成都城投预披露转让城投泊寓50%股权 标的净资产约0.52亿元

10月13日，成都城投泊寓资产管理有限公司50%股权转让项目开始预披露，转让方为成都城投资产经营管理有限公司，转让金额尚未公布。

股权穿透显示，成都城投资管的上级股东为成都城建投资管理集团有限责任公司。城投泊寓成立于2018年，注册资本0.3亿元，除成都城投资管持有50%股权之外，万科方面同样持有50%股权，形成成都国资平台与头部公寓品牌各半持股的合资结构。

最近一期企业财务报表显示，成都城投泊寓总资产约1.41亿元，负债总额约0.89亿元，净资产约0.52亿元。 回溯合作脉络，2020年8月，万科旗下泊寓携手城投合资打造的长租公寓首店开业，即城投泊寓火车北站店——由原怡北商住楼更新升级而成，3至6层为泊寓，户数共512户。泊寓小程序显示，另有城投泊寓蜀汉路店、城投泊寓百草路店出现在门店列表。 行业视角方面，城投泊寓是"国资持有+品牌运营"范式的典型案例：地方城投提供资产与资源，万科泊寓输出产品标准与运营体系，双方以合资公司形式落地城市租赁社区。此次城投一方预披露转让半数股权，折射出地方平台在租赁业务上的策略调整——在保租房集中交付、市场化长租公寓竞争加剧的背景下，部分国资正重新审视重资产合资路径的投入产出比，通过股权调整优化资产结构。

从市场格局看，万科泊寓作为集中式长租公寓头部品牌，与多地国资成立合资公司曾是规模扩张的重要路径；而当租赁行业从"规模竞赛"转向"专业比拼"，合资双方对资产效率、回报周期的诉求差异逐渐显现。股权转让本身并不必然意味着合作终止，更可能是出资结构的再平衡，但最终接盘方与交易定价仍存不确定性。

趋势层面，长租公寓"国资+品牌"的合资模式正进入分化期：一端是保租房REITs与存量改造带来的轻资产机遇，另一端是合资持股平台的股权流转与效率重估。无论走向如何，产品定义能力、出租率管理与社区运营效率，都已取代单纯的规模堆叠，成为决定长租公寓资产价值的核心变量。