窝趣：“后疫情时代”长租公寓市场前景与运营革新

　　近日，窝趣公寓创世人&CEO刘辉参加了中房报与窝趣公寓研究院主办的线上沙龙。沙龙上，刘辉谈到长租公寓行业在这次疫情中受影响没有餐饮、影院等行业重，但在所有行业中，绝对是排在前几位的，因为人口回流受到影响，出现了退租甚至决定不再返城。在这种趋势下，刘辉针对长租行业的发展趋势分享了他的预判及应对。

　　一、未来公寓行业市场的四个判断

　　判断一：疫情对公寓行业的影响时间更长，影响范围更广。

　　疫情虽然已经在国内得到了很好的控制，但国外正在蔓延，初步估计对全球的经济的影响会更长远，对国内中小企业的影响较大。

　　判断二：公寓行业不会出现所谓的报复性消费

　　虽然政策鼓励复工复产，但是人口净流量还是受到影响，有些中小企业就此倒闭，进而影响到就业环境。基于以上情况，对于公寓行业从量和价都会有影响。

　　判断三：公寓行业的供求关系会发生明显变化。

　　窝趣刚进入行业的时候还是卖方市场，随着行业供给量慢慢增加，品牌公寓的在市场上的占比加大，对行业的运营水平有新的挑战。

　　判断四：长租公寓行业依然存在机会点

　　机会点来源于产品的错配与地理位置错配，居住更舒服、性价比更高、通勤更方便、有一定的社交属性，仍然是市场追逐的方向：

　　产品的错配：原先市场上的房型以两房一厅等为主，但是年轻人更需要的是私密性强的单间，并且新一代消费者对产品的需求更高。应对这样的需求，产品升级的方向不可逆。

　　地理位置错配：租客通过租房改变通勤成本，希望能够离公司更近一些。

　　二、长租公寓的发展机会

　　长租公寓行业仍然是民生行业，是政府扶持的行业，将会搭上中国长期向好的列车，迎来美好的明天，这是个共识，但怎么到达明天，将是个难题。

　　1、疫情是长租公寓来说是一场提前了的压力测试

　　心态是最重要的，适应变化，融入变化，与变化共生是唯一解决之道，也是对团队的压力测试。在现金流方面，积极关注政府补贴与租金补贴，进行组织结构的优化与业务方向的调整，通过创新手段获取业务。

　　在创新手段方面，刘辉分享了窝趣线上直播活动的效果，并透露将视频直播做成窝趣的一个品牌特色活动之一;窝趣引入新技术，实现一键发房，一键推荐活动功能，极大提升效率;窝趣关注会员发展，刺激会员的激活和裂变。

　　2、租客对生活品质与服务的要求更高

　　未来将进一步细分市场，大而全的产品、品牌不能满足市场需要，多品牌、针对目标客户群的产品是未来的趋势。

　　3、经此危机，更清晰的看到公寓运营者的能力差别

　　在疫情下，在安全和销售之前取得双平衡是件很难的事情，一家门店出现病例，哪怕是有疑似病例，都会导致这家门店损失严重。将公寓运营重点放在招租流量的安排、进行有效的洞察、有效的了解消费者、有效的广告投放。

　　4、兼并退高潮，优质企业扩大规模的良机.适时出手也是一个不错的选择

　　5、抓住政策红利，合理利用资产证券化产品

　　三、房地产开发商派系长租公寓发展机会

　　地产系长租公寓品牌具备政府政策支持、多年的产品设计经验、较高的信用等级、较强的融资能力等天然优势。因为大多开发商习惯投资回报快且高的项目，而租公寓即慢又细，需要更多的耐心与决心。

　　长租公寓是技术活，需要项目定位、项目筹建、门店经营的全链条运营，开放商通过包租模式进场，试错成本比较大，真正下定决心的不多，对困难的克服决心不足。

　　刘辉认为开发商在未来依然是长租公寓重要的组成部分，并对开发商提出了一些建议：利用好优势和机会点切入长租公寓市场。对于长期来讲，拿租赁用地与集体用地改造成长租公寓，通过精细化运营获得长期稳定的现金流回报，推出资产证券化产品切入市场可能比包租模式更合适。

　　四、租赁型社区的市场机会和投资前景

　　租赁市场是新兴产物，概念虽然提出，但是实施的并不多。

　　最后，刘辉建议，租赁型社区将涉及到更长的链条，极少数大型开发商、下定决心做长租公寓的企业，他们有能力配置全链条的团队，所有环节都自己做以外，其他的更多公司可寻求更广泛的合作，包括设计规划、定位、建造、运营管理等。这类社区往往有商业、单房、套间、三房，甚至还可以做高端的服务式公寓，涉及到更大的难度。