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120天 10146次房租下调 长租公寓进入理性成长的“美好时代”

迈点空间租赁 · Janet · 2019-06-11 10:00:42

4个月时间,10146次的房租下调,传统二房东的泡沫逐渐被洗去,回归理性,是这个行业在今年下半年最令人期待的发展态势。

  房租的涨跌,成了市场评判长租公寓发展态势的温度计。显然,今年长租公寓的“体温”持续性的下降,“洗牌”、“阵痛”一类的诊断出现在了这个行业。与去年8月房租疯狂上涨不同,这一次围观的声音更为冷静,不再出现耸人听闻的新闻标题。4个月时间,10146次的房租下调,传统二房东的泡沫逐渐被洗去,回归理性,是这个行业在今年下半年最令人期待的发展态势。

  01、120天,10146次房租下调

  据统计,2019年前4月,北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加 19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。换言之,越有10146次房租下调。

  在这之前,是长租公寓房租一路的飙升与伴随同行的责骂。

  公开数据显示,从2017年7月至2018年7月,北上广深等一线城市平均租金同比增长20%,涨幅最高的是深圳,同比增长29%。北京平均月租金最高,为每平方米92.33元,这意味着50㎡的小公寓月租金将接近5000元。

  对此,多家媒体报道长租公寓涨价情况,甚至有自媒体在租金贷问题爆出后写出“长租公寓比贩毒更赚钱”的标题。随即,有关部门迅速反应,对长租公寓品牌做出引导,帮助房租回归合理区间。

  而从今年以来的房租波动状况来看,去年8月的一些列措施并没有白费。以租赁市场相对发达的北京为例,今年来,多家机构数据显示,北京住房租赁市场出现量价平稳趋势,除少数区域租金略涨但涨幅低于往年外,其余多个区域租金与往年持平或略有下降。

  长租公寓终归是告别了那个懵懂的状态,就像《霸王别姬》中的程蝶衣一般,脱离了青涩的少年气,从此走向了“疯魔”,开启了更为严酷的竞争。

  02、15家公寓倒下,为理性开路

  统计数据显示,2018年长租公寓被爆出倒闭的数量,已由2017年的4家增至11家。从2018年8月杭州鼎家公寓开始,短短四个月时间有8家长租公寓被爆“资金链断裂”,10月份单月有4家长租公寓倒闭。

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  究其长租公寓爆仓的原因,租金贷成为引爆核弹的重要导火索。租金贷问题使长租公寓不再是单纯的“房东、房客、中介”这样的简单的三角形稳定关系,而是存在了一个所谓是“四边形”的关系,即加入了金融企业。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“四边形”关系是通过长租公寓实现运作,但很显然,一旦运作不到位,中间某个环节出问题,尤其是租金兑付方面出现问题,那么这个四边形其实就不稳定了,于是便会出现爆仓现象。

  从行业的角度来看,这些公寓的爆仓倒下,其实是良性发展的一种表现。因为滥用资金的缘故,这些公寓在太高收房价、任意周期收取房租、搅乱市场秩序等方面,有着不可推卸的责任。

  当然,也是因为这些公寓存在滥用资本的情况,所以更为规范的资本——险资以及资产证券化才得以更快地推进。另外,爆仓反馈出长租公寓发展存在融资方面的投资风险,在缩窄融资渠道其实反而更有利于防范长租公寓发展金融风险。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,今年将是长租公寓“洗牌期”的开始。“目前就看哪家企业的资金实力大,洗牌刚刚开始,没有能力去做长租公寓,资金一旦断裂,就面临很大风险,年底会有一波企业退出长租公寓舞台。”

  所以现在倒下的15家以及未来可能倒下的公寓,在为成千上万的租客和房东添堵的同时,也算是为行业的理性发展开出了一条路。

  03、大钱长情  3万间规模  长租公寓已复活

  长租公寓既成了“疯魔”,何愁“复活”?就像《霸王别姬》中的程蝶衣“疯魔”之后,他的戏便有了魂。对长租公寓来说,资金和规模,便是疯魔路上的助动力。

  ☐ 长情的大钱

  “我们所需要的资金,一是大钱,一定像黑石这样巨大规模的钱才可以买楼持有;二是长钱,国外做不动产投资都是七八年以上,咱们做不了三年投资人就开始让你还钱;三是便宜的钱,现在融资成本动不动7%、8%甚至10%以上,但我们现金回报达不到这一步。”新派公寓创始人王戈宏亦毫不掩饰对资金的渴求。

  ☐ 3万间的规模

  “我们目前包括拓展+运营的规模才一万间,整体从运营的现阶段来看应该是达到三万间左右才是盈亏平衡点。因为要摊销你的总部管理成本,所以我们觉得一万间能够盈利还是很难的,”保利公寓事业部相关负责人近日对外表示。

  据了解,保利公寓至今仍与保利集团一体,约有一半项目从集团获取。“经历了2017、2018年的资本推手之后,目前市场租金相对还是比较高的,我们在立项测算的时候还是偏保守一些,不能因为扩规模而不盈利,这个作为我们的母公司、上市公司的会计主体也是不允许的。所以我们拿项目还是比较谨慎的。”

  加上不断丰富的房源获取方式,助力长租公寓发展的“三驾马车”就能跑动起来了。一位中指院相关分析人士指出,“在国家扶持发展下,房源获取方式在增多,资金也在以各种方式涌入长租市场,运营则需要企业去不断探索。” 该人士指出,在租赁住房新增供应市场上,政府占据主导地位,未来随着这类租赁相关用地逐渐入市,形成租赁住房供应,整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大,届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。

  一句听了很多遍的老话,“行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变”,其实是那些活下来的公寓不再需要过“钻木取火”的野蛮生活了,接下来的考题是,如何为租客以及资本提供更为美味的大餐。这,才是公寓品牌需要努力钻研的方向,这也标志着长租公寓已经进入理性成长的“美好时代”!


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