地产白银时代 高端资产运营商将成主力军？

　　近几日，大住宿业爆炸性新闻不断上演……

　　7月18日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，新政扶持租房：商业房可改造出租+水电按住宅+租房就近入学+公积金提取额度提高等，此利好惊喜了整个租赁市场;

　　7月19日，万达商业、融创集团、富力地产签订的战略合作协议，又震惊了整个旅游地产圈，万达正式走向轻资产经营之路;

　　7月20日，九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场;

　　种种爆炸性消息，印证了一直以来业内对于房地产下半场的看法：地产白银时代已经来临/租赁化可能成为地产商扭转乾坤的下一个转折点/轻资产是方向。

　　白银时代市场依然会高增长，但行业会发生分化，传统的业务模型已经不合时宜，地产商需要动一番脑筋、费一番工夫，才能寻找到新的淘金机会。开发商自持物业做住宅、商办、酒店甚至公寓、联合办公的发展模式已经渐渐显露出弊端，前期高昂的投入与后期的低产出使得开发商账目上的数字愈加难堪，如何使项目产生高溢价、不断增值产生效益成为现阶段各大开发商最为关注的问题。

　　此时，能够玩转“经营”板块的高端资产运营商就显得尤为重要，而作为跨国高级公寓管理运营商的恺信亚洲管理集团(以下简称恺信亚洲)此时也发挥着不可或缺的作用。

　　精细化：“森林城市”变资产

　　房地产是一个钢筋水泥堆砌的“森林城市”，目前的大方向以及政策指向都表示房地产的生产、开发、销售都在呈下降趋势，正从“买卖”市场演变为“租赁”市场。这一切表明房地产的租赁时代已经来临。

　　然而，要把钢筋水泥堆砌而成的“森林城市”转化成资产却并非易事。黎芸桦(恺信亚洲执行董事)表示，“资产应该具备四个方面的表现形式：为社会创造再生价值、以产品为核心、纯粹的客群、高租金溢价。”

　　万科泊寓、旭辉领寓、龙湖冠寓、世联红璞公寓等地产商在往“城市配套服务商”转换的同时，也着重发展长租公寓板块，而传统住宅销售的基因很难转化为推进公寓租赁的新动能，无法产生高溢价情况下的公寓租赁收益对于地产商而言可谓是九牛一毛。

　　租赁市场和买卖市场是两个完全不同的市场，买卖是一个非常宏观的大数字，租赁是非常渺小的。黎芸桦形象的将开发商生产物业比喻为“制造业”，房屋租赁比喻为“服务业”，从制造业向服务业转化的过程中，就是野蛮生长向精细化运作的过程。长租公寓不是地产商简单的“买卖”行为，而是依靠服务使产品增值的行为，这种经营过程只有专业的资产运营公司才能做到。

　　租赁化、金融化和服务化将是房地产下半场最典型的特征，在恺信亚洲的产品和物业中，三者是缺一不可的。黎芸桦说，“大家会发现一些事情，恺信做了服务、做了更多运营以后，资产增值效果是翻倍的。”

　　走捷径：强强联手1+1>3

　　除了在产品形态上强调的三种盈利模式以外，恺信还一直坚持合作共赢的精神。

　　7月7日，恺信成功牵手重量级合作伙伴，与国内长租公寓领头羊YOU+国际青年社区签订战略合作协议，强强联手，旨在为青年租房群体提供更好的产品。

　　(图)恺信亚洲执行董事 黎芸桦先生

　　高端服务式公寓与青年创业社区之间的“联盟”，将会带来怎样的新品?黎芸桦表示，在恺信亚洲的服务式公寓之下、YOU+国际青年社区之上还存在着一种租赁市场——消费改善型公寓，这类公寓面对的群体是那些生活条件逐渐改善、已经渐渐不满足于简单的租房生活的城市青年群体，他们需要的是既有品质又有服务的公寓产品。双方的合作将会弥补这块空缺市场产品的不足。

　　新品将会是结合恺信亚洲高质量的产品和YOU+对于青年人个性化的服务，打造出业内第一个服务式的青年社区。黎芸桦透露，新品很快将会出炉，租金价格将介于YOU+国际青年社区与恺信亚洲服务式公寓之间，暂定在6K-1W。

　　据了解，目前市场上有很多地产化、酒店化、甚至公寓化的运营商，此次合作除了弥补恺信亚洲在消费改善型市场的产品空缺之外，通过与YOU+之间的合作，还大大缩短了其自己探索的时间，将恺信与传统的运营商与之间的距离拉开，提高市场占有率。

　　“了解到了不同人群的运营理念;使恺信服务客人的方式更加立体化。”实际上二者的联手，将会给恺信亚洲的生态圈建设提供强有力的帮助，使运营功底更加扎实。

　　对于为何选择YOU+?“双方都强调用心出产品，都在自己领域有很好的基础，都强调去公寓化。”而未来是否会联合更多的品牌公寓共谋发展，黎芸桦表示，对于恺信亚洲有填补性质的公寓品牌，将会考虑。

　　恺信5.0时代：火力全开竞速跑

　　恺信亚洲一直与Top30开发商有深入合作，在整个2017年上半年陆续签约新项目的过程中，恺信亚洲做的更多的是整合战略发展思想，思考如何更好地建设恺信亚洲生态圈，如何给资产带来更高的溢价和增值。

　　据了解，恺信亚洲目前的租赁化、金融化、服务化三步走战略已经在紧锣密鼓的进行中，恺信亚洲也已经与基金公司合作，成立恺信亚洲基金等等，“三步走”战略将在1-2个月内完成，接下来恺信亚洲将在基础务实的情况下，考虑购置资产，做长租公寓品牌。

　　目前恺信亚洲已经与天津市政府签订合作协议，在天津打造恺信亚洲的品牌公寓。

　　与此同时，锁定消费改善型市场，以公寓为入口，打造层级生态圈是恺信亚洲未来一段时间将会持续发力的方向。大方向确定的情况下，恺信亚洲有可能会顺应一带一路政策，扩展海外市场，与更多其他领域的强者进行合作，共同为住宿业市场的发展贡献自己的力量，做到“群嗨”而不是“自嗨”。

　　“我们会在好的基础上做得更好!”黎芸桦很坚定的表示，即便未来恺信亚洲的发展步伐越来越快，但是恺信亚洲的“匠心精神”将会坚定不移的紧随品牌，不会丢弃。

　　目前，恺信亚洲现在已经走到4.0版本了，正在朝着5.0、6.0版本加速走……产品的不断升级、市场占有率的提高、服务精神的传递以及坚固的运营基础，都将使得这个高端资产运营商的角色不断深入人心，平衡好开发商、中小物业、租客之间的利益是其不变的使命，也是其不变的责任。

　　结语：地产白银时代，租赁化盛行，房企扎堆加码长租公寓，在长租公寓普遍面临盈利难题亦或是亏损的情况下，恺信亚洲凭借多年的高端资管经验，促进资产增值，并不断学习长租公寓业内优秀的品牌公寓运营管理经验，补充自身。最终实现开发商、中小物业都能够拿到较高的收益，并提供给租客高端品质的产品。

　　地产白银时代 高端资产运营商能否成功破解开发商困局，市场见分晓。

　　部分图片来源：恺信亚洲管理集团