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“杀死”二房东!!

迈点空间租赁 · 高Sir · 2020-03-20 08:46:39

长租公寓进入下半场,我们找到必须具有“持久力”的二房东。

前天第一篇《别再给长租公寓泼脏水了!》,迈点的编辑在朋友圈里说:大概没有一个行业比长租公寓在舆论上过得“更惨了”。没记错的话,是从大年初七开始一直被“骂”到现在。黑心,无良,发国难财的字眼一次一次出现,说实话,也挺为这个行业感到委屈,二房东真的是个挺不容易的苦差事…

我也感同身受,所以这篇想写写如何“杀死”二房东?当然聪明如你,“杀死”的当然不是所有二房东…

穿着黑中介“内衣”的二房东

首先要“杀掉”的是心术不正的二房东。这个行业从诞生以来,就充斥着太多心术不正的二房东,甚至穿着黑中介“内衣”的二房东。

租赁是一个大产业。从欧美发达国家的城市路径来看,发达国家的租赁人口占比在30%以上,而目前我国租赁人口占比仅为12%。但即使是这12%的份额,在中国已形成了万亿级的广阔市场。

在“租购并举”导向和市场需求刺激下,长租公寓逐渐兴起,成为解决租赁市场痛点的新方案。跟传统房屋中介不同,长租公寓是专业化的机构住房租赁企业,通过将集中收购的房源,进行统一的装修改造、配齐家具家电,并提供包括保洁、维修等多种租后服务的形式,让消费者在租房过程中获得更优质的产品和服务体验,并以此赚取租金差价和服务费用。

长租公寓是针对传统租赁市场痛点的精准狙击,拥有广阔市场,但跟欧美等国家成熟的租赁市场相比,国内长租行业才发展几年,处在发展阶段的初期。不得不承认,长期以来,中介虚假房源、出租屋品质差、房东随意拿捏租户等痛点屡被诟病。不少投身于长租公寓领域的二房东,前身就是房产中介,这本来是一件近水楼台的好事,本可以利用以往经验更好的为这个消费升级的新兴市场服务。

但遗憾的是,不少二房东为了片面追求利润最大化,扮演的是不光彩的“黑中介”角色。这有点像早些年的黑车司机,消费者愤恨的不是他们的驾驶技能,而是他们不断地破坏游戏规则。所以即使他们变成出租车司机、滴滴司机,仍然会出问题。

早期的长租公寓运营商,不少人只是换了个马甲,从小老板变成了CEO,不是我有什么鄙视链,他们的不少人商业理念确实没有什么进步,只不过以前见面递的是一根香烟,现在递的是一张名片(或者扫一个码)。面对这么一个为人服务的万亿租房市场,思维模式还是停留在房子上,左手倒进,右手倒出,赚个差价,肯定是没有未来的。

这样的二房东往往唯利是图,他们成批拿房,搞点家具,放几盆花,房子做成很多小隔层,不考虑安全,也不考虑品质,以为就是长租公寓了。

我认识的一个房东老板,对这类二房东充满深深的鄙视。因为他是拆迁户,拥有6套房子,不少二房东找到他,他本来也想把房子交给二房东,自己省心点。可是,他后来去看了这些所谓长租公寓二房东装的房子,就决定自己干了。“材料都是轻飘飘的,各种味道,空调和洗衣机都是杂牌子,最不合理的是他们的隔断,非常不合理,既局促又不安全,这样的房子也配叫长租公寓?!”

所以,长租公寓自诞生之日起,为什么常常陷入舆论的漩涡,经常被污名化,这帮本质上是黑中介的二房东,做出的“贡献”确实不小。毋庸置疑,长租公寓进入下半场,他们是第一批被“杀死”的二房东。

第一批死掉的分散式“二房东”

其次要“杀掉”的是不懂运营的二房东。长租公寓以新兴行业的姿态搅动万亿级租房市场,满足了城市新生代群体对生活品质和租房理念的升级。但面对复杂的供应链条与多元的服务场景,很多二房东的商业模式还是停留在租金差这样的物理状态。上半场蓝海的时候,因为是第一批吃螃蟹的人,挣到了第一桶金的快钱,但是到了下半场红海的时候,他们往往不知所措。

多家长租公寓运营商实际上仍然是“二房东”的管理模式,他们从房东手中获取房源,再出租给不同的租户。房间往往分布在不同的小区和地铁站附近,没有明显的区分标志和统一的管理体系。

疫情恰恰是一个分水岭。疫情导致的退租更进一步加剧了租赁企业的资金难题。短期内无法招租,失去了源源不断的资金活水,导致现金流的枯竭。这部分压力现在已经产生巨大影响,一些“二房东”已经悄悄死去,预计二季度,会有更多的中小公寓品牌二房东生存困难。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,从疫情对行业造成整体损失的情况来看,中资产(包租模式)比轻资产严重;分散式比集中式严重。

可以预见,一大批二房东会在这次洗牌中加速退出,今年整体爆仓的公寓可能要远超于去年,或许都集中在中小公寓,特别是分散式长租公寓。

主要原因不外乎两个:

1.“规模竞赛”的市场报复

2017年成为长租公寓的“新时代”,租购并举正式在十九大报告中被提出,各地方政府随后针对租赁市场密集发布了大量鼓励政策,长租公寓行业成为风口。政策风口下,资本、玩家疯狂涌入,类REITs破冰,长租公寓规模如吹气球般膨胀。令人瞠目的规模竞赛为野蛮增长的行业埋下了诸多隐患。

房租上涨是最直接的结果,分散式公寓是始作俑者。我爱我家研究院发布的《北京房屋租赁2018年年报显示》,在各大长租公寓品牌争抢激烈的北京,全年普通租赁月租金环比上涨幅度达到19.7%,达到5251元/套,以年计算,平均每套房多交房租超过一万元。

再加上租金贷这样的“金融创新”,头部品牌为了迅速扩大规模,中尾部品牌各种违法违规操作,情况一不对就直接跑路,直接把“租金贷”给玩坏了。最致命的是,市场并不需要那么多虚高的长租公寓,供给关系失衡,房源出现空置,资金链压力更大,就会出现恶性循环。

2.分散式的运营瓶颈

长租公寓是租房的升级,显然已经从“提供一间房子”转向“贴心服务运营”。但很多品牌方挣快钱挣习惯了,让他们突然变成具有工匠精神的运营方,基本是不可能的。成立时间短的许多中小长租公寓品牌,实际上就是一些小型房产中介公司“穿了个马甲”,尽管在装修、押金支付等方面下了一些功夫,但在渠道、服务上依旧是传统房产中介的思路。

他们的运营方式跟他们的客群几乎脱节,他们也想研究年轻人,但是研究来研究去都是年轻人玩剩下的东西,所以这批跟不上时代并且只会一味模仿只学皮毛的二房东,肯定也会第一时间死去。

告别草莽时代

呼唤“持久力”二房东

所以,所有的长租公寓运营商不得不承认一个现实,“二房东”模式已经告别草莽时代。长租公寓下半场,正在呼唤“持久力”的二房东。个人认为下面几个方向可以参考,只提供粗浅的思路,具体不展开,权当抛砖引玉。

1.长短租结合

据我了解,除了原本品牌企业既做长租又做短租的模式,目前也出现了将长租公寓租赁给专业的短租品牌、双方按照实际入住率分成,共担风险、共享收益的模式。举例而言,将十个长租房间装修完后租赁给短租品牌,由短租品牌负责将房源挂到各个短租网站上,每日的清扫、布草更换等工作都由短租品牌负责,双方按照约定比例按月进行收入分配,长租公寓品牌既节省了运营的成本,也享受到了短租行业的高利润率。

2.空间利用率要做生活服务文章

这个可以学习酒店的坪效和大堂文化升级。一些长租公寓开始在空间利用率上做文章,例如,将公共空间进行活动节日租赁、在公寓内增加收费的娱乐消费设施如娃娃机、增加收费性质的空间服务如咖啡店、便利店等,将空间使用效益最大化成为了精细化运营的重点。

3.做长租公寓的“两栖动物

YOU+国际青年社区创始人、董事长兼CEO刘洋一直坚定做集中式长租,他在透露YOU+的商业逻辑——既能在传统的行业里获取租金差,又能获取社区带来的增值,因此刘洋将集中式长租公寓形容为“两栖动物”。在刘洋看来,自2017年以来放弃直投店模式,转轻资产运营,YOU+通过提高社区的精细化运营,既满足个性化居住需求,也通过盘活存量资产让社区增值。

4.做更垂直的小而美细分品类

除了做大,把企业做到行业金字塔的顶端,最终奔着上市为目的,也可转向做更垂直的小而美的细分品类。市场上相对成功的,比如女性公寓、学生公寓、教师公寓、快递公寓、养老公寓、高级白领公寓等。

5.轻资产模式输出

头部企业如魔方、乐乎等一直试图进行轻资产模式的输出,地方政府机关单位宿舍楼、人才公寓以及小型的长租公寓品牌是重要的管理输出对象。乐乎城市青年社区CEO罗意曾对记者表示,大量的地方政府合作项目是未来乐乎增长的重要一极,“乐乎输出专业的管理团队和管理系统,能够帮助这些项目实现良好的运营,带来良好的居住体验。”

转型“轻重资产结合”的模式似乎已经成为了头部企业的共识,无论是集中式或是分散式,头部长租公寓企业目前均在对外进行轻资产输出,从而减轻资金链条的负担,将前期投入在IT、数字化运营、标准化方面的沉没资本转化为现实利益。

以魔方公寓为例,去年起在全国20个主要城市进行“玩赚公寓合伙人计划”的巡回分享会,进行轻资产化运营模式及数字化能力的托管式输出。魔方生活服务集团副总裁钱智康称,魔方的轻资产输出模式形成了研发、营建、系统、营销等全系统标准化流程,可以直接在新城市、新企业进行异地复制。

6.拥抱房地产开发商

随着开发商入局,不同派系的长租公寓品牌可以抱大腿或者强强合作。目前,国内规模前百房企中布局长租公寓的占四分之一,去年在行业规模排行榜上,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓位列前三。

开发商缺的是运营经验,但是开发商有物业,资金实力雄厚。新派公寓创始人王戈宏曾在多个场合直言,长租公寓是一个要烧大钱的行业,未来必定是土豪开发商的天下,小运营商想逆袭很难。

综上,长租公寓已经进入下半场,我们找到必须具有“持久力”的二房东。如果说,上半场,这个行业跑太快了,陷入集体规模竞争的负循环,那么下半场,行业应该形成一种共识——慢下来、活下去,树立“慢”的价值观,去建立“慢”的运营能力。上半场,验证了公寓包租爆仓、投机套利、迅速滚起雪球的高周转+资本杠杆“负债为王”的时代已死;下半场,我们正在进入更注重稳健财务、精细运营、服务实业的“运营时代”!

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