第2个乐伽？我乐公寓“崩盘”的背后...

前不久，南京我乐公寓爆仓，拖欠房东租金，老板不知所踪，引起行业热议。一位我乐公寓的租客找到了迈点空间租赁，说明了他所经历的艰难租房路。经过多渠道采访，我们了解到我乐公寓“崩盘”背后的诸多原因：不止是高收低租，还有租金贷以及频繁变更经营范围透露出的经营状况混乱...

“刚交了3万房租，房东就要赶我走”

租住我乐公寓（以下简称我乐）的王先生告诉我们，他在2018年就已入住该公寓，并签订了两年的租房合同，今年7月租约到期。1月份，他刚缴纳了6个月的房租，以及公寓工作人员要求他额外多交的1个月押金，共计30100元。

但是，在3月23号，房东就上门收房了。房东表示，自己也是受害者。因为自从1月起，房东就没有收到我乐的房租，还提出了让王先生补偿其1月至3月的房租的要求。最终在双方协商下，房东要求王先生在3月29号之前搬离。

“是朋友推荐我来这里租住的，因为我们都是年轻人，对装修、周边环境要求较高，恰巧这边都是新楼盘还是精装修，刚好戳中了我们年轻人的痛点。我朋友也租住了我乐公寓，他们现在也很担心，害怕哪天房东突然出现让他们走。”王先生称。

“在租住之前，我还特意在网上查过他们公司，在58同城、安居客等平台也都咨询过，没有什么问题。”王先生在3月3号还能联系到公寓方，现在已经失联。迈点空间租赁拨打客服联系电话也处于电话无人接听状态，房东也未接听电话。目前，王先生已经报警，与此同时，他还表示，“我真的挺难的，还要在3月29日找到新的出租房。”

南京市房管局目前已经联系到我乐的法人肖某，但法人称自己已到外地，房管局已通知其尽快回来处理。派出所民警也表示，我乐的老板现在在筹钱，但能否筹到钱，能筹到多少钱，还不知道。如果资金缺口过大，导致无法退还所有人损失，最终可能还是要房主和租客各退一步，协商解决。

但是，在这之前，肖某却否认是自己卷走了钱，而是指认是“下面的人”拿走了钱。不禁让人想起了之前迈点空间租赁曾采访过的杭州鼎家公寓老板魏某，对于资金链的断裂，除了盲目扩张规模之外，他也说了同样的原因，部分业务员“中饱私囊”。

效仿乐伽？频繁变更经营范围

尽管爆雷是在最近才出现，但是我乐的经营混乱，早在2019年就已初显端倪。2019年3月开始，我乐所在的公司——南京逸居商业管理有限公司就频繁变更经营范围、法定代表人、负责人以及投资人，共计13次。现在看来，颇有些山雨欲来风满楼的意味。过于频繁的变更，代表着企业内部的不稳定以及经营思路的混乱。

此外，早在2019年乐伽公寓爆仓之后，在天涯论坛房产频道的一则帖子这样写道，“我乐公寓，一个和乐伽高度相似的南京本土公司，在乐伽事件后，像是打了鸡血一样，疯狂招收业务员，高价收房，在头条，自媒体狂打广告，为什么？是经管一下子好了，还是从乐伽老板那学到了高招？”

在微信等一些社交自媒体平台上并没有查询到有关我乐往日的“风光”，我们对我乐的以往不得而知。不过，王先生告诉我们，在他租房的第一年，支付租金的方式是季度付款。但是到了2019年5月以后，我乐公寓只接受半年度付款。同时，在今年1月份时，王先生在支付半年度租金时，还被我乐要求多支付一个月押金，而这也是王先生第一年租住在我乐不曾出现过的情况。

此外，有房东在2019年12月就有收到过我乐公寓经营有问题的预警，但是与我乐公寓提前解约需要支付委托期内（三年）所有的租金总和的两倍，最终房东只得暂时作罢。

更不要提，最初入住时，我乐公寓就向王先生推荐过租房贷，以及目前被不少媒体曝出的高收低租问题。林林总总看来，我乐公寓似乎在为自己的资金池壮大而“努力”。据一位租客表示，我乐公寓一共有580套房，已租出去500套左右，涉及租户房东近千人，损失金额自然也不小。

7个月，发生7起“爆雷危机”

令人揪心的不仅仅是我乐这些房东和租客的损失，而是这不是乐伽破产后，南京第一次出现的爆仓品牌。迈点空间租赁根据媒体报道整理，南京爆仓长租公寓事件名单如下：乐伽、享居屋、玉恒、君创、有邻友居以及众禾。自2019年7月至今已经有7个月了，南京却已经发生了7起“乐伽事件”。从以上几家公寓爆仓的原因分析，主要因为以下3点：

①  高收低租，疫情期间加速发酵

不少上述爆仓公寓的租客和房东反馈，品牌基本都存在高收低租的情况。对于通过租金差实现盈利的中小长租公寓而言，这原本就是一个致命缺陷。加上疫情期间无法招租，失去了源源不断的资金活水，导致现金流的枯竭，加速了爆仓进度；

②  疯狂扩张，资金链压力过大

基于高收低租的病态商业模式，长租公寓品牌商只有通过扩张规模，实现更多的招租，才能收到更多的租金，而且往往会伴随着房东收款周期和租客付款周期不一致的情况出现。原本就处于紧绷状态的资金链，就此坍塌；

③  效仿乐伽，经营目的不单纯

原本租客会与长租公寓在最初签订租房合约时就商定好房租支付周期，但是我乐却在2019年5月以后强制性要求租客由季付改为半年付。甚至还打出了每月房租减100元，免去日常运营费的幌子，快速收敛资本。以最快的速度壮大自己的资金池，如果以现在的角度看来，当时的我乐公寓的经营状况就出了很大的问题。

上述三个原因的叠加，加速了这些公寓的爆仓，也让我们看到了高Sir笔下这些行业“伪品牌”的丑恶嘴脸，好在这些只知道野蛮生长和收割，注定活不到下半场，消失是迟早的事。

疫后长租公寓大洗牌再次开启

就在今天上午，又看到了一条新闻，南京众禾房地产经纪有限公司也出了问题。一位众禾房东爆料自己名下的几套房子迟迟未收到打款，但是租客已经按时交租了。众禾一边准时收取租客房租，一边玩消失拖欠房东房租。更令人气愤的，众禾的业务员和爆料人透露，目前众禾仍在抓紧为空置房源找租客，一旦签下更多的新租客，签下更长的时间，也就可能意味着这批租客和房东将面临更严重的损失。

但是，这些“吃相难看”的品牌，估计没有太多机会了，毕竟大洗牌已经悄然开局。在疫情冲击下，人口流动减少导致房源空置率上升，长租公寓的收入更是急转直下，更多的公寓将会在第一二季度中活不下去。

另外，监管的利剑也已出鞘。

2019年9月，南京市住房保障和房产局等四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，其中建立了全国首个住房租赁租金托管制度，并实行租金银行托管、不得哄抬租金价格等。

《通知》明确规定，在南京市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、个体工商户等机构（以下简称“住房租赁机构”）从事住房租赁代理业务时，应当建立住房租赁租金托管制度，与南京市行政区域内经营的银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，“从托管制度本身来看，是借鉴了购房环节的首付款第三方托管的方式，目的是保障资金的安全性。” 世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天也认为，这对租户来说是一种权益的保障，对运营商来说一定程度上会提高运营和融资成本，同时也会提高行业进入门槛，加速行业内的整合和优胜劣汰。

此外，2019年12月13日，住房和城乡建设部等六部委联合发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明确提出加强对“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）的监管；还要求控制房屋租赁行业“杠杆率”，租金贷收入占比不得超过30%。

至此，国内监管部门，正式插手整顿长租公寓市场。

曾在一些社交媒体上看到有人讨论，南京对于乐伽的处理太“宽容”了，没法起到警示行业的作用。也有人指责相关监管机制失责，或者是租客自己不够细心。但是在我们采访王先生的过程中，他表示，自己是受朋友的推荐，并且在58同城、安居客等平台查看了这家公寓的相关信息，以及在企业信息查询网站上确认了这家公司经营状况正常，但还是遭遇了公寓爆雷。

所以不是消费者不够细心，而是这个行业的确还存在不少“待驱逐的劣币”。在此，我们也呼吁尽快出台住房租赁条例，通过立法建立行业准入制度。在消灭行业劣币的同时，让其他伪品牌玩家没有再进入住房租赁市场的可能。洗牌，已经在进行。提高门槛，也同样重要。另外，需要出台针对房东和租客的突发状况权益保护机制，我们已经看到了太多的长租公寓爆仓后，租客无家可归，甚至还出现了房东将拒绝办理出租房租客的房门焊死。一旦出现火灾等紧急情况，这样做法造成的后果，不堪设想。行业的完善，需要每个从业者遵守游戏规则，但也需要行业制度的完善。迈点空间租赁也将持续跟进我乐公寓事件的最新进展，协同行业朝着更健康的方向发展。