凯德投资设立首支境内母基金，总股本承诺额50亿元

　　5月21日，凯德投资宣布在中国设立其首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元人民币(9.21亿新元)，并已引入国内知名保险机构作为母基金主要投资者。

　　此举契合凯德投资的轻资产战略，旨在进一步扩大其在中国的基金资产管理规模。母基金完成投资后，预计将为凯德投资的基金资产管理规模贡献200亿元人民币(37亿新元)。

　　根据公开内容，凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。未来，子基金还有望涉足数据中心、物流园和办公楼等其他领域的特殊机会投资。

　　凯德投资(中国)首席执行官潘子翔表示，首支中国母基金的设立，使公司能够顺应中国险资持续加大不动产配置的趋势，为其提供机会投资于兼具风险分散性和收益韧性的核心回报型稳健资产组合。

　　凯德投资(中国)首席投资官王欣表示，“凯德投资人民币母基金投资于产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别的战略布局，深度契合中国国家重点发展方向，支持中国经济向消费和创新驱动转型。”

　　凯德投资在华的轻资产战略

　　作为全球不动产资管巨头，凯德投资近年来在中国市场持续推进轻资产战略转型，通过建立人民币基金体系、输出资产管理能力、参与公募REITs试点等路径，逐步构建起覆盖"募投管退"全周期的商业模式，其核心逻辑在于降低自有资本风险、提升管理费收入、深度融入本土金融生态。这一战略的落地，既是对中国市场环境变化的主动适应，也是全球资管行业模式迭代的缩影。

　　自2021年注册为私募基金管理人以来，凯德已设立7支人民币私募基金，累计募资540亿元，覆盖产业园、办公、租赁住房等多元资产。在战略实施过程中，凯德持续深化重点区域布局，通过“腾笼换鸟”策略优化资产组合。在雄安项目中，凯德以轻资产模式输出15.8万平方米商业空间的全流程管理，借助TOD综合体形态整合商业、办公、酒店等多元业态，填补新区高端商业空白，避免了125亿元的重资产投入，转而通过管理费分成获取收益。

　　值得注意的是，2025年4月17日，凯德投资宣布已申报旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，其有望成为中国首单外资消费类公募REIT。

　　当前，凯德投资在中国40多个城市管理约300个项目，涵盖五大核心城市群一二线城市的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流园和数据中心等多元化资产类别。据公司财报显示，2024年其经常性费用收入同比增长18%，验证了轻资产模式的可持续性。

　　此次凯德投资设立50亿元在岸母基金，通过险资主导的长期资本注入，预计撬动200亿元管理规模，进一步巩固其轻资产模式。

　　雅诗阁加速规模化扩张?

　　在“凯德投资人民币母基金”的投资范畴中，租赁住房及服务公寓是核心标的之一。

　　近年来，租赁住房、服务公寓等优质资产正被越来越多的资本“青睐”，成为其增长稳健、未来发展可期的区域配置资产，并对其有一定的投资信心。一方面，中国“租购同权”政策试点及保租房REITs扩容为租赁住房提供稳定退出预期;另一方面，险资偏好长期稳定收益，租赁住房租金回报率5-6%显著高于险资负债成本，同时以超额收益分成增强吸引力。

　　在此基础上，“凯德投资人民币母基金”成立后，或将加强在租赁住房、公寓等资产上的投资。而作为凯德投资旗下旅宿板块——雅诗阁或将加速推进在华规模化扩张。

▲雅诗阁.雅遇。(图源：Ascott雅诗阁微信公众号)

　　事实上，雅诗阁公寓一直是其布局中国市场的重要抓手。自1998年进入中国市场以来，经过27年发展，已形成以轻资产为核心的战略布局，并加速本土化与多元化扩张。目前雅诗阁在中国40多个城市管理约300个公寓项目，2024年新签约项目中60%位于政策红利密集的长三角及大湾区，管理规模持续攀升。

　　5月16日，雅诗阁中国正式开放特许经营模式，推出Citadines馨乐庭品牌2.0及雅院品牌焕新方案，并发布基于AI大模型的SUPER投资机遇评估体系。该体系通过标准化产品输出、城市更新机遇挖掘、区域风险平衡等维度，为投资者提供全周期解决方案。

　　该基金对租赁住房及公寓资产的集中投资，将直接推动雅诗阁加速轻资产化布局。通过特许经营模式，雅诗阁可将标准化运营体系(会员网络、数字化平台)快速复制到母基金投资的新项目中，无需承担重资产投入风险。以2025年新签约的无锡、苏州项目为例，雅诗阁通过输出品牌管理服务，实现单城管理项目数同比增长35%，验证了“资本输血+轻资产复制”的双向赋能逻辑。

　　简单来说，母基金通过子基金为雅诗阁提供资本弹药，而雅诗阁的运营能力反哺基金收益，形成“资本撬动规模、规模摊薄成本、成本优化回报”的正向循环。随着保租房REITs扩容及险资配置需求增长，这一模式下，雅诗阁的管理规模有望在未来三年实现进一步突破，巩固其在华高端服务公寓及长租市场的领先地位。

　　母基金成险资配产重要载体

　　虽然“凯德投资人民币母基金”主要投资者暂未明确，但其身份为国内知名保险机构。

　　保险资金规模大、期限长、风险偏好稳健的特点，与不动产资产的长期收益属性高度匹配。凯德投资设立的人民币母基金重点投向产业园区、租赁住房等资产，年化5%-8%的租金收益率能够满足险资对收益确定性的需求;而物流、数据中心等新兴资产则通过公募REITs退出渠道进一步增强了流动性预期，为险资提供了“稳定现金流+增值潜力”的双重收益模型。

　　政策层面，2023年《不动产私募投资基金试点备案指引》的出台标志着监管对险资不动产投资的全面松绑，允许险资通过母基金参与存量住宅、市场化租赁住房等项目，并放宽股债比例限制，同时与QFLP、公募REITs形成退出闭环，为险资提供了更灵活的操作空间。

　　此次凯德投资人民币母基金通过险资主导的长期资本注入，将进一步强化了本土化募资能力，形成“私募基金+公募REITs”的闭环生态。

　　与此同时，凯德投资人民币母基金也或将成为险资配置不动产重要载体。

　　近年来，险资在不动产领域的配置力度显著加大，尤其在住房租赁行业表现突出。如新华保险与万科合作成立住房租赁股权投资基金，瞄准长租公寓和保障性租赁住房项目;中信金石基金成立万新金石住房租赁基金，专项收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目，提供7724套保租房;中国人寿认缴35亿元成立北京平准基础设施不动产基金，重点投向京津冀、长三角等区域的保租房及基础设施REITs。

　　在低利率环境下，住房租赁项目因能提供长期稳定现金流且抗周期性强，成为险资不动产配置的“压舱石”。

　　写在最后

　　凯德投资成立首支在岸人民币母基金，通过引入险资作为长期资本伙伴，不仅优化了资产结构，还加速了在华业务的轻资产化和规模化发展。

　　这一模式体现了外资机构与中国本土资本深度融合的趋势，也为中国不动产市场的资本循环提供了创新范例。