盘点2021年自如、乐乎、侣行家的创新玩法 我们发现了这个秘密

迈点空间租赁 · 谭博雅 · 2022-01-14 08:48:32

2022年住房租赁会有更多创新玩法吗?

  站在2022年的起点,年度复盘的气氛还未散去。似乎总要好好总结过去才能更好地迎接新的出发。

  当我们把目光聚焦到住房租赁行业,回顾这一年的变化与发展时会发现,2021是行业重整步伐、回归本质的一年。企业开始更多地关注产品和运营本身,贴近用户需求的同时兼顾坪效和运营效率。

  此外,迈点空间租赁还关注到一个明显的变化——创新。通过产品与模式上的创新来重塑品牌竞争力成为多数品牌的共同选择。这一点在自如、乐乎、侣行家公寓等品牌的做法上都能找到佐证。

  由重转轻的模式创新

  2021年的创新要从自如开始说起。

  2021年2月,分散式头部品牌自如率先调整业务模式,推出了业主资产委托新玩法,增益租。

  增益租主打更省心的托管,主要有以下亮点:

  一是“无差价、80%保底收益、收益分成”,自如将与业主共同确定房屋出租价格,实现“收出无差价”,同时向业主公开实际出租收益,与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值;

  二是自如将对新模式下托管的房屋进行品质升级,提升房屋的市场价值和竞争力,使房屋出租价格和出租效率都得到显著提升;

  三是提供租金抵扣装修费用等多种方案,满足业主的不同资产配置需求。在新模式下,业主委托自如进行资产管理的周期,最低仅需签约一年,这也相较过去三年起的合作方式更为灵活。

  自如研究院此前发布的数据显示,不到半年,“增益租”模式在全国的房源持有量近2万间,平均出租周期仅为4.7天,分别赢得了业主99%的满意度和租客93%的满意度。

  相较于自己打理出租房源的费心费力,业主无外乎看重专业机构的招租、管理和维护服务,这也是自如等分散式公寓托管的主要价值。

  “长租行业经历了重新洗牌,将更加规范、更需要聚焦于创造用户和社会价值。”武汉自如生活信息有限公司总经理张志杰在接受采访时表示,“省心、放心、收益稳定”通常是业主委托考虑的重点。

  显然,增益租模式对于房东和自如双方各有利好。对于房东而言,增益租最大的好处是规避了房屋空置的市场风险。近两年疫情反复侵扰的背景下,租房市场存在更多不确定性。

  如果市场遇冷,房屋出租情况不理想,自如也可为房东提供80%的保底收入,不至于“颗粒无收”。

  而自如则通过增益租模式,将不再承担装修成本,开始由重转轻的战略转型。

  正如中原地产首席分析师张大伟的分析,“自如推出增益租,就是将公司的运营模式由重资产转向轻资产。新模式下,自如将资金投入、房屋改建的风险转移给了房东,也是一种尝试。”

  景晖智库首席经济学家胡景晖亦认同此观点。“自如正在从重资产向轻资产调整,其核心就是要减少投入。”

  任何商业模式想要长久,必然要实现共赢。增益租便是如此。

  新的模式理顺了自如和房东的关系,在租金上涨的前提下,双方的收益都能增加,不形成冲突。从而真正形成风险共担、利益共享的关系。此外,租金透明杜绝了此前高收低租的畸形模式,更有利于整个行业生态的平稳发展。

  诚然,新模式诞生之初不可避免会存在一些不完善之处,但其创新价值仍然存在。

  在自如合伙人、自如资管平台事业群总经理孟月看来,自如之所以选择求新求变,是为了适应不断变化的市场。“2022年对行业来讲,将是充满机遇和挑战的一年。无论如何,都需要做好产品和服务,打造好运营基础效率,这样才能应对未来。”

  没有边界的超级玩家

  与自如的轻资产策略类似,乐乎作为国内首批探索轻资产运营模式的长租公寓运营商,也在2021年尝试开展分散式托管新业务,将轻资产赋能进行到底。

  从集中式到分散式,从直营到托管,乐乎跨出了很大一步。

  模式轻了,才能跑得更灵活。相对于重资产,轻资产托管模式更适合公寓运营方的规模化拓展和盈利,具有更好的商业模式容错能力以及穿越周期的能力。

  所以我们看到越来越多的品牌选择 “轻”装上阵,尤其是缺乏雄厚背景支撑的创业系品牌。

  理论和趋势有了,但真正让乐乎迈出分散式托管这一步的是其在实践上尝到的甜头。

  2020年,大多数行业都被疫情打得措手不及,住房租赁也进入寒冬。而乐乎却罕见地出现突破性盈利,这得益于轻资产模式的灵活性。

  同时在此期间,乐乎公寓还尝试向行业输出招租能力,摸索出满客经纪人业务,开始承接多业态去化需求,其中就包括分散式房源出租业务。

  乐乎集团创始人&CEO罗意在当时的朋友圈表明了他的态度,乐乎近来的确在北京做一些分散式资产托管的小范围尝试,也面临不少困难。但分散式如此庞大的资产体量,“对于立志于成为租赁住房行业全品类运营服务机构的乐乎来说,愿意再用五年甚至十年时间去摸索办法和积累能力。”

  从城市租赁大体系中,深挖住宅租赁业务,以城市存量逻辑解读“存房”,来满足家庭型租赁群体。这是乐乎创新分散式存房业务的初衷。“为什么分散式就一定不能超越集中式呢?为什么未来乐乎就一定不能做地产资管呢?至少我不希望乐乎设定边界。”

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  乐乎集团近日公布了品牌焕新矩阵,旗下囊括高品质生活家公寓乐乎公寓,轻居概念公寓乐乎青年社区、高定私宅公寓怀庭、生活美学公寓芷岸、企业服务公寓乐乎起程、分散式存房乐乎大家等6大品牌。

  不给自己设限的乐乎正在成长为住房租赁赛道上的超级玩家。

  住宿+娱乐

  创新服务带来增值点

  如果长租公寓是城市新市民生活的必需品,那么短租公寓则是休闲度假途中除酒店、民宿以外的另一种住宿产品。长租和短租并非水火不容,而是在一些运营者手中成为长短租结合的经营模式。例如侣行家公寓短租为主、长租为辅的服务形式。

  当短租公寓遇上Z世代年轻人,会发生怎样的奇妙变化?单一的住宿功能势必无法满足当前短租群体年轻化和生活化的需求。这时,开拓服务边界,创新新产品或许就成为必然。

  基于对当下年轻人生活习惯的洞察,侣行家对公寓公区进行了改良,在公寓公区设立清吧,一方面符合现代年轻客群的生活需求,另一方面又带动了更多人流量。

  此外,侣行家还在项目内配备“侣茶”茶饮品牌以及“東家酒馆”等新业态,将住宿+娱乐的创新玩法再次升级。

  住宿空间本就是一个多元的生活场景,围绕住户的衣食住行以及休闲娱乐等需求开拓创新服务,将是住房租赁下一阶段竞争的关键。

  侣行家公寓总经理黄东东表示,“在经济增长放缓、消费降级等背景下,住房租赁行业与危机相伴,同时也暗藏机遇,我们希望打造更多元的产品,同时相信未来充满前景和希望。”

  住房租赁作为一个朴实且刚需的商业形态,最底层的商业逻辑已经传承千年,但这并不代表它不能随着时代和市场的变化与时俱进。

  前几年,互联网让长租公寓发生了质的变化。很欣慰,2021年的市场动向再次证明了住房租赁并不只有包租赚租金差一种模式,这门古老的生意也能开出创新的花。

  纵观几个品牌的创新思路,更轻的模式和更多元的产品是其共同之处。这也表明行业正在逐渐回归商业本质,同时扎根新市民、青年人的需求,进行从产品设计到运营策略的变革。

  未来的长租房市场,企业如何突围?笔者认为在规范的基础上进行创新或许是制胜关键。规范决定行业的地基有多深,创新则决定行业能走多远。正如熊林所言,“对长租房行业的有效监管,有利于整个行业的健康发展,企业不能盲目创新,而要在坚守底线的前提下创新。”

  2022年住房租赁会有更多创新玩法吗?迈点空间租赁将与你共同见证。


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