管Di-Ann Eisnor和设计师Dror Benshetrit，专注一个有关未来城市的计划，旨在解决与城市有关的就业、交通、居住、教育等各种问题。

　　03、资本与扩张，才不是单选题

　　两家联合办公行业巨头的快速发展和产业链的布局，其实都离不开资本的支持。所以对于上市，两家都极为重视。从目前已公开的报道看来，WeWork在这条路上要比优客工场更快一步。

　　the Information报道称，优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市，寻求30亿美元估值。知情人士向上述媒体透露，此前优客工场曾考虑在香港上市，但后来将目标改为纽约；目前，优客工场已聘请花旗集团和摩根大通开展相关工作，最早将于2019年三季度在纳斯达克上市。据全天候科技报道，优客工场方面对此的态度：“不予置评。”

　　但是，不论在哪一行业中，都需要警惕资本给共享办公行业带来短暂的虚假繁荣后，理性成熟的发展模式才是企业的生存之道。

　　以WeWork为例，其在媒体报道中的出现总是伴随着“营收”“亏损”“孙正义”“软银”这些关键词。这是因为WeWork作为全球最大的联合办公社区，运营了8年之久却一直都没有停下亏损的步伐。3月25日，WeWork披露了2018年的业绩：2018年WeWork的营业收入增加到了18亿美元，不过很遗憾，净亏损也增加到了19亿美元。

　　幸好这并没有影响孙正义对WeWork的看好，尽管亏损，但WeWork并不缺钱——孙正义和其背后的愿景基金已经不止一次地表达了对这家企业的欣赏。1月初，愿景基金还大方投出20亿美元，后续孙正义还表示要继续追投WeWork。

　　孙正义解释为WeWork扩张太快导致了不得已的亏损。而这也说明了，WeWork受到赏识的前提是，一边扩张一边亏损的状态，将成为WeWork未来很长一段时间里的主题。

　　有了资本的支持，并不意味着疯狂买买买就有了底气。据亿欧调研数据显示，联合办公出租率平均达到85％时，才能保持盈亏平衡，但对于联合办公企业而言，单体项目85％的出租率并不容易做到。一位业内专家，联合办公空间的一大卖点就是装修和服务，而联合办公企业盲目扩张造成的资金短缺势必导致产品质量和服务难以得到保障，长此以往很可能造成客源流失。

　　但是，如果就这样贸贸然下定义，声称联合办公行业面对资本寒冬，WeWork Labs大中华区负责人黄迪认为，“在我看来不存在“寒冬”这一说，我觉得现在不管是资本市场也好，还是创业市场也好，我觉得大家都更理性了。大家都回到商业的本质，这反而是一个好事。”

　　所以，对于联合办公而言，资本与扩张从来不是一道单选题，而是一道问答题。不同的品牌将会书写出自己的答案，而并不是任由资本或是市场决定自己的去留。有朝一日，可以通过扩大规模实现盈利，最终插上资本的翅膀。无论是专注于联合办公这一空间产品，亦或是聚焦于打造完整的产业链，关于资本的运用，从来没有固定的答案。