迈点首发 | 6大关键点 长租公寓“后政策红利时代”已悄悄开启

　　当长租公寓行业进入更为冷静的发展阶段，常会听到有业内人士感慨，“政策红利”已经难以吃到了。但事实是，与住房租赁相关的政策一直在持续发布。与2018年的政策不同，这一年的政策其实也隐藏了不少红利，比如接下来这7大关键词中就暗藏不少对于长租公寓发展的有利条件。

　　城中村改造：范围更广，标准更全

　　不同于2018年各大品牌进军城中村的凶猛态势，经历了复杂的承租关系、因为牵扯到租客从而引发的租金上涨风波之后，长租公寓进入城中村的落脚似乎更为慎重。从今年以来有关城中村的住房租赁相关政策可以窥见一斑，对于城中村租房价格的规定、积极引导规模化改造的进行。

　　可以说，不同于上一年城中村对长租公寓这一新物种态度不明朗，这一年，肩负城市更新和解决外来人口住房问题的城中村对于机构性长租公寓是欢迎的态度。所以，有大型社区运营经验与能力的长租公寓运营商可以积极把握住这一机会，找准切入这一市场的突破口，为城中村的住房租赁市场带来新气象。

　　今年，《中国住房租赁品牌发展报告（2019）》也将如期而至，专业机构多位专家学者与百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取的迈点品牌指数MBI一同为住房租赁行业提供智库支持，赋能行业品牌成长，帮助品牌明确品牌定位、及时调整发展策略，在激烈的行业竞争立于不败之地！

　　集体土地入市：试点城市增多，房源增加

　　自1月开始，集体建设用地建设租赁住房试点城市就增加到了16个城市，分别是沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳。相比起原本的住房租赁专项土地，集体土地的入场的速度更为迅猛。以北京为例，截至9月底，共确定68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个，可提供房源约2.7万套。

　　集体租赁住房不仅是提供简单的居住场所，更要为人们提供有品质追求的生活家园。所以有品牌在其中也找准了自己的定位，万科确立了城市配套服务商的战略定位。当前在北京市内，

　　已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业。

　　可以预见的是，集体土地考验的是品牌对于整体地块的建设与运营思路，所以相对而言地产系长租公寓品牌所占据的优势会更明显。但是对于拥有大型租赁社区轻运营经验的长租公寓品牌同样友好。例如乐乎公寓在今年年初拿下北京大兴国际机场公寓地块的长租公寓品牌，为机场提供多维立体化的租住空间，成为重要的后勤服务配套项目。

　　存量物业改造：商业、工业皆可改

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　　除了集体土地、城中村改造、住房租赁专项用地之外，长租公寓还有一大土地来源便是商业、工业用地改造。今年以来，广州、深圳、海南三地先后出台允许将存量商品住宅用地、旧工业区用地改造成长租公寓或是职工集体宿舍。

　　目前，获取优质低成本的物业资源已经成为长租公寓企业的发展瓶颈，而“商改租”、“工改租”则为其提供了一条规模化发展的通道。尽管在一线城市目前以存量资产为主，而目前市场上真正用商业地产来做长租公寓价值是倒挂的，算不过账来。未来商、工改租落地之后，包括各种标准的明确，对于轻资产长租公寓而言，强有力的运营能力将会在这些存量物业中挖掘的价值空间。

　　黑中介整治：越来越严 线下线上跑不了

　　2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。但是还有一些长租公寓的头部企业却已在谋求上市。行业中的品牌参差不齐，但是对于这一行业了解不深的大多数租客却不能分辨。

　　对此，北京、南京以及陕西相继出台政策，规范互联网以及线下的住房租赁企业行为，以保障其发布的租房信息真实，并加大了对住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员违规发布房源信息处罚力度。

　　这样一来，对于那些早就在行业中打着长租公寓旗号的黑中介而言是个不小的打击。但是对于那些潜心运营的长租公寓品牌而言，是一种“肃清家风”的整治。只有这些劣质品牌尽早退出市场，才会有更多的租客能入住到优质的长租公寓之中。而不是被“高收低租”的老把戏，戏弄的无家可归。

　　人才公寓：补贴多 建设放宽

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　　随着各地的“人才大战”愈演愈烈，人才安居成了各地政府急于解决的一件事情。在传统的人才公寓项目运营管理中，一般由产权单位，组建公司或委托专业管理公司，对人才公寓进行收租、催租、维护等方面的后期管理。租后服务、装修等方面一直处于较低水平，无法与市场上的长租公寓相比。

　　所以目前不少园区的人才公寓选择了与长租公寓运营商合作，引入更专业的住房租赁服务，朝着标准化、智能化、高颜值的市场型公寓转变。今年以来有关人才公寓的政策主要针对入住其中的人才租客进行补贴，前不久，深圳福田区表示人才在外租房 将直接按市价四成补贴。

　　对于长租公寓企业而言，其中暗藏着产品导向。例如可以提供服务式公寓产品或是以家庭为居住对象的几居室长租公寓以更灵活的姿态满足人才对租住环境的高需求。

　　租房税：下调下调再下调

　　今年年初，一场关于房租抵个税的争议在房东和租客之间展开。所幸的是之后，纳税人填报住房租金专项抵扣时，出租人信息由必填转为选填，由此这场税收的涨租风波就此平息。对于房东是否会被征收租赁税，国家税务总局人士表示：“此事涉及税务总局、财政部、住建部等部门，还在研究”。

　　动作更快的是各地税务部门，相继出台了对于个人出租房屋减税的优惠政策，平息了房东们对于房租抵个税这件事情的抵触情绪。另一方面，长租公寓相关的机构性住房租赁企业也享受了税收方面的优惠政策，但是相对于个人而言优惠力度不大。

　　对于现金流本就捉襟见肘的中小长租公寓而言，这样的优惠政策暖心的。但也有一些长租公寓品牌和个人房东通过其他途径将缴税的成本转移到了租客身上。这一点，相信未来的税收相关政策也将近一步细化约束住房租赁企业的行为。

　　结语

　　除了上述6点政策红利之外，长租公寓在今年还迎来了其他好消息：北上广深等16成租房市场获财政支持；住房租赁被列入2019年立法工作计划；政府开始购买公租房运营管理服务等等。

　　的确，有关住房租赁的政策红利，并不是每一家长租公寓品牌都能享受到。以公租房免税期延长至两年来看，不少媒体认为长租公寓与其无缘。但其实是有品牌受益的。以上海为例，其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房，而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地，且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗，央企摘得4宗；将至少建设5万套租赁住房。显然，上海本地国企将是公租房税收优惠政策的最大受益方。

　　所以与其一味地哀声哉道，“政策红利时代一去不复返”，其实是没有将目光聚焦在当下，也没有延展至未来。主要是因为目前的政策红利不再像长租公寓发展初期，直接给予行业中的品牌，现在的政策红利更偏向于那些具备运营实力、注重产品质量的长租公寓品牌，对于喜欢耍“高收低租”空把戏的品牌，自然是不亲近的，而这就是长租公寓的“后政策红利时代”。套用一句老话，“未来以来”，赛道上还在努力拼搏的长租公寓们都准备好了吗？

　　如何才能从住房租赁红利时代成功跨越到后红利时代？对于各地与住房租赁产业相关的政策深入研究必不可少。而这也是品牌中国战略规划院及迈点研究院近两年来坚持在做的事，发布《中国住房租赁品牌发展报告》。