共享办公“寒意”浓 谁能登上光明顶

　　近日，从WeWork估值“腰斩”推迟IPO，到骤换掌门人，其上市之路的重大变数似乎层出不穷，在业界迅速引发关注。

　　全球信用评级机构标准普尔和惠誉评级日前也将WeWork信用评级下调至垃圾级，令该公司的垃圾债券交易处于创纪录低点。

　　作为一家共享办公空间的“鼻祖”企业，一度估值飙升到470亿美元的行业“独角兽”，如今却陷入估值不足200亿美元的窘境，账面赤字、负面消息和质疑声与日俱增，令人唏嘘。WeWork在IPO路上的波折，一定程度上折射出资本市场对共享办公行业高估值、低盈利能力的质疑，以及资本方面对共享办公市场愈发显出的谨慎和冷静。

　　世变茫茫，方兴未已，国外共享办公“鼻祖”头顶的光环似乎日渐黯淡，这是敲向国内打着“共享”旗号企业的一记警钟吗?莫非“颠覆传统写字楼”的共享办公业当真要“凉凉”?

　　回首过去的一年，国内同类市场暂别了创立伊始的花团锦簇，行进路上也充满着变数。企业之间并购的并购、企业内部裁员的裁员，管理层也变换频繁。放眼望去，不论是共享办公还是最初的孵化器，似乎过得并不那么如意，是否预告着共享经济集体走弱的寒冬已至?

　　未来，共享办公还“有戏”吗?

　　莫要“新瓶装旧酒”

　　细看WeWork，这个业务铺遍近40个国家和地区120多个城市的行业领头羊，在营运进入第九年后，却还无法自我维系。据报道，其初步招股书中披露了该公司数十亿美元的亏损。

　　一家高速扩张，看似有前景的巨头企业，其营收从2017年的8.86亿美元到2018年的18亿美元，但盈余也就是真正意义上的“现金流”，却从负 12亿美元变成负 22亿美元。公开报道显示，仅在2019年上半年，WeWork就亏损了6.9亿美元，过去三年总亏损额达到近30亿美元。

　　财报上粉饰的太平，令人瞠目的扩张姿态，如今随着上市失败、创始人被解雇等戏码上演，已无法掩饰WeWork颇富戏剧化的尴尬落败。行业内外的围观者开始剖析它此番出师未捷的原因，首当其冲便是质疑它曾经引以为傲的商业模式——长租办公楼，将其改造再出租，赚取中间差价。

　　不可否认的是，WeWork的出现在很大程度上给沉闷的办公空间注入了颠覆式的理想体验，然而其营运模式却泛善可陈。虽然一向标榜自己是科技公司、始终坚称自己作为科技公司的新潮“瓶身”，但在外界看来，这家公司本质上还是办公地产商——在一层“互联网”“科技”的滤镜美化之下，依然做着通过承租各地写字楼，向个人和公司转租办公空间收取租金和服务费的“旧酒”业务。

　　在新瓶与旧酒的背后，其可持续经营的核心仍然是租金收入。而以扩张换未来，是WeWork 一直躬行的实践。国外常把它与行业最老牌灵活办公服务商IWG拿来对比，一组数据即见分晓：IWG于1989年在比利时成立，花了30年时间拥有5000万平方英尺办公空间。而WeWork从2017年只有1000万平方英尺，到2018年底变成4500万平方英尺的空间面积，扩张速度令人咂舌。

　　尤其当WeWork被扯下最后一块“遮羞布”时，我们发现，这个号称技术领先、高速奔跑的互联网公司，居然连首席技术官(CTO)也没有。

　　有人说，WeWork租赁性质的商业模式就跟早不复存在的VCD碟片出租行业一样，只是随着时代变迁和消费需求变化，新老细分市场出现了更替而已。

　　而今共享概念先行者们似乎陷入了相同的怪圈：收入越高，亏得越多。不仅 WeWork如此，共享单车等行业也同样也在亏损之地盘旋。水流湿，火就燥，从商业本质上看，这都是极端追求规模带来的市场结果。

　　喧嚣之后，冷静来看，作为行业的先行者，WeWork上市折戟对共享办公从业者们来说并非坏事，至少让我们从它的发展路径中看到了盲目扩张带来的弊病，聪明的共享办公选手们也能吸收有益的经验和教训，及时调整奔跑方向，避免踏入同样的弯路。

　　事有必至，理有固然，并不该因WeWork一家的情绪波动就唱衰整个共享办公行业，甲之蜜糖乙之砒霜，国外的模式放在国内也未必皆为好用。联合办公行业的确期待并呼唤一个WeWork这样的巨头登顶纳斯达克，然而在此期间，更需要我们厘清诸多模式、看清发展本质，只有“瓶子”漂亮“酒”又香的佼佼者，才能在这场行业鏖战中率先攀上光明顶。

　　“办公场景”非“办公空间”

　　不可否认的是，共享办公行业整体规模很大，但是从WeWork等前人奋斗经验来看，靠烧钱扩张，靠传统房地产思维，在共享办公这片蓝海里，注定将无法远航。

　　显而易见，陈旧的“二房东”分租模式已不能满足用户需求，共享办公行业环境正发生巨变，如何呈出顺应时代的新瓶子、新美酒，技术加持下的智能化空间分配才是更值得肯定的模式。

　　回首2015年联合办公创始元年，在“双创”热潮下，孵化器、众创空间与联合办公等灵活办公空间百花齐放，让不少人至今对“共享办公”定义还停留在切割空间、低价诱惑的“二房东”属性上。而今，在WeWork掀起新一轮对共享办公关注的涌潮下，国内从业者打造全新体验的办公场景,为用户实现有效服务，推动行业正向扩大成为头部玩家们聚焦的重点。

　　优客工场创始人毛大庆曾说，共享办公最初的原理是拿到社会存量的房产使用权之后，作为产品销售给需要使用权的人。但是并不应该简单粗暴地在中间收取费用，“那并不是互联网精神”。

　　梦想加创始人王晓鲁认为，WeWork创造了一个办公新形态，只是它在扩张的节奏上暴露出问题，发展模式比较粗犷。

　　“我们创立之初就找到了与WeWork殊途同归(用户需求导向)但又有差异化(智能驱动、立足本土用户需求)的路径。”梦想加早早厘清了自己的发展思路。

　　的确，联合办公不仅是一个崭新行业,引领的也是一种全新的场景化办公方式。因为“企业需要的不只是一个可以工作的地方,更需要全方位的服务,以及更好的办公氛围。”成立于2015年的梦想加从一开始就避开了贩卖空间赚房租、打着对初创企业支持的类孵化器属性等常规路径，而是专注于在物理空间基础上,通过技术、健康、社交三方面的核心能力,全方位打造办公场景,为企业提供满足办公需求的新服务。

　　“不同于二房东多是面积对面积中间只有利差这种经营模式，我们不是把空间只做一个简单面积分割的传统形式，我们输出的是一个办公场景，是一个消费产品。”梦想加市场高级总监李峥对记者表示。

　　如何提高办公效率，在办公空间基础上打造出有特色的办公场景，一套高效、合理的办公系统尤为必须和重要。

　　“梦想加拥有智能办公整体解决方案，能让用户实现借助一个微信ID 便可便捷连接空间内所有办公资源，就像身份识别、考勤打卡、会议预定、文件打印等等这些办公事务，须臾之间就能搞定。”在梦想加北京科创空间已经办公了几年的行田留学创始人孙广泽说。

图为梦想加办公空间

　　从企业需求的角度出发,梦想加提供了整合全流程的办公服务,帮助用户节省三分之一以上的时间和成本。同时,高品质的办公体验和交付即可入驻的健康环境,也使企业能够迅速以良好的状态开展业务。

　　“共享办公是非高毛利的生意，需要通过精细化与高效率管理，做好每一个场地的坪效，进而逐渐实现规模化扩张，这是共享办公行业实现盈利可能的较大壁垒。如果达不到盈利，都不能算是成熟健康的商业模式。”王晓鲁强调。在他看来，梦想加提供的不仅仅是一个办公地点、一个空间，而是提供一个氛围、一个场景，让用户能解决所有跟办公相关的、各方面需求和问题。

　　技术是硬核的，服务是柔性的。与WeWork高速扩张下暴露的粗放式发展完全不同的是，梦想加以其更精细的服务、更为轻量化、可复制的标准化运营体系而胜出。

　　“一切以人的角度为出发点”

　　从2018年上半年开始，国内共享办公行业的选手们便陷入酣战，包括氪空间、梦想加等头部企业不断公布自己的融资进展与追加融资的消息，在彼此拉扯中，企业营收与亏损数据同时飙升，更加佐证了行业竞争的不断加剧以及市场环境的冷酷严峻。

　　反观市场对WeWork最为诟病的地方，可以看出，优秀的商业模式最终还是要落于具体的产品层面，只有解决实际问题的产品才会拥有长期的市场空间，不然就只能停留在“PPT式创新”。

　　“以前做办公空间和设计更多关注的是物理资源及资源的利用，在迈入了高密度智力劳动阶段之后，如果还聚焦在资源和空间显然已不够。我们从围绕‘人’的需求出发，去打造办公环境，设计社区服务。无论工作的需求，还是休息、娱乐的需求，梦想加空间让办公这件事真正实现以人为本。”李峥说。

　　这恰恰与时下新生力量、一些偏创造型的新经济企业的诉求相吻合。以IP为驱动的消费娱乐公司——北京十二栋文化传播有限公司(以下简称“十二栋”)就有很多独特、个性的办公需求。十二栋行政负责人赵子贺介绍，该公司IP产业链业务跨越多个环节，团队沟通非常多，在首要考虑满足大量跨部门、高频次交流的办公环境外，还要实现对旗下长草颜团子、破耳兔等IP形象和产品的充分展示，衍生品的打样和成品也需要空间存储。

　　风来帆速，水到渠成，十二栋新办公空间选择了梦想加的定制服务。

　　后者用其专业和高效满足了十二栋沟通、创意、展示、储物这些需求：让每个团队附近都有会议室可用，会议室由不同IP主题命名和装饰，处处体现十二栋的品牌印记;量身定制的储物系统更是让访客在办公区转一圈，就能清晰、全面地了解十二栋的产品与业务。

　　基于强大的研发团队，梦想加的企业全定制服务不仅能提供一种端到端、从选址到设计、营建、智能管理、运营的全流程标准化空间服务，还能向中型、大型企业输出不同规模和层级的解决方案。除了十二栋，目前还有龙湖地产、华润润加速，易企秀、西瓜创客等也使用了该服务。

　　今年5月，梦想加成为了国内首个获得WELL认证的联合办公品牌。WELL认证有着健康建筑领域“奥斯卡”之称，这对助力梦想加产品标准化来说无疑是一次加分肯定。王晓鲁称，“这代表着我们能够在成本可控的条件下复制这种更健康的办公空间。健康的办公环境，不应该只是大企业的特殊福利，而是属于每个上班族的基本权利。”

　　时人不识凌云木，直待凌云始道高。共享办公发展到此，或许是该出现一个如WeWork这般头部企业IPO成功的振奋，然而这仅仅是一剂提振行业信心的强心针，市场的扩张不会停止，国内共享办公行业若要实现良性发展，还需要选手们在现有模式中不断打磨，更多去关注细节，告别粗放式发展，走向精细化运营，给资本市场充足的信心和想象空间，真正找到属于自己的可持续发展要诀，方能脚步更稳健地登上联合办公行业的未来之巅。