上实城开租上海长宁上药新亚大厦 改造为中端白领公寓“阡集”

10月13日，上海实业城市开发集团有限公司（上实城开，0563.HK）公告，公司间接全资附属公司阡集上海（上实城开阡集（上海）置业经营管理有限公司）租赁上海市长宁区一处物业，该交易构成须予披露及关连交易，须经独立股东批准。

租赁协议于2026年8月27日订立，出租方为上海上药新亚药业有限公司，系上海医药集团股份有限公司直接非全资附属公司；上海医药集团为上实集团之附属公司，上实集团为公司控股股东。 物业位于上海市长宁区江苏北路89号"上药新亚大厦"第3层至第14层，共12个楼层，总建筑面积约10359.40平方米，另含12个地下停车位。租期自独立股东批准之日起最多15年，可每三年续租一次。租金方面，第一至第五个租赁年度每年733.98万元，第六至第十个租赁年度每年755.9994万元，第十一至第十五个租赁年度每年778.6794万元，每五年调升3%，按月预付；物业管理费按每月每平方米19.88元另行支付。公告显示，租赁项下使用权资产（未经审核）价值预计约9011.0911万元，即整个15年期租赁付款之现值。

按公司规划，阡集上海将以"阡集"品牌将该物业运营为中端白领公寓，装修后预计提供约240个住宅单位，平均单位面积约40.5平方米，估计改造资本开支约5498万元。公司正申请将物业用途变更为住宅，预计2027年或之前取得批准。该交易将于2026年11月4日在香港召开股东特别大会审议，控股股东上实集团及其联系人合计持股约70.44%，将放弃投票。

从行业视角看，上实城开以"阡集"品牌切入中端白领公寓，是国资背景房企在租赁赛道落子的又一动作。通过租赁体系内物业并以"商改租"路径变更用途，既盘活了存量写字楼资产，也契合核心城区职住平衡与白领租住需求，体现出存量时代"以运营换收益"的轻资产逻辑。

值得注意的是，该笔交易同时与上实城开近期推进的租赁住房ABS形成呼应——前端以租赁获取并改造存量物业、后端以证券化盘活，国资房企正围绕住房租赁构建"投融管退"的完整闭环。在长宁等核心区白领公寓供给仍显不足的背景下，这类由专业运营商主导的存量改造项目，有望成为城市租赁住房供给的重要增量来源。