长租公寓或将在5月迎来复苏，第一波招租业务该怎么开展？

　　如何尽早走出疫情的阴影，谋求复苏，是近期各行各业都在热切讨论的话题，尤其是长租公寓，更是迫切需要摆脱眼前的生存困局。

　　据贝壳研究院公布的数据来看，2020年2月，全国重点18城住房租赁市场成交总量环比下降78.9%，同比2019年2月降幅高达82.7%。疫情导致租房需求大幅下降，招租工作难以展开，这些都无形中拉长了住房租赁市场复苏的周期。

　　令人欣喜的是，进入三月后，蛰伏已久的租房需求正在随着复工潮渐渐回升。有数据显示，3月以来租赁市场新增客源量大幅增长，已超出去年同期水平。另一方面，近日多地宣布租房市场解封，回暖可待。长租公寓能抓住这次政策机会触底反弹吗?

　　1.多地租赁市场解封，集中式公寓可开始招租

　　3月6日，上海市疫情防控工作小组发布《关于做好疫情防控期间住房租赁有关工作的意见》，意见中首先明确，对于已经签订住房租赁合同的，应当保障承租人正常进出相应住宅小区或集中式住房租赁项目的权利。之前一些区域对集中式公寓项目的限制，租客“只出不进”的要求，已经解除。 其次支持住房租赁企业平稳健康发展，对承租上海市国有企业从事集中式住房租赁项目经营的住房租赁企业，积极推进实施租金减免政策。金融机构应当加大对住房租赁企业的信贷投放，多途径提供资金支持。

　　上海租赁政策的全面放开，为全国租赁市场起到了示范作用，也为疫情后长租公寓的复苏注入了一针强心剂，尤其是倡导金融机构给予长租公寓资金支持的意见，将极大缓解公寓企业的现金流紧张问题。

　　无独有偶，3月6日住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章。王蒙徽表示，应该加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔接，大力发展政策性租赁住房，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。同时表示会同有关部门落实和完善发展租赁住房的规划、土地、税收、金融等支持政策，鼓励发展长期租赁住房。 可见，租购并举的政策导向依然没有变。

　　此外，3月5日广州市政府常务会议审议通过的《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》规定，利用集体、国有建设用地建设租赁住房的给予补贴，其中建设普通租赁住房的，按建筑面积750元/平方米给予补贴;建设集体宿舍型租赁住房的，按建筑面积800元/平方米给予补贴。

　　多项扶持政策的出台看似为长租公寓疫情后的恢复铺平了道路，但实际上公寓招租的恢复并不容易。以享受扶持政策较多的集中式公寓为例，一方面是租客此时对于疫情还心有余悸，门店看房流量不高;另一方面，年底本就是淡季，疫情的出现拉长了房源空置期，市场供需情况显然是供大于求。

　　对此，乐乎公寓CEO罗意表示，“此时应积极开展远程看房，开始蓄客工作，给予租客灵活的退租条件，做一些妥协，把姿态放低，不亏、少亏就是赚到，之后可以找补。”

　　蘑菇租房联合创始人龙东平则建议，“除传统招租渠道，也可尝试直播、抖音等新形式。另外，现阶段还应提高‘转介绍’的效率，提升存量租客续租可能性，降低退租风险，这也是相对高效的招租策略。” 显然，如何在刻不容缓的招租工作中发挥更多主动性，灵活招租是当下招租工作开展的关键。

　　2.寻求资本输血，亦应探索自身造血

　　除去政策的外部条件，对于处在生死边缘的长租公寓，自身的财务压力是其面临的最大问题。

　　疫情爆发之初，不少长租公寓运营商都出于社会责任给予武汉等疫情严重地区租客一定的租金减免补贴，但在社会公益的背后，也牵扯出公寓的生存问题。自如此前发给因疫情不能返回并选择继续留在自如的补贴，正是管理层自愿在一季度降薪20%-50%所节省的款项，目的就是不占用企业吃紧的现金流。

　　“这部分租金约占我们营收的10%，大企业勉强可以消化。但让企业面临压力的是多地不让租客返程导致的大面积退租，以及银行不续贷的财务危机。”魔方公寓首席执行官柳佳说。一家知名长租公寓品牌运营商CEO也表示，疫情之下如何维持现金流，是他最为头疼的问题。“租赁机构在申请贷款时，银行主要是看现金流。”

　　眼下，长租公寓企业想要渡过难关、迎来复苏，资金支持无疑是一剂救命良药。无论是资本市场还是政府部门，都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝。3月4日软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元，其中5亿美元直接投资自如。如一阵及时雨，软银的资金注入将极大缓解自如的难题，也反映出资本市场对于住房租赁行业未来发展的信心。

　　另一方面， 政府部门也在积极出台财政补贴政策帮助企业纾困。近日，住建部会同财政部正制定面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法，有意推动这笔专项资金扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。但对于这一政策，内部仍存在争议，根本原因在于住房租赁企业的盈利模式尚不清晰，政府下拨资金奖补租赁企业，如果后续获得奖补的企业出现“暴雷”，存在许多棘手难题。

　　一直以来，长租公寓的发展都需要“大钱、长钱、便宜的钱”。自如等头部企业勉强可获得资本青睐，但大部分长租公寓企业仍然面临融资渠道有限、融资难等问题。巴乐兔研究院院长高萌此前表示，“不光是风险投资、政府扶持资金，企业还可以考虑金融机构融资、合法的民间融资等多种手段。”

　　扬汤止沸，不如釜底抽薪。外部资金支持虽可解一时之急，但无法从根本上改善长租公寓的生存状况。对比之下，探索出清晰的盈利模式和自身造血能力才是长久之计，新派公寓的资产证券化之路或许可以成为一个范本。

　　3.长租公寓或在5月迎来复苏

　　现阶段国内疫情虽然得到了基本控制，但由此引发的一系列连锁反应才刚刚开始，包括社会心理的修复、人口流动下降、疫情防控压力等因素都影响着长租公寓的复苏。对于公寓企业，最难熬的时期或许才刚刚开始。乐乎公寓CEO罗意近日发表预测，“(乐乎)3月份的财务状况会比2月份变得更差，甚至可能4月份更彻底，到5月中旬才会基本正常。” 建方长租总经理甘伟也做出了相同的预判，“我估计(疫情)会影响到5月份，也就是说，这一淡季趋势将持续2-2.5个月的时间。”

　　这一预测的准确性还有待验证，但可以肯定的是长租公寓的复苏绝非一朝一夕。

　　要想挺过黎明前的黑暗，公寓企业要做好长期战斗的准备，即使外部政策和资本问题得到解决，公寓企业仍需要改变原有的经营策略。能够化被动为主动，根据特殊时期的市场需求积极应变的企业将获得先机。

　　例如上坤上寓在疫情期间为在家办公的租客提供租借笔记本电脑服务，以及由管家带领的科学健身，由此收获了租客的好评。

　　借助5G时代的科技赋能，龙湖冠寓、万科泊寓、魔方公寓、乐乎公寓等多家长租公寓上线VR/直播看房服务，租客足不出户即可查看心仪的公寓户型、周边配套等信息，完成线上签约。这些都是疫情下长租公寓以疫情防控和用户需求为基础的服务升级。

　　疫情对于长租公寓的短期影响仍将持续一段时间，但并不能打垮整个行业，相反会促进行业内部的优胜劣汰，加速行业分化，即从盲目到理性，从粗放到精细化的转变。

　　复盘长租公寓在疫情期间的表现，少数资金链健康、线上服务完备、具备突发事件应急预案的头部企业变现得更加从容，也从侧面反映出大部分企业抗风险能力的不足。未来，抗风险能力的强化、现金流的安全、单个项目的盈利、租客居住体验的优化或将取代规模增长成为企业的重中之重。由此，长租公寓才能经得起更大的风浪。