关于办公空间的痛点和未来，王晓鲁给出了自己的答案

梦想加空间 · 2021-04-28 14:33:45

梦想加创始人兼CEO王晓鲁在本次理事会上升任清华房地产协会常务理事。

王晓鲁 | 梦想加创始人

清华校友总会城乡建设专委会常务理事

4月10日，在清华大学110周年校庆前夕，清华校友总会城乡建设专业委员会第四届理事大会在北京召开，梦想加空间创始人兼CEO王晓鲁在本次理事会上升任清华房地产协会常务理事。

在理事会之前，王晓鲁特别接受了清华校友总会城乡建设专业委员会和清华大学恒隆房地产研究中心共同发起的校友访谈，详细回答了一系列问题，并分享了他个人有关办公空间服务未来变化的一系列看法。

如何选择创业赛道？

王晓鲁：创业领域必须要具备极大的成长潜力，要有一个很高的天花板，创业之初，我们也看了医疗、汽车、地产等领域，最终选定了办公空间服务，因为它本身正是一个天花板较高的领域，我们预计中国地产市场将从增量市场变为存量市场，同时科技进步也让我们看到了智能化给传统办公行业注入新鲜活力的可能性，因此我们选择了办公空间升级这个赛道，这个经验供大家参考。

创业过程中遇到哪些困难与挑战，又该如何应对？

王晓鲁：发展过程从不是一帆风顺的，但正是变化和挑战带来了成功的可能性。说到创业过程中遇到的挑战，除了市场变化，更多还是战略的选择，尤其是在良好的市场环境下，各种机会，各种诱惑，最难的就是从中做出取舍。在公司管理中，我更多的时间是在说“不”而不是说“是“，在我看来，面对诱惑，创业者需要独立思考和坚持初心，在我们创业初期，面对其它企业的快速扩张，梦想加坚持选择轻资产和精细化模式，保证了企业一直以来的健康发展。

对于学弟学妹们职业发展有何建议？

王晓鲁：我常跟清华的前辈和师兄们聊天，从他们身上学到了很多经验，但如果让我跟学弟学妹说几句，我觉得我更多的不是建议而是期待，时代变化非常快，技术的进步非常大、商业模式和消费习惯都在发生着日新月异的改变，和以前很不一样，意味着新的机会和新的业态，不断涌现，面对这么一个新时代，反而应该大胆坚持自己的梦想，结合技术与传统，大胆创新，坚持初心，坚持做自己认为对的事情。

请问您觉得目前主要有哪些类型的联合办公企业？“梦想加”属于哪一类？“梦想加”核心竞争优势有哪些？

王晓鲁：国内的“联合办公”已有6年时间，最初大家都顶着“联合办公”的帽子，各自的战略方向、服务方式、能力范围也都比较模糊，导致大家看上去有些相似，但站在今天回看，过去同样叫“联合办公”的企业，如今已经发展得完全不同，有的是标准二房东，有的其实是孵化器，也有单纯的资源型企业。

但梦想加空间和大家都不一样，我们不盯着行业，也不盯着同行，而是一直沿着五年前设立的目标向前走。我们一开始想做的就是办公空间的全链条服务，不管是智能体系的搭建，空间产品的落地，还是运营服务的不断升级，都围绕着办公空间服务这个核心需求，不断延展、调整和更新，客户也不局限于中小公司或创业公司。

我们的核心竞争力，就是我们一直以来坚持的OaaS（Office as a Service，办公即服务）体系，由智能系统、空间产品、运营服务三者组成，在我们看来，健康舒适的空间设计是“表”，聪颖稳定的智能系统是“里”，优秀的运营能力则是推动梦想加表里如一的核心，目前我们的能力范围已能涵盖投拓选址、空间构建、智能管理，招商运营、社区服务的全流程，不仅有效地降低了公司的边际成本，还能让用户享受到更好的办公服务。

请问您觉得联合办公行业的市场空间有多大？市场机会主要分布于哪些城市/区域？“梦想加”是如何布局，布局时是如何考虑的？

王晓鲁：如果只是“联合办公”这种形式，那不会超过目前的市场存量，但办公空间的升级本身是没有上限的，人们对办公空间的需求也在不断变化，如何引领和承接办公需求上的升级，才是重点。今天的写字楼，今天的园区，都还没有做到满足用户的升级需求，这样看的话，办公服务的上升空间还有很大。不是“联合办公”的市场大，而是新兴的，还没有被完全挖掘和利用的，亟待升级的这一类需求，空间极大。

从城市角度看，目前办公空间的升级机会主要还在一线城市和准一线城市，梦想加空间的市场布局实际上已经反映了我们的判断，北京、上海、成都、杭州、南京、西安，我们目前就在这6座城市深耕，今年我们也在考虑进军两三个新的城市，但也是我们所认定的机会更多的一线城市和准一线城市。

请问您觉得哪些企业喜欢选择联合办公？不同类型的企业的办公需求有何种差异？

王晓鲁：正常来说，单纯的“联合办公”吸引的确实是小型客户，甚至主要服务的就是1-3人的微型客户，这也是为什么说梦想加不是或者说不完全是“联合办公”的原因，因为我们从来没有说只服务中小客户，主要服务于创业公司这种话，事实上，梦想加空间所服务的客户都是大中型客户为主，属于对办公场景有一定要求和想法的客户。

不同企业的不同需求，这是一个聊起来可以说上几天几夜的话题，梦想加空间目前的四块核心业务：共享办公、灵活办公、定制办公、智能输出，其实对应的就是四类不同的客户需求，除了为不同阶段、不同规模、不同需求的客户提供灵活优质的全方位办公空间服务外，我们也紧跟形势，不断进行调整和更新，比如为教辅类客户提供相应的办公模块，为电商直播类客户提供直播间和办公室直播设备等等，这些都来自新兴企业客户的新兴需求。

梦想加为客户提供了怎样的产品和服务？

王晓鲁：梦想加所面对的客户，以快速成长型的科技、互联网、文创、教育等新经济公司为主。因此，根据审美的变化，根据客户对于数字化的需求，梦想加也在不断更新着产品体系。

随着时代发展，人们的工作与生活已经逐渐难以分割，办公空间服务也需要做出对应的改变。我们有一套OaaS（Office as a Service，办公即服务）体系，将空间设计、智能管理和运营服务三者结合到一起，希望能带给客户更好的办公空间体验。

实际上，我们这套体系也确实让客户非常满意，在一些排名和榜单中，梦想加的运营能力、产品能力、客户能力都名列前茅。

疫情和远程办公，是否会降低办公需求，主要影响哪类需求？

王晓鲁：从历史的角度来看，蔓延全球一年多的新冠疫情是暂时的，但工作是人类的宿命，办公服务将一直存在。我去年年底就说过，疫情并没有阻止办公的需求，反而加快了全球办公室的进化，对办公空间服务来说，疫情更像是一针催化剂。

居家办公、灵活办公、混合办公，看起来是人们应对疫情的临时手段，实际上更多是改变人们对办公的认知，与2019年相比，我们2020年的灵活办公业务增长13倍，远程会议数据涨长了16倍，这两个数据的背后就是疫情导致的办公行为变化。

新冠疫情带来的是一个全球级别的灵活办公演练，这对传统办公空间服务提供者来说不一定是好事，但对我们是一个好机会。传统办公空间服务太复杂，耗时，耗心，耗力，未来这些问题，会通过标准化、套餐化、模块化来进行一定的改善。

请问您觉得联合办公行业发展中有哪些痛点亟待解决？是否有潜在的新兴科技会对联合办公行业产生重大影响？

王晓鲁：在我看来，目前这个行业，最大的痛点应该还是人们对办公升级的强烈需求和服务提供者能力不足造成的差距，我们也会更多把注意力放在自身能力的提升上，更多挖掘客户需求，更多提升产品。

至于潜在的新兴科技，比如正在到来的5G，肯定会影响会议系统和远程办公协作，另外像声光电的不断升级，也会对办公室的健康产生积极的影响。还有新型材料，AR，VR、机器自动化、人工智能这些，我们也都在关注着，相信这些都是对办公空间升级的利好，新兴科技更多是利于人类的福祉，也必然会应用到让人们更有创造力的办公场景当中。

请您设想一下未来20年，甚至40年以后，企业的办公模式是什么？

王晓鲁：可以确定的是，未来企业办公会有更多的选择，肯定不像是今天只能在格子间或者咖啡馆里办公，未来购买办公空间服务也不会像今天这样费心费力，完全可以像乐高一样模块化，机动组合，相信灵活办公也会更加深入人心，我们的办公场景不局限于某个空间当中，办公人群可以随时随地进入办公场景，像U盘一样即插即用。

请问您觉得联合办公行业未来的发展方向是什么？

王晓鲁：第一，办公空间的数字化，这是不可阻挡的趋势，所以我们从一开始就选择了智能作为切入点，在数字化方面，一直领先于行业，并不断赋能于传统地产企业。

第二，空间是服务于人的，所以也需要关注人的精神层面，帮助人们追求事业和幸福，帮助人与人之间更好地连接。这也是我们的优势，这是传统办公空间提供者做不到的。

除了上述两点，相信还会有更多的，更出人意料的变化，过去5年多，我们通过近4000万次交互数据的反哺，推动了产品的不断更新迭代，为客户提供了性价比极高的办公场景，接下来，会围绕着公司愿景去不断更新产品和服务。我们的EDGE空间研究院已经在去年成立了，准备在行业趋势研究上更进一步，像酒店、书店、TOD等场景，已经进行了一些办公场景的嵌入尝试，同时，我们的项目组也在准备着全新的产品体系，准备深入挖掘人与办公空间的关系，希望能尽快让大家看到我们的焕然一新。