戴德梁行刘兵：大宗交易整体缩量近半，公寓资产却逆势吸金

　　2026年6月9日，以“立势”为核心主题的第十五届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重开幕。大会同期召开中国住房租赁业品牌论坛，聚焦住房租赁市场发展趋势，围绕数据洞察、金融协同、存量盘活、品牌建设与精细化运营等核心议题，深入解析行业未来方向，并通过标杆案例分享可复制可落地的实践路径，助力构建可持续住房租赁发展新格局。

　　在本次论坛上，戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理刘兵以《2025·中国内地房地产大宗交易市场回顾与展望》为题进行了分享。刘兵基于2025年中国内地大宗交易市场最新数据，系统拆解了租赁住房资产在资本市场的真实表现：在大盘整体萎缩至2019年一半水平的背景下，公寓/住宅类资产占比从7%攀升至10%，成为结构性机会中最抢眼的赛道之一。

　　图注：戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理刘兵

　　整体缩量，公寓资产逆势走高

　　刘兵首先展示了2019年至2025年中国大宗交易市场的总量走势——成交额持续下行。其判断，下行压力源于两方面：实体经济承压导致各业态租金收益及投资预期普遍下调;市场整体处于去杠杆周期。2025年，中国内地大宗交易市场规模已基本回落至2019年的一半左右，这一缩量趋势虽有望在2026年企稳，但短期内尚难看到显著反弹。

　　从整体情况来看，物业类型的分化正在加剧。刘兵逐一拆解各业态表现：写字楼的断崖式下跌最为突出，从占据半壁江山到仅剩四分之一;工业物流则保持了相对稳定的20%份额;居住类资产的逆势增长，以机构化公寓为主的项目从7%到10%的增长;酒店板块同样亮眼，部分中小型酒店备受投资人追捧。刘兵判断，“酒店和公寓整个业态目前看是非常健康的业态，受到更多投资人的关注。”

　　城市格局同步重塑。一线城市中，上海持续领跑，深圳逆势实现成交量增长，北京、广州阶段性回落。二线城市年度交易总量五年来首超一线城市，核心驱动力来自物流仓储及商业资产包成交。

　　资本化率触底，险资与个人投资人抢滩

　　刘兵援引了戴德梁行于2025年底至2026年初联合公寓运营商、机构投资人及金融机构开展的专项调研结果。该调研从买方、卖方及金融机构三端出发，对不同业态资产的配置偏好与估值要求进行系统性评估。

　　调研揭示了一个关键结论：长租公寓与服务式公寓在北京、上海两大核心城市的受关注度位居各业态之首。

　　其背后的定价逻辑在于资本化率的显著优势。数据显示，北京、上海长租公寓/服务式公寓的资本化率在各资产类型中处于最低区间，已与两地核心区甲级写字楼基本持平。“资本化率为毛租金收入扣除运营成本后的净收益比率，该指标在中国房地产投资市场中处于相对低位，其他赛道的预期回报普遍较之高出50至100个基点。”资本化率越低，意味着市场对该类资产的风险溢价要求越低、估值水平越高。

　　买方结构层面，公寓赛道的参与主体正呈现多元化扩张。险资机构、不动产私募基金、外资机构以及个人投资人均在积极布局。其中两类力量的表现尤为突出：

　　一是个人投资人的空前活跃。 刘兵指出，当前个人投资人在京沪市场表现极为活跃，尤其是2亿至3亿元体量的中小型公寓资产，吸引了大量来自山西、陕西及江浙沪区域的增量资金入场。这一现象在此前的大宗交易市场中并不多见。

　　二是险资机构与私募基金的持续加码。 最具代表性的案例是一栋位于上海静安区的美国化妆品企业原自用写字楼项目。从公寓改造角度向市场推广，结果引发了各类投资主体的广泛关注与竞逐。

　　REITs打通退出路径，公寓赛道闭环成型

　　刘兵将公寓资产逆势走强的根本原因归结为公募REITs退出通道的实质性打通。“公募REITs的发行落地打开了公寓赛道的投资闭环，当前几乎每一家投资机构都对公寓业态给予了高度关注。”

　　戴德梁行自身深度参与了这一进程。据刘兵透露，该行已参与国内已发行公募REITs中75%的不动产资产评估工作，评估的核心标准即为现金流稳定性与派息比例。

　　从发行端数据观察，商业不动产REITs扩容正在加速。目前共有20单商业不动产REITs项目正处于发行筹备阶段，预计派息率区间为4.5%至5.72%，零售类产品居于高位。若投资者能以发行价认购并计入合理利润空间，对应到底层资产层面的回报率可达约6%左右。

　　然而，公寓类REITs呈现出截然不同的定价特征——其派息率为各类型REITs中最低，部分产品仅为3%出头。 派息率偏低恰恰反映了市场对其未来现金流增长与资产增值空间的更高预期，本质上是高估值的表现。

　　刘兵判断，市场对稳定收益型资产存在巨大的配置需求，但当前标准化产品供给严重不足。

　　外资折价退场，中资全面主导

　　刘兵指出，当前大宗交易市场最显著的结构性变化在于中资买家的绝对主导地位与外资机构的系统性退出。

　　内资买家占比已达历史峰值。外资的投资策略则大幅收紧，其背后存在双重驱动因素：其一，美元资金成本持续偏高，美国国债收益率仍具吸引力，资金回流本土的动力较强;其二，外资持有的中国不动产恰好处于退出周期窗口，出售意愿迫切但接盘力量不足。2025年上海多宗外资资产转让价格已低于其原始收购成本，是否进一步跌破银行贷款成本已成为市场热议焦点。

　　这种折价出清格局正在催生新的投资机遇。随着外资被迫陆续释放资产包，北京市场已出现同类标的，敏锐的中资买家正积极承接这部分折价资产。

　　刘兵将当前中资主导格局下的三类核心力量概括如下：第一，机构长期资产配置需求强劲。 2026年行程过半，中资机构对低估值、长期持有型资产的布局意愿仍然占据主导地位。第二，国企战略性投入持续加码。 部分国有企业正从战略高度加大在公寓、养老资产及物流资产领域的投资力度，布局意图超越单纯的财务回报考量。第三，个人投资人异军突起。 如前所述，2亿至3亿元体量的优质公寓资产正在吸引大量区域型产业资金的涌入。

　　写在最后

　　分享尾声，刘兵对2026年下半年给出了明确的赛道研判。关于市场关注度较高的“写字楼转公寓”路径，刘兵坦言经济账面尚难成立，核心地段写字楼的改造成本与回报周期难以匹配当前的市场定价。

　　不过，写字楼市场本身已接近周期底部——北京、上海部分子市场的租金虽未出现明显反弹，但出租率指标已趋于企稳;香港市场写字楼大宗交易活动已率先回暖。

　　而对于全年最受资金追逐的赛道，他的结论十分清晰：2026年，长租公寓与奥特莱斯将是市场上最受资本关注的两个方向。 这一判断既基于过去一两年的市场验证，也适用于对未来一两年的前瞻预判。