ICCRA发布租赁运营力体系

近日，ICCRA住房租赁产业研究院发布行业首个住房租赁长期运营力评价体系。该体系围绕去化力、留存力、经营力和服务力四大维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。

配套发布的ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%。 报告指出，2026年上半年63%的住房租赁新建项目来自存量土地开发，其中超过95%的改造项目来自存量商业办公楼与存量商品房。ICCRA调研显示，未来一年仅11.8%的机构计划以新建项目为主，76.4%的机构明确将存量盘活或多元组合纳入投资策略。运营数据方面，上半年各类租赁住房产品加权平均出租率达91.73%，青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%。规模效应同样清晰：规模不足300间的项目单房月运营成本中位数为565元，1000间及以上的项目降至380元，GOP率中位数达到83.7%。

ICCRA对34家机构的调研显示，85.3%的受访机构判断2026-2027年租赁住房大宗交易将保持稳定或上升，88.2%的机构未来一年重点关注北上广深，73.5%关注租赁式社区产品线。 这组数据合起来看，行业的关键词已经从"规模扩张"切换到"运营定生死"。出租率91.73%说明需求端不缺，真正的分化在续约率——六成上下的续租水平意味着四成租客每年重新选房，留住人比租出去更难。运营力评价体系此时出台，本质是给行业立标尺：去化力看招商，留存力看续约，经营力看成本，服务力看体验，四项凑齐才是可持续的资产运营。 规模效应的数据尤其值得业主方琢磨：千间以上项目单房月成本380元、GOP率83.7%，对比小体量项目的565元，成本差接近三分之一。

这意味着租赁住房正快速走向"大项目、机构化"的洗牌阶段，小散项目要么并入大平台，要么在成本线上被挤出。而76.4%的机构押注存量盘活，与宁巢REIT上市、租赁住房ABS密集推进的金融化进程互为表里——运营能力越可量化，资产就越可定价，证券化的故事才讲得通。