殷宏声：以精准定位与产品升级构建酒店全新竞争力

　　“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025 年 6 月 19 日，由杭州东方网升科技股份有限公司旗下品牌迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。

　　作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以 “向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。

　　随着中国酒店行业进入“存量主导”时代，一场静水深流的变革正在上演。2024年底数据显示，全国约36.47万家酒店中，存量酒店占比高达65%，平均运营年限超过8年。这些酒店普遍面临设施老化、能耗高企、空间设计过时、服务观念陈旧等痛点，传统粗放式增长模式已难以为继。如何在存量市场中挖掘新价值?中商企协酒店投资分会常务副理事、资深酒店投资人殷宏声指出其核心在于紧扣市场需求，重塑市场定位，并以此驱动产品与服务升级。

图注：中商企协酒店投资分会常务副理事、资深酒店投资人殷宏声

　　一、精准定位：锚定市场空白，重构竞争壁垒

　　存量酒店破局的首要任务是跳出同质化竞争，通过科学分析找到差异化生存空间;绘制酒店竞争版图：建立酒店档次矩阵，清晰分析周边三公里内豪华型、高档型、中档型、经济型等各档次酒店分布、数量、市场份额及经营状况，精准识别竞争红海与价值洼地。

　　洞察未被满足的需求： 深入分析区域客源结构与消费偏好。当某区域商务客群密集却缺乏高品质会议空间，或年轻游客涌入但缺少特色经济型产品时，这些空白点即是定位突破口。

　　评估物业适配性： 脱离物业条件(产权、消防、公区面积、房间结构等)的定位是空中楼阁。定位方向必须与物业的物理限制和盈利潜力紧密结合，避免盲目投入。例如，拥有宽敞大堂的旧酒店可转型为融入共享办公的社交枢纽型酒店。

　　二、产品升级：聚焦核心体验，打造“硬核”竞争力

　　明确“为谁服务”后，“提供什么”成为构建竞争力的关键。存量酒店的产品升级需有的放矢，围绕定位进行场景重构与体验创新。

　　空间场景创新： 针对目标客群，采用模块化技术进行特色客房装修(如商旅客房的智能办公系统、亲子房的趣味空间)，优化动线设计，提升空间利用率与坪效； 超越传统功能，将大堂、餐厅、会议区转化为“流量引擎”与“利润中心”。植入共享办公、社交咖啡吧、灵活隔断的复合型会议空间，满足商务社交刚需;健身房、洗衣房等基础功能需通过细节品质(如高端设备、香氛体验)提升感知价值。； 在入住、餐饮、会议等关键触点，设计标准化服务流程(SOP)并确保稳定输出，同时嵌入个性化惊喜点，是提升满意度的核心。

　　智慧赋能与流量运营： 深度合作OTA平台(携程、美团)，优化信息展示与排名;借力抖音、小红书等社交平台，通过特色内容(如改造故事、场景体验视频)和KOL合作引爆关注； 建立会员体系，通过小程序、社群提供专属权益，提升复购;每月举办在地文化体验活动(如非遗手作、本地美食课堂)，深度绑定周边3公里居民，打造“社区会客厅”，提升推荐率； 依据消费贡献分级(A/B/C)，定制合作策略(如A级客户专属客户经理、优先场地预订权)，通过定期沟通、专属活动增强粘性。

　　三、精益运营：成本管控与收益优化双轮驱动

　　竞争力构建不仅关乎开源，更需节流增效。

　　数字化降本： 应用智能电表、传感器实时监控能耗，利用智能温控系统等精准调控，可降低能耗达15%。

　　动态收益管理： 融合市场需求预测与竞品监控数据，实施灵活定价策略，最大化RevPAR(每间可售房收入)。

　　拓展非房收入： 开发公区消费场景(精品零售、特色餐饮)、会员专属商城、跨界联名商品，显著提升非房收入占比，优化收入结构。

　　绩效型组织建设： 建立以目标(OKR)和关键结果(KPI)为核心的考核体系，设计匹配的激励机制，持续优化人效，驱动组织活力。　

       从“增量扩张”到“存量焕新”的时代答卷

　　存量酒店的重定位绝非简单的翻新装修，而是一场以市场需求为原点、以精准定位为罗盘、以产品与服务升级为引擎、以智慧运营为基座的系统性再造。它要求酒店经营者具备敏锐的市场洞察力、坚定的战略定力和高效的执行力。当老旧设施蜕变为契合当代审美的空间场景，当传统服务进化为有温度、有记忆点的体验，当粗放运营升级为数据驱动的精益管理，存量酒店便能突破重围，在“存量优化”的新周期中，不仅赢得生存空间，更能构建面向未来的全新竞争力，为行业的高质量发展写下生动注脚。