资本抄底房地产?黑石计划以“希尔顿投资模式”启动酒店战略

　　这几天，“黑石”这家私募股权公司的媒体报道还真不少。

　　缘起于2020年4月10日，黑石联合创始人兼董事长、73岁的Stephen Schwarzman(中文名苏世民)搞起了跨洋直播卖书——《苏世民：我的经验与教训》(2020年2月中信出版社)。50多位政商要人为这本书写了推荐语，足见苏氏人脉之广。周小川、马云的推荐语更是被印在腰封上。

　　随后，中国资本圈的PE投资大佬也与其进行高端对话：

　　4月10日，高瓴资本创始人张磊与苏世民，进行了为时1小时的高峰对话;

　　4月23日，红杉资本全球执行合伙人、红杉中国创始及执行合伙人沈南鹏与苏世民在抖音、今日头条通过视频连线进行了一场线上讨论。

　　图1：黑石CEO 苏世民(Stephen Schwarzman)

　　黑石集团(Blackstone)，总部位于美国纽约，是一家全球领先的另类资产管理和提供金融咨询服务的机构，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，美国规模最大的上市投资管理公司，1985年由Peter G. Peterson和Steve Schwarzman共同创建。2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市(NYSE：BX)。2011年9月，黑石集团首次撤资中国房地产。

　　作为全球最早的私募股权投资基金，黑石见证了私募股权投资行业的起起落落。2019年末，黑石管理资产规模已达5711亿美元，不动产、私募股权基金、对冲基金、信贷管理规模分别为1632亿美元、1829亿美元、807亿美元和1443亿美元。

　　百度输入“黑石集团 酒店收购”，相关的新闻报道差不多2000多条。其中，既有很多酒店的收购出售，也有连锁酒店集团的资本运作包括希尔顿。

　　黑石之前曾经采用过这样的出售策略：2006年，该集团斥资390亿美元收购了美国地产界泰斗级人物山姆·泽尔(Sam Zell)麾下物业巨头Equity Office Properties。交易完成数月后，黑石开始出售其中一半建筑，其中一些价格达到创纪录高位。在信贷危机爆发之前，黑石以原价抛售了剩余房产中的四分之三。

　　黑石的希尔顿传奇

　　摘录一篇媒体报道，感受下黑石在酒店投资领域中的辉煌一笔。

　　在2008金融危机的前一年，美国黑石集团斥巨资做了一笔很“丧”的投资——以现金185亿美元的价格收购希尔顿，包括债务在内，这项收购交易总额为260亿美元。黑石将以每股47.50美元的价格收购希尔顿所有公开发行的股票，这一价格比3日希尔顿股票收市价高32%。

　　这笔交易之后，黑石拥有了希尔顿旗下的10个酒店品牌、遍布全球的2800家酒店和近50万间房。然而，第二年，金融危机呼啸而来，酒店业一蹶不振，希尔顿酒店市值最高蒸发了60亿，黑石一下就蚀掉了收购账面价值的23%。

　　好在，结局却大大出乎意料。到了2018年，在黑石出清了所有希尔顿股票后，总共实现了140亿美元的利润，成为世界私募股权史上回报最丰厚的一笔投资之一。

　　这11年来到底发生了什么，让黑石上演了这么一出惊天反转剧?

　　这11年间，美国持续降息并经历了三轮QE，向市场共投放了43000多亿美元的流动性，被称为“坐在直升机上撒钱”。在信贷大放水的背景下，资产价格大幅反弹，房地产市场扭头向上，现在早已回到了金融危机前的高点。就在这一大波房地产涨势中，黑石不但填平了投资希尔顿的账面损失，还收获了更大的溢价空间。

　　后来研究者们发现，除了黑石为自救而进行的酒店管理革新，剩下的就是房地产大趋势的推波助澜了。2019年，在黑石集团又募集了一大笔钱，高达1122亿美元，其中房地产板块贡献了524亿美元，占比超过一半。黑石同样看多中国房地产市场，仅2019年一年，便花了200多亿买下多处商业地产。(曾一度传言，黑石正筹措收购潘石屹的SOHO中国)。

　　以“希尔顿模式”启动酒店战略，可行?

　　受新冠疫情影响，黑石集团公布2020年第一季度净亏损11亿美元，而2019年第一季度盈利4.81亿美元。黑石首席财务官Michael Chae表示，该公司的酒店和零售资产也出现了"重大降价"，这些资产占该公司全球投资组合的15%左右。

　　但黑石多位高管表示，该公司强劲的资产负债表、近2,500亿美元的融资规模，以及轻资产模式，让这家私募股权巨头在当前的低迷时期做好了迎接机遇的准备。该公司还有大约1520亿美元的“干火药”(dry powder，即可用于投资的现金总额)用于投资新的机会。

　　黑石对希尔顿的11年投资，是私募基金在旅游业中历时最长、最成功的投资之一。外媒报道，黑石集团打算在当前的经济衰退中采用希尔顿模式，继续布局酒店业。

　　苏世民周四在公司第一季度财报电话会议上表示:“我们在2007年市场崩盘前收购希尔顿的经验，就是一个很好的例证。虽然目前的危机比全球金融危机更可怕，但我们公司今天的经营和财务状况也更可怕。”

　　据《华尔街日报》周三报道，黑石3月中旬收购了美国长住酒店公司Extended Stay America(STAY)约5%的股份。在受新冠疫情影响而旅游业低迷时期，经济延长住宿行业是表现最强劲的酒店行业，这是黑石第三次投资Extended Stay America。

　　图2：这家全球最大的另类资产管理公司正以酒店业上一次的低迷为例，来说明如何抵御新型冠状病毒风暴。

　　虽然黑石的高管在周四的电话会议上没有提到Extended Stay America的交易，但他们强调，在当前的危机中，他们没有出售资产的压力，而且已经在寻找投资机会了。

　　黑石集团在酒店业所有价位都有投资历史。此前，这家私人股本公司持有华美达的股份，并拥有连锁酒店Days Inn。黑石集团的一家子公司目前拥有Motel 6。

　　除了早些时候对希尔顿和Extended Stay America的投资外，黑石集团还在2014年斥资17亿美元收购了Cosmopolitan赌场及度假村。今年早些时候，黑石集团的房地产投资信托部门宣布与米高梅 (MGM Growth Properties)在拉斯维加斯的米高梅金殿(MGM Grand)和曼德勒湾度假村(Mandalay Bay resorts)成立46亿美元的合资企业。

　　黑石集团总裁兼首席运营官乔纳森·格雷(Jonathan Gray)表示：“我们的模型是为这样的时期设计的。我们可以专注于为我们的公司或业主做我们需要做的事情，而不必担心被迫出售。正如我们在周期中一再看到的，随着时间的推移，强大的房地产和企业会蓬勃发展。”

　　黑石集团可能需要长达一年的时间才能从防守转向进攻。Gray称，在2001年和2008年经济衰退后一年，资产交易的势头才开始回升。但一旦经济复苏的前景更加明朗，黑石将准备好继续前进。

　　Gray说:“地震后的第一年在部署方面相当缓慢，然后就会发生变化。我们以前面临的最大挑战是如何处理这些资金。现在，我认为将有一个相当广泛的领域来部署这些资金。”

　　（资料编译及整理：《How Blackstone’s Earlier Hilton Investment Will Guide Its Hotel Strategy in This Crisis》《苏世民卖书勾起黑石往事：个人收入摆在第一位，赚不了钱投资人自认倒霉》《黑石传奇里的玫瑰金》，欢迎加作者微信交流meadindandan）