迈点网

别再给长租公寓泼脏水了!

迈点网 · 高sir · 2020-03-18 08:31:36

大概没有一个行业比长租公寓在舆论上过得更惨了。

今天写这篇文章的时候,一下子就收获了三个行业好消息。一是魔方公寓3.6亿元ABS项目状态更新为“已受理”;二是龙湖50亿住房租赁专项公司债券状态更新为已受理;三是上海证券交北京首都创业集团有限公司(简称“首创集团”)拟发行的20亿元公司债状态更新为“已受理”。长租公寓产业融资难融资成本高的问题,终于让人看到了一点曙光……

这个行业见多了脏水,缺少了爱

坦白讲,作为一个商业空间研究者,我看到了人们对长租公寓深深的恶意,当然,今天这篇文章也不避讳长租公寓的问题,这个行业既不能“丧事当成喜事办”,也不能“见风就是雨”,这个行业是美好生活的重要组成部分,所以我们要相对客观,才能促成这个行业的良性发展。

疫情期间,长租公寓特别是分散式长租公寓头部品牌出现了种种非议,最典型的就是自如涨价、青客强行解约、蛋壳的“两头吃”等风波。

可以这么说,从2017年众多长租公寓品牌横空出世以来,长租公寓作为国家重点扶持的民生产业,蜜月期似乎很短,由于自身的原罪,长期以来拿着租金贷的钱跑马圈地,长租公寓行业乱象频出。前有甲醛、偷拍、租金贷、群租房等问题,后有涨租、拖欠租金、单方解约等争议——长租公寓一直在风尖浪口。

为什么会出现这些情况?这里面当然有不少无良“二房东”和片面追求规模化运营商的问题,但我们除了泄愤,是不是应该找到他们“犯错”的根源,而不仅仅是煽风点火,有的甚至是泼脏水,出点事都要杀之而后快,除了黑就是白的极端思维模式,是不是不符合基本的商业伦理和产业成长?

举个简单的例子。某分散式长租公寓头部品牌,疫情期间,因为和房东谈免租1-2个月未果,单方面解约,引起众多房东投诉。舆论哗然,微博沦陷,创始人不得不关闭评论功能。我们在骂品牌方的同时,是不是要考虑两个问题:

01  品牌方的损失有没有人算过?

据这家公寓品牌内部资料显示,此类房东的数目达到7万户,由于该品牌运营的长租公寓超过40万间,采取的是社区分散模式,意味着房东也在数十万之多。

根据第三方数据,这家公寓品牌截至去年6月底的租客入住率为89%,意味着至少有11%的空置率。一般而言,春节前后是租客退租、换租的一个节点,春节后更是新租到来的高峰,这个过程被今年的疫情打断,预计该品牌的空置率至少在20%以上。按照平均每间房源约2200元的租金来算,20%的空置意味着一个月约2亿元的租金损失。而照目前的疫情发展情况看,许多城市仍处于防控严密的阶段,3月份租房市场能否正常还是未知数。房源大量空置可能要维持3个月,那就是6亿元-7亿元的损失。

02  品牌方和房东谈判合适吗?

当然,这个损失首先不能由租客承担,但是也不意味着房东不承担,但是让品牌方和房东谈判合适吗?房东作为利益相关的个体,当然希望自己的房子租金不受任何损失,指望他们高风亮节,理解品牌方无疑过于乐观。道德标准不能约束房东,却用高道德标准约束品牌方,并不现实。品牌方几个亿的损失,现金流没有,企业品牌都可能会死掉,指望他们“知礼节”显然是不现实的。

如果从法律有同情弱者这一属性来分析,对于这次的“不可抗力”,租户无疑是第一弱者,第二弱者是品牌方,第三弱者才是房东。租户的利益必须第一保障,那些因为房东和品牌方矛盾被赶出来的租户,肯定是最无辜的。

所以疫情造成的各方面损失,相关职能部门是否应该牵头品牌方和房东进行协商谈判?除了政府的相关补贴逐步到位,房东是否应该也承担些疫情带来的损失(这点可以参照一些酒店业主的做法)?但是协商的主体应该是相关职能部门,而不是品牌方去找房东,或者相关职能部门是不是应该迅速出台这个问题的法案,下发执行。

——相对于一味的批判公寓品牌方,所有的损失让品牌方承担,这样的处理是不是更理性点,更多一点设身处地的关爱,促进这个产业向更好的方向发展?!

请重视!毛大庆王戈宏的联名信

对有些长租公寓而言,疫情之下一些不合理的动作似乎都可在“不可抗力”庇护下免责,但是有的城市明确,有的城市还存在法律真空。现在看到的似乎只有上海、宁波、河南等地已明确,疫情属于不可抗力。在租赁合同中,由于不可抗力因素导致无法履行合同,则承租人及出租方都有权利要求无责任解除合同,而无需支付任何违约金额。

除了因法律条文上的真空和模糊,难以界定长租公寓是否需要赔偿违约金额以外,长租公寓还有不小的纳税压力。

长租公寓主要缴纳的税种包括12%的房产税,6%的增值税,25%的企业所得税,以及1%左右的其他附加税,总体计算下来,企业综合税率负担达17%,这极大影响本就盈利水平有限的长租公寓行业。

近日,优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》,建议提到,国家租赁行业由于缺乏金融政策支持,叠加包租模式的先天缺陷,继续发展遭遇瓶颈。

这一建议联合了行业排名前30的长租公寓企业,是行业性的集体发声求援。具体措施包括设立百亿级的首期“中国租赁产业专项扶持基金”,对经过审核的合格租赁企业用低息长期贷款进行支持;制定租赁企业信用评级系统,为企业提供融资担保,提高银行放贷积极性;建立租赁行业保险体系。

——这是长租公寓行业首次联名请求政府能够对行业进行定向“放水”支持。一位长租公寓CEO表示,大家的情况都不是特别好,资金链的压力肯定是存在的,更重要的是,在危难关头,租赁行业需要稳定,疫情之下,大家都认识到租赁行业健康、稳定的重要性了。

确实,这几年和不少头部长租公寓CEO打交道,他们对一些政策的扶持,是如此渴望。但是长租公寓发展这几年来,总体感觉还是“野孩子”,政策的春风似乎少了点,集中整治的行动一个又一个,有的甚至把他们同“黑中介”相提并论,这种非故意的“冷漠”和“一刀切”确实也伤害了一些长租公寓品牌方的心。

一位长租公寓高管表示,在限制资金流向房地产开发行业的同时,也卡死了住房领域直接相关的长租公寓的资金,住房租赁行业停滞不前,这不利于租购并举的房地产市场长效机制建设,也不利于房住不炒、租售同权政策的落实。

所以,有关职能部门应该重视毛大庆王戈宏的联名信,毕竟他们是这个产业的带头人,也是这个行业的弄潮儿,中国的住房租赁体系,如果想要达到欧美国家的完善程度,赋税政策、补贴政策、租售同权、法律保证,相关职能部门应该多听专业人的意见和建议,开展深入而不是浮于表面的调研,然后逐步扶持,应是未来的一个主要方向。

更便宜的钱

避免“剑走偏锋”悲剧重演

当然,从目前的疫情影响来说,争取资金上的直接支持和融资条件的放宽,是长租公寓企业希望走出盈利困局的第一步——构建获取低成本资金的融资渠道。

从经营的角度看,长租公寓必须“长期主义”,短期内爆发是不可能的。

简单算一笔账。一间公寓的市场租金4000元,拿房成本动辄占比70%,即支付给业主的成本是2800元;装修成本包含硬装、软装、家具、家电等以7万元计,前五年分摊完,平均每个月成本约1166元;再加上每间房每个月的运营成本500元,粗略算下来,这套房每月的总成本在4466元。也就是说,前五年基本不赚钱。当然,这还不包括税费和融资成本。

所以,从投资回报的角度看,资金回报率也就5%,比融资成本还低,事实上,多位业内人士表示,在房价高企、租售比不合理、没有税收政策支持的当下,5%资金回报率的长租公寓项目已经是极其优质的资产,大部分长租公寓能做到3%的资金回报率已经不容易,加上曾经被寄予厚望的REITs、ABS等租赁金融产品,在国内没有税收政策支持的情况下,找到便宜的钱越来越困难,市场发展良莠不齐,很多长租公寓企业不得不开始“剑走偏锋”。

“租金贷”是要快速收回投入;“甲醛门”是迫于快周转的经营压力;“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势;“隔断房”是要增加收入来源……

这些在政策和法律边缘试探的行为,是行业蛮荒时代的见证,也是成长的代价。只是,这些代价一次又一次地转嫁到了租客及业主身上(当然,缺乏相应政策支持和完善,并不代表就可以对房东和业主极尽搜刮之能事),然后再形成舆论的抨击和强监管,但是并没有找到一条解决之道。

因此,只有融到更便宜的钱,才能避免剑走偏锋的悲剧重演。自然,像导语里那样的关于ABS或者行业公司债券获批这样的好消息越多越好。长租公寓行业首先需要更多的融资政策支持,比如争取低息长期贷款、融资担保,以及建立租赁行业保险体系等等。

第一篇的结尾,我想起前几天和一个长租公寓的VP聊天。

我问她,你为什么选择长租公寓这个行业?她说,大学毕业后,她搬过三次家,住的都是出租屋:第一次,她遭遇一个猥琐男房东,会突然出现在客厅,带着酒意,让她陪他聊聊天;第二次,她的合租室友是一对小夫妻,几乎每隔两三天就要吵一架甚至打架,吵得她无法入眠;

第三次,她经推荐住在一位同事的姑妈家二楼,女房东一个人住,很热情,说把她当女儿,水电费都不收她的。可是当她晚上夜读到12点,这位同事的姑妈居然在楼底下和邻居故意大声说话、指桑骂槐,说这个小女孩这么晚都不睡觉,大开着灯,不知道搞些什么名堂?!

——现在,她住在公司的长租公寓品牌,她虽然没有买房,也没有结婚,但她第一次有了家的感觉。所以,我们要好好爱护这个产业,它代表美好生活!

第一时间GET商业空间产业最新资讯
下载迈点APP

扫一扫下载APP

0

评论

迈点app

迈点APP

商业空间产经研究媒体