金茂服务上市首日“破发”，跌幅28.75%

　　3月10日，虎年第一支物业股，金茂服务(00816.HK)正式挂牌上市。

　　然而上市第一天就迎来“破发”!截至收盘报5.80港元，跌幅高达28.75%，目前总市值约52.28亿港元。

　　一方面，国际局势动荡、国内经济基本面未见好转，再加上地产行业未见回暖，物业寒冬更是难以褪去。

　　另一方面或与金茂服务估值水平过高有关。金茂服务最终确定的发行价为8.14港元，Wind数据显示其估值PE(TTM)高达45倍，明显超出市场平均估值水平。

　　规模一般，定位高端

　　截止2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积约4570万平方米，在管面积为2320万平方米。从规模上来说，金茂服务在56家上市物企中处于中等偏下的位置，与龙头物企相比有较大差距。

　　但是，金茂服务最大的特色在于其“高端”的形象，服务项目一直聚焦于高端住宅、商业物业及写字楼。包括金茂府系列高端小区以及高421米的上海金茂大厦、高313米的兰州亚欧国际大厦等地标性摩天大楼。

　　而与高端定位相对应的是，金茂服务的管理费也相当“贵”，尤其是其发展比较快的非住宅业态。

　　据中指研究院资料，截至2021年9月30日，金茂服务在管写字楼面积约170万平方米;2020年，在管写字楼平均物业管理费为每平方米27.3元，远远高于百强物企每平方米6.93元的平均水平。

　　除了金茂服务之外，目前定位高端物业市场的上市物企还有绿城服务和滨江服务。截止2022年2月10日，绿城服务和滨江服务上市后的股价涨幅达到了328.2%和282.6%，位居行业前列。

　　可见，市场对于这类带有稀缺属性的企业所蕴含的价值还是非常认可的。

　　增长迅速，但不够“独立”

　　中国增长迅速并领先的高端物业管理及城市运营服务提供商，这是金茂服务对于自己的完整定位，高端定位前文已经说了，那增长迅速体现在哪里?

　　在过去的2018年、2019年、2020年，金茂服务分别实现收入约5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元。同期实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元， 复合年增长率为110.0%。

　　虽然增长相当迅速，但是其对于母公司的严重依赖和外拓竞争力不足成为被市场诟病的重要因素。

　　据招股书显示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年9月，金茂服务在管建筑面积中，来自金茂集团及其合营企业及联营公司所开发的部分，分别占89.8%、 94.2%、87.8%及86.6%。而来自中国金茂及中化集团贡献的收入占比更是分别达到了92%、93.3%、92.5%、92.5%的极高水平。

　　可以说，金茂服务基本是靠母公司“养”着。

　　但从另一方面来说，金茂服务凭借背后中国金茂和中国石化这样的豪华央企背景，万亿级的资产规模可以带来源源不断的发展助力。可以说，金茂服务基本面稳健、发展空间可期。这一点跟中海物业、保利物业、华润万象生活很相像。

　　城市运营服务，还要“拼爹”

　　“未来我们在获得来自独立第三方的城市运营服务领域市场机遇方面占据有利地位。我们通常寻求与政府部门及国有企业订立战略合作协议，优化社会资源分配，构建多维度的城市运营服务业务管理机制。”这是金茂服务对于其未来拓展城市运营服务方面的表述。

　　“有利地位”来自于哪里?还是其母公司中国金茂。

　　金茂集团是国内最早从地产开发商转型为城市运营商的房企之一，2017年，金茂在全国布局9个城市运营项目，之后几年，中国金茂的城市运营战略迅速在全国范围内高速扩张，直至2020年末，金茂的城市运营项目已达到27个。

　　城市运营在技术和经验方面均有很高的进入门槛，在资源方面，金茂服务显然“近水楼台先得月”，借力中国金茂与各地政府在城市运营项目方面展开战略性合作。

　　2021年2月，获得嘉善占地60平方公里的经济开发区服务项目;2021年5月，获得占地12平方公里的舟山经济开发区城市运营服务项目。

　　不过，纵有央企背景，进入“三十而立”的金茂服务未来也要独自面对疾风骤雨， 尤其是在物企诸侯纷争的环境下，将会面临更激烈的竞争。如何通过多种渠道扩大物业组合，实现规模效应，如何持续优化服务、强化品牌影响力，将是摆在金茂服务面前的重要课题。