昌保REIT三季度收入1178.82万元 出租率95.66%

10月26日，昌保REIT（180503.SZ）披露2026年第3季度报告，报告期为2026年7月1日至9月30日，财务资料未经审计。

报告期内，该基金实现本期收入1178.82万元，本期净利润337.85万元，经营活动产生的现金流量净额431.19万元；本期现金流分派率0.68%，年化现金流分派率7.96%。可供分配金额本期为788.76万元，单位0.0197元；本年累计4220.90万元，单位0.1055元。

底层资产方面，项目公司旗下滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三处人才公租房项目均位于北京市昌平区，合计拥有可出租人才公租房1391套，可供出租面积合计105399.04平方米。报告期内实现租金收入1177.19万元；截至期末实际出租面积合计100829.64平方米，出租率95.66%，租金收缴率99.93%。分项目看，滟澜新宸出租率95.87%、租金单价37元/平方米/月；国瑞熙院出租率98.80%、单价41元/平方米/月；未来融尚家园出租率89.87%、单价41元/平方米/月。

换手与扩募方面，未来融尚家园首轮第二批次约130户租户租期已于10月14日届满，配租公告6月发布后符合登记条件的意向租户约400户，可覆盖本轮配租需求。该基金于7月30日披露拟扩募并新购入不动产项目，暂定为昌平区未来公元、未来城市一期、东方蓝海、绿地慧谷四个租赁住房项目，报告期内暂未向证监会和深交所提交审查申请。

这份季报给出的信号相当扎实：出租率95.66%、租金收缴率99.93%、年化分派率7.96%，三项指标都跑在保租房REITs的第一梯队。收缴率接近满格尤其难得——公租房类资产的租户履约稳定性，恰恰是这类资产在二级市场估值溢价的核心依据。分派率7.96%也明显高于租赁住房REITs普遍的4%-6%区间，对追求稳定现金流的机构资金有直接吸引力。

更值得关注的线索是扩募。拟注入的四个项目与现有三项目同在昌平，区域集中度进一步提高——好处是运营协同与数据可比，风险是区域单一化。而未来融尚家园"400户意向覆盖130户到期"的换手数据，说明了人才公租房这一细分的需求厚度：公租房的退租从来不是空置风险，而是配租池够不够深的考验。保租房REITs上市一年来，三季报正在把"保租房到底赚不赚钱"这个问题，用一组组可核查的数字回答出来。