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6类精品酒店投资的策略分析

迈点网 · Ruby编译 · 2019-01-17 09:51:41

对于业主和开发商来说,对精品酒店和生活方式酒店的投资就是对酒店业的投资。

  虽然精品酒店仅占2017年美国总住宿供应的3.2%,但截至2018年6月,精品酒店项目占到在建客房的17.8%。

  精品酒店受开发商欢迎的原因有很多:他们常常提供独特、本地化体验,这是今天的游客所青睐的;它们让开发商有机会在提供的设施和服务上发挥创意;他们实现了高水平的入住率和日均房价。

  为了更好地了解酒店业这一受欢迎的细分市场的表现,世邦魏理仕酒店集团(CBRE Hotels)的美洲研究(Americas Research)与精品与生活方式领袖协会(Boutique & Lifestyle Leaders Association)合作开发了6个具有竞争力的分类类别。这些分类是基于品牌、管理和连锁规模的组合——这三个因素影响精品酒店和生活方式酒店的市场地位和表现。以下是六个具有竞争力的分类类别,以及具有代表性的品牌:

  1)主流品牌/高价位:Andaz、Canopy、Indigo、Kimpton、W Hotel;

  2)主流品牌/低价位: A/C, Aloft, Moxy, Tru;

  3)软品牌: Autograph, Best Western Premier, Curio, Hyatt Unbound;

  4)推荐集团/独立物业: Historic Hotels, Leading Hotels, Small Luxury Hotels;

  5)精品生活方式品牌/奢华品牌: Belmond, Montage, Thompson, Valencia;

  6)精品生活方式品牌/中高端品牌: Affinia, Charlestowne, Joie De Vivre.

  世邦魏理仕利用这六个类别发布季度预测报告,对每间可用客房的入住率、ADR和收入进行为期三年的预测。此外,该报告每年提供一次收入、费用和利润指标,使精品酒店所有者和运营商能够对其酒店的财务业绩进行基准评估。

  随着2019年业绩预算的最终确定,我们将提供2018年9月版《精品酒店和生活方式酒店的趋势和预期》的最新预测和财务基准。

  市场表现

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  2017年,由BLLA和世邦魏理仕(CBRE)在美国指定的1281家精品和生活方式酒店的总入住率为70.5%,年平均入住率为208.52美元。与美国酒店业全年的整体表现相比,这代表着6.9%的入住率溢价和64.7%的ADR溢价。2017年,精品生活品牌/中高档酒店的入住率最高(79.6%),而非品牌酒店或推荐集团成员的精品酒店的ADR最高(253.14美元)。

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  到2018年6月,精品业务似乎将保持其高端业绩水平。今年上半年,每间可用房平均收益较2017年上半年增长近5%。每间可用房收益最高的是传统品牌/低价品牌和精品生活品牌/奢侈品领域的精品物业。

  展望2019年,预计所有6个类别的每间可用房收益都将再次实现增长。然而,与整个美国酒店业一样,每间可用房的增长速度将放缓。预计到2019年,高端生活品牌/豪华物业的每间可用客房平均收益将增长3.1%。其余五类的每间可用房增长预计不足2%。

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  财务业绩

  由于个人服务和餐饮服务水平相对较高,精品酒店的利润率确实低于整个行业的基准。根据世邦魏理仕“酒店业趋势”调查的数据,符合BLLA/世邦魏理仕对精品酒店定义的酒店,在2017年实现了33.8%的平均总营业利润(GOP)。这低于“趋势”样本中所有酒店38.3%的平均水平。

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  较高的劳动和餐饮水平所带来的影响可以从部门总运营费用比率中看出。在“趋势”样本中,精品酒店平均部门总费用占营业总收入的41%。这比整个“趋势”样本的37.5%的平均值还要高。相反,精品酒店的平均未分配部门费用比率(25.2%)略高于总体样本平均水平24.3%。

  正如预期的那样,精品酒店GOP利润率显然受到了提供餐饮服务的影响。2017年,拥有餐厅和行政楼层的精品酒店的GOP利润率达到33.3%。与此同时,不提供餐饮服务的精品酒店平均占47.1%。在分析六大竞争类别的GOP利润率时,我们发现餐饮收入占总收入的比例与GOP利润率呈反比关系。

  酒店业投资

  对于业主和开发商来说,对精品酒店和生活方式酒店的投资就是对酒店业的投资。从历史上看,这部分一直处于新的和创造性的设施、服务和便利的最前沿,所有这些都旨在提供更个性化的服务水平和独特的体验。是的,这给运营费用带来了压力,因此限制了资金流向底线。幸运的是,这些酒店的高入住率和 ADR提供了实现利润水平的机会,从而实现预期的投资回报。

  作者: Robert Mandelbaum

  (本文由迈点网编译自HNN,原题《Premium performance affects flow-through in boutiques》,本文所使用图片也来自此文)


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