从泊寓的崛起，看万科的“长期主义”

　　五年时间，万科(证券简称：万科A;证券代码：000002)旗下的长租公寓品牌“泊寓”的累计开业数量由5.44万间提升至16.66万间，营业收入(含非并表项目)由6.95亿元提升至32.40亿元，并稳坐市场头把交椅。

　　不过，与房地产开发业务相比，长租公寓业务在体量上无法与之相提并论。但用万科董事会主席郁亮的话讲，经营服务类业务未来在利润上的发展空间更大，是滚雪球式的发展。寥寥数语，郁亮却将万科的“长期主义”描绘的淋漓尽致。

　　无独有偶，在近期的一档访谈栏目中，万科创始人王石在谈及万科为何没有“暴雷”时同样重点提及了万科的“长期主义”。尤其是在利润方面，万科从不追逐短期的暴利，王石治下曾为万科制定了“利润率超过25%的业务不做”的规定。

　　而纵观泊寓的成长历程，万科的“长期主义”同样体现的淋漓尽致。自2016年品牌创立以来，泊寓始终没有实现成本法下的会计报表盈利。期间，万科的战略重心始终聚焦于规模以及品牌，并不追求短期利润。尤其是在竞争对手纷纷“暴雷”、中国经济经历了三年寒冬的大背景下，泊寓却依然保持稳健的扩张步伐，品牌美誉度也愈发提升。这，或许正是万科恪守“长期主义”所结出的“硕果”。

01 泊寓的诞生：万科的战略转型以及时代机遇

　　2016年末，“房住不炒”的提出，为中国房地产市场的高速增长按下了“暂停键”，也宣告了一个时代的结束。翌年，全国商品房销售面积增速由2016年的22.4%下降至7.7%，销售金额增速由36.2%下降至13.7%。虽然“房住不炒”的政策刚刚提出，但对于市场的影响已经开始显现。

　　不过，房地产市场的变局，万科早有预期。早在2014年报业绩发布会上，万科就公布了新十年发展规划，并提出“城市配套服务商”的新定位，即在坚持传统住宅主业的同时，将业务触角逐步延伸至物业服务、物流仓储、住房租赁等新领域。自此，万科开始在住房租赁领域发力。

　　住房租赁业务发展初期，万科在经营策略上却略显凌乱，区域公司各自为战，品牌名称也几经变更。例如，广深区域设立了“万科驿”、“万科派”两大产品线，在厦门与西安则出现了“被窝公寓”以及“VV公寓”等品牌，经营业绩更是惨不忍睹。要知道，万科早在2008年便已在长租公寓领域展开探索。

　　“万科是一个战略导向清晰的公司，我们对自己的战略选择，对我们所进入的城市，对我们所选定的业务和赛道，都会坚定不移地努力做好。”与众多“三天打鱼两天晒网”的企业相比，万科并不会因为一时的挫折而放弃。

　　2016年5月，万科宣布旗下长租青年公寓统一使用“泊寓”品牌，在品牌战略上迈出了里程碑式的一步。用万科的话讲，“让漂泊寓见温度”，是“泊寓”品牌的由来;“致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案”，则是“泊寓”的品牌定位。

　　与此同时，万科的总体战略也于2017年进一步升级为“城乡建设与生活服务商”，并指出“新时代将是租赁住房市场蓬勃发展的时代”。当年底，泊寓已在全国29个城市开业96个项目，开业房间数超过3万间，成功跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列。时至今日，泊寓的累计开业数量已经达到16.66万间，平台累计注册人数达到270万人，龙头地位愈发稳固。

　　当然，万科住房租赁业务的跨越式发展，同样离不开时代的变迁。根据全国第七次人口普查调查结果显示，2011-2020年间，我国人口加速向大城市聚集，截至2020年底，北上广深四大城市的外来人口占比分别达到39%、42%、50%和69%。

　　与此同时，大城市的房价居高不下，使得大量外来人口只得选择租房度日，大幅推高了租赁住房需求。仲量联行数据显示，2020年上海、深圳的房价收入比高于30，杭州、北京超过20，广州、成都、南京也已超过15，普遍高于国际主流城市10-15左右的区间水平。

　　此外，在“房住不炒”提出之后，中央又推出了“住房长效机制”以及“租购并举”等多项政策方针，房地产市场回归居住属性的改革导向已经不可逆转。具体到住房租赁市场，减税降税、REITs试点等利好政策的推出，进一步推动了市场规模的扩容。

　　仲量联行曾经指出，人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓快速发展的四大驱动力。根据CBRE的测算，至2030年中国租赁住宅需求总规模将达到9700万套，较2020年增长56%。

02 万科的初心：城市青年奋斗后可以安心停靠的温暖港湾

　　“我们就是希望提供高性价比、有尊严感的出租公寓。”这是万科管理层在2021年业绩发布会上谈及泊寓时的感慨。

　　根据一位泊寓租户小A向迈点网谈及的租住体验来看，万科此言非虚。

　　在刚刚开始北漂之旅时，兼具精神洁癖与生理洁癖的小A，面对北京的高房价有些不知所措——“老破小”虽然租金不贵，但居住环境堪忧;合租虽然能够以较低的价格租到环境较好的房子，但租户参差不齐的个人素质令他望而却步。当然，房山、昌平的房子比较便宜，但通勤时间又无法接受。

　　最终，在朋友的建议下，小A选择了泊寓。据他讲述，泊寓的租金并不便宜，房屋面积也仅有20平米左右。同样的价格，在周边三公里之内能够租到40平米的房子。但泊寓最吸引他的，首先是居住环境，虽然房屋并非精装，但简洁、干净对于一名北漂而言已经足够，也不用担心甲醛超标;其次，租客多为某互联网大厂员工，人均素质非常高;第三，距离地铁站仅有800米，通勤方便;第四，统一的管理，安全感十足，而且管家的素质也很高，服务意识强;第五，收费透明，没有“套路”。

　　当然，泊寓也并非完美。例如，公共厨房的水池、电磁炉出现损坏后，或许是出于成本的原因，一直没有修缮，在做饭的高峰期，大家需要排队用水、用灶。此外，租赁价格也不统一，旺季与淡季具有一定的价差。

　　不过，整体而言，泊寓的居住体验依然还是比较不错的，这也让小A在离开北京来到杭州时，依然选择了泊寓。毕竟，这个世界上本就没有完美的事物，只能通过不断的改进，去接近完美。

　　就像泊寓虽然规模做到了第一，但却始终没有实现成本法下的盈利。甚至于，部分投资者对于万科的住房租赁业务也颇有微词，认为其不仅不赚钱，还占用了大量的企业资源，典型的赔本赚吆喝的买卖。

　　即便如此，万科依旧初心不改，甚至还有些“理想主义”。“在推进泊寓业务和其他相关经营业务过程中，我们越来越发现这些业务的民生属性非常强，是为产业、为实体服务。虽然赚钱有难度，但解决了社会真实的需求和痛点，对我们而言仍是一件有价值的事情。”

　　小A在采访的最后表示，他还是颇为感谢万科的。正是万科这种略带“理想主义”色彩的初心，才使得小A在异乡找到了“家”的感觉。尤其是对比诸多竞争对手为了“圈钱”而用尽各种低劣的手段欺诈用户，万科还能够给人以安全感，这对于一个异乡人而言也是颇为重要的。

　　还有一个细节是，在小A离开北京时，租房合同并未到期，理论上如果无法转租，那么押金将无法退换。但泊寓的“跨城换房”业务，为他解决了这个问题，不仅押金全额退还，而且剩余房租、取暖费均如数奉还，只是象征性的收取了小额的服务费。倘若按照当下“聪明人”的思维逻辑，趁火打劫再正常不过了。

　　这些看似微小的细节，对于一名租户的影响是潜移默化的，也是一个品牌能够深入人心的关键。万科披露的经营数据，也验证了这一点。近三年间，泊寓的出租率始终保持在95%以上，客户续租率保持在60%左右。租户，选择了用“脚”投票。

　　知名投资人张磊曾经说过，任何一个商业，不要只看今天的收入和利润，这都没有意义，社会早晚会奖励那些疯狂创造长期价值的企业家，至于他的收入和利润，也早晚会跟上。

03 长期主义的基础：卓越的战略眼光以及坚定的信念

　　“将经营服务业务加在一起，对报表的贡献是0，也就是说终于不再成为负担了。我们付完学费了，学费付了好长时间，付得很大，终于付完了。”郁亮在2022年业绩发布会上如释重负，而万科的“长期主义”也已经曙光初现。

　　经营服务业务顺利“毕业”的同时，万科在“城市建设与生活服务商”战略之上，又提出了“开发、经营、服务并重”的新主张，华尔街见闻更是撰文称，万科率先拿到了房地产“下半场”的入场券。

　　2022年，万科的经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%，远超华润、龙湖、保利等竞争对手。其中，物业服务业务实现营收303.2亿元，同比增长26.1%;物流仓储服务业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%;租赁住宅业务实现营收32.4亿元，同比增长12.1%;商业开发与运营业务实现营收87.2亿元，同比增长14.3%;酒店与度假业务实现营收2.8亿元，同比增长11%。

　　虽然住房租赁在整个经营服务业务板块中只是很小的一部分，但泊寓的崛起历程，恰是万科成长史的缩影。

　　初入房地产开发领域的万科，在王石的主导下迅速以营销优势打开市场，与竞争对手相比，万科并非单纯的透过广告等传播手段进行宣传，而是效仿索尼的客户服务理念以物业服务为切入点“侵入”消费者的心智。“买万科的房子，就是买万科的物业管理”，也成为了长期以来消费者的共识。

　　进入21世纪的第二个十年，万科在敏锐洞察到房地产行业的潜在变局后，在开发业务上开始采取收缩战略，即使是丢掉了行业老大的头把交椅，依然不为所动。在2014年的业绩发布会上，万科董秘谭华杰针对毛利率的下滑解释道：公司加大了与城市配套相关的新业务尝试，短期内难以体现为公司收益率的提升，但长期而言将为万科提供更大的发展空间。

　　在2022年的业绩发布会中，郁亮回忆起当年的战略决策时感叹道，“那时候我们就预测会有天花板，只不过不知道是哪年发生。但事实上，现实告诉我们2021年开发业务到天花板了，我们提前8-10年进行了相关的铺垫”。

　　可以看出，万科“长期主义”的底层逻辑，其实是管理层卓越的战略眼光以及坚定的信念。与此同时，深受索尼影响的服务意识，也铸就了万科的品牌美誉度。但万科的品牌美誉度，不仅仅局限于产品市场，在资本市场亦是。

　　自1991年上市以来，万科已经连续三十年向投资者分红，累计派现金额高达1030亿元，平均股息分红率达到33.4%，在A股市场中别无他家。2022年，万科计划分红80.6亿元，分红率高达41.4%。按照管理层的规划，未来万科的股息分红力争稳定在35%左右，即使是极端情况下，也尽可能保持在30%以上。

04 结语

　　随着中国房地产行业进入“下半场”，率先拿到“入场券”的万科，还有很长的路要走。正如公司管理层所言，“万科经营服务业务都是赚长钱、小钱，赚辛苦钱的”。对于这样一家年营收规模超过5000亿元、总资产规模高达1.76万亿元的“巨无霸”而言，把资金拿来理财甚至收益都比投在像泊寓这样的业务上赚得多。但在“最广大的利益相关方，创造更长远的真实价值”的使命驱动下，万科依然选择了坚守初心。