80元住海景房，300元住大别墅，斯维登的交换入住计划，为何深得业主喜爱？

迈点网 · 谭博雅 · 2021-03-29 10:14:17

据斯维登统计，有95%的业主加入交换入住体系。即便在去年疫情期间，也产生了近1.5万的交换入住订单。

“80元入住海景房！300元入住大别墅！”

这不是夸大的广告，而是真实发生的案例，你相信吗？

来自重庆的王先生经营着一家火锅店，与大多数忙于生意的餐饮老板不同，他的另一个身份是资深旅游达人。近5年他不仅平均每年都带着家人出游10余次，每一次都以大大低于市场价的费用入住斯维登公寓及别墅，还把这一福利分享给家人和朋友，节省了不少差旅住宿费用，这背后究竟有什么秘密？

原来，王先生2015年将自己位于重庆解放碑附近的公寓交给斯维登托管，成为斯维登托管房源业主，并加入斯维登交换入住体系，实现了【一处置业，住遍全国，亲友共享】的旅居愿望。

像王先生一样加入斯维登交换入住的业主共有50000多人，他们把闲置房源交给斯维登托管，斯维登交换入住项目利用业主房间的空置期，将房间放入斯维登全国交换池，用来置换体验券给到业主。业主可使用体验券抵扣房费，随心入住全国斯维登房源，仅需额外支付基础服务费，几千的别墅几百住，几百的公寓百元住！体验券的发放数额也是根据业主空置间夜天数来计算，不影响房源出租的正常收益。

斯维登别墅房源图片

交换入住计划一经推出，就备受业主好评。据斯维登统计，有95%的业主加入该体系。即便在去年疫情期间，也产生了近1.5万的交换入住订单。其中89%为公寓订单，11%是别墅订单，平均每单入住2.32间夜，成都、重庆、长沙、海口、济南、西安、广州、张家界、乐山、三亚等旅游城市为业主的热门选择。

房源空置期也能产生价值

斯维登交换入住意欲何在？

利用房源空置期形成交换池，有受众群体，也达到了一定的订单规模和口碑效应，交换入住的确是一个成功的增值服务。但我们更想挖掘的是交换入住背后的商业逻辑，是什么支撑斯维登完成如此大规模的交换入住体系，这又能给斯维登带来怎样的价值提升？换言之，斯维登想通过交换入住项目下一盘怎样的棋？

房源端：以增值权益带动存量资产去化

近年来，随着旅游资源的开发，旅游与地产的结合模式不断丰富创新，旅游地产成为投资新宠。大批金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入，旅游地产进入井喷期，但由于缺乏后期运营，大部分旅游地产处于闲置状态。即使将房源交给托管机构，一年中也存在旅游淡季，期间不能产生任何价值。

斯维登的交换入住进一步盘活了处于淡季空置期的闲置房源，并以此为业主提供增值服务。即业主托管一套房源，可在租金收益的基础上获得全国其他旅游目的地房源的低价入住机会。这使其与其他房屋托管机构形成鲜明差异。

斯维登交换入住别墅房源

有了交换入住计划，加上托管经营的租金收益，和斯维登合作的文旅地产商可凭借租金收入+业主增值权益（交换入住）+房产增值的三架马车收益模式，进一步带动房源去化，让闲置旅游地产真正“活起来”。

订单端：降成本不降品质，好口碑带来更多订单

交换入住体系的建立，降低了消费者的住宿成本，但房源和服务品质却并未因此打折，选择交换入住房源的业主同样可享受斯维登专业化的住宿服务。事实上，因为仅支付小额服务费和体验券即可入住度假公寓、别墅，往往会给业主带来超乎想象的惊喜，促使好评率进一步提高。

斯维登高分好评截图

无论是南国的椰风海韵度假别墅，还是皇城根下饱含人文底蕴的度假公寓，抑或山水田园式的家庭套房，都可以在斯维登交换入住房源中找到，且每一处都为旅居人士创造了美好体验。

斯维登房源图片

迈点研究院的行业研究数据也能够佐证斯维登的市场表现，在迈点MBI短租公寓排行榜中，斯维登已连续58个月蝉联品牌影响力第一名，成为当之无愧的领头羊。

除了业主可享受交换入住福利，斯维登还推出尊享会员卡，非业主成为会员后也能付费购买体验券，加入交换入住消费客群。截至目前，斯维登注册会员已突破百万，其中尊享/礼享会员占比22%，2019年-2020年尊享/礼享会员订单总量超20万单。

通过交换入住，斯维登有效增强了业主、会员的消费黏性，也为斯维登带来了更多市场美誉度和品牌影响力。

房源与订单相互驱动，形成良性循环

交换入住看似简单，实际上考验的是平台综合实力，没有达到海量级的房源规模和标准化的服务体系是断不能玩转的。也就是说，斯维登交换入住是存在一定商业壁垒的。无论是房源规模、覆盖城市、还是房型品类，斯维登均做到了业内领先：覆盖全国280个旅游目的地，全球超60,000套房源，合作开发商1,500家，51,200名业主，拥有覆盖城市、郊区、乡村区域的公寓、民宿、别墅等数十个差异化品牌，充分满足各类度假出行需求。

交换入住不仅是一项业主端的增值服务，还与斯维登整体业务拓展有机融合，并形成了双向驱动。

一方面交换入住订单提升了业主托管收益，又反向推动了签约房源规模增长；另一方面优质房源和覆盖城市越来越多，也给交换入住形成了更大的房源池，由此形成了良性循环。

目前，斯维登已凭借订单量大，会员数量多，成为国内最大的民宿品牌，并形成超量级私域会员/业主池。

分享住宿的持续践行者

从本质上讲，交换入住是罗军分享住宿理念的进一步深化。早在多年前，罗军就是分享住宿的倡导者，从其一个人在海南收房的经历开始，分享住宿的经济模型就开始萌芽。自从斯维登从途家拆分独立运营以来，就一直不断挖掘分享住宿体验的多种可能性，斯维登旗下多款产品均能找到分享住宿的理念。

途家及斯维登集团联合创始人罗军

例如针对冬季候鸟人群的【北雁南飞】项目，斯维登在海南、华南、西南、云南的数十个城市上线了丰富多样的住宿套餐，覆盖旗下超过百余家斯维登公寓与欢墅别墅，提供了高性价比的住宿体验；

还有针对年轻人群的【你有点子、我有房子】免费住活动，用户只要将奇妙有趣的好点子通过小程序提交给斯维登，审核通过后斯维登便将闲置的房子提供出来，同时这些好点子也会被分享出来，供所有用户共享美好时光。由此，斯维登有了新的定位——“美好时光运营商”；以及针对商旅人群的【随心住宿卡】……这些新颖的分享住宿玩法，都是基于存量房产剩余价值的再利用。较于以往，交换入住无疑将房屋剩余价值和业主端的惊喜服务进一步深化。