覃仁革：存量时代下，老牌酒店全面焕新的生存法则

2026年1月8日，以“存量精筑 价值焕新”为主题的迈点（广西）区域酒店发展论坛在南宁荣荣大酒店隆重举办。行业领袖、投资精英与专家学者齐聚邕城，共探酒店业转型破局之道。本次论坛聚焦存量资产盘活、服务品质升级、数智技术赋能等核心议题，以思想碰撞凝聚发展共识，以资源链接赋能产业升级，为推动酒店行业高质量发展注入全新动能。

广西酒店行业专家库专家——覃仁革受邀出席论坛并发表以“从本土老牌酒店的翻红看改造逻辑”为主题的演讲，结合行业发展趋势与多个经典改造案例，深入解析了存量竞争时代老牌酒店如何通过战略重构与精准施策实现价值重生，为广西乃至全国酒店行业的存量改造提供了极具参考价值的实践路径。

图注：广西酒店行业专家库专家覃仁革   

1、理念重构，从硬件翻新到资产经营的战略转型

覃仁革在演讲中强调，当前酒店行业已进入存量竞争的关键阶段，本土老牌酒店的改造早已不再是简单的外观升级或硬件更新，而是关乎企业生存与资产价值提升的战略重构。新一代酒店改造的核心驱动力源于数据洞察，东呈集团酒店通过对3600家门店的经营数据进行系统分析，精准定位改造方向与提升空间，为改造工程奠定了科学基础。

从战略框架来看，老牌酒店的改造已从过去的单点工程改造，升级为系统性的生存框架构建，如同“老店穿越周期微笑曲线”所展现的破局逻辑，通过全维度的调整实现穿越行业周期的发展。在商业本质上，传统改造思维聚焦“花钱翻新”，而新一代改造理念更关注“如何开始”与“如何持续”，将目光投向资产的全生命周期回报，实现从“改造”到“活命”的核心转变，让存量资产焕发长期活力。

2、策略落地，多维突破实现资产价值提升

在改造的关键策略层面，覃仁革通过多个实操案例，拆解了老牌酒店翻红的具体路径。

轻投入、柔改造成为控制投资风险的核心原则。成都的银河王朝大酒店在改造中整体保留结构框架，避免无效重建，将资金集中投入到体验升级的关键环节。多家酒店通过精准评估筛选核心改造项目，实现单房改造成本约3-5万元的轻启动模式，且尽量不动卫生间以降低成本与施工难度。同时，“分区隔离、分段推进”的施工策略被广泛应用，有效减少了改造期间的停业损失，保障了酒店的持续经营。

空间功能重构成为提升坪效的重要抓手。酒店通过功能置换，将闲置或使用率低的区域改造为符合当代需求的经营场地，并灵活切分为不同大小的房型以适配市场。在公区价值挖掘上，部分酒店保留超大堂并重构为兼具社交与商务功能的复合空间，或将闲置大堂改造为共享空间或有收益的经营区域，显著提升了空间使用率与经济效益。此外，将使用率低的网球场、游泳池等设施改造为环形活力跑道等网红打卡点，通过场景化更新吸引客流，实现了空间价值的最大化。

文化主题赋能则为酒店打造了差异化竞争力。绍兴木棉花酒店保留871芯片厂的工业遗迹，将芯片艺术装置、水景等元素融入设计，让酒店成为讲述城市故事的载体。糖舍酒店以“工厂美学”为核心构建独特风格，实现“一次改造，资产长青”的长期效益。厦门的鹭江宾馆于1958年改造，1960年开业，房卡为木质，写有“1958年”，极具特色。自住客进入到酒店后，就有专人泡茶接待。在改造中精心修复8种水泥花砖，保留“八字墙”“八字大窗”等历史痕迹，让服务与文化成为酒店的独特体验标签。

科技与运营创新为改造后的酒店注入持续发展动力。通过自助入住机、送物机器人、客房管理软件等数字化工具的应用，部分酒店将人房比降至0.14，大幅降低了运营成本。装配式改造技术与合作模式的结合，实现了低成本、高频次的资产升级，提升了资产的长期灵活性。东呈酒店通过“经营型店长”与“4P4S单店运营模式”，帮助门店建立自主获客与产品创新能力，强-化了单店的造血功能。在商业模式重构上，不同体量的酒店呈现出差异化路径，中体量酒店通过成本倒算锁定回报，缩短回本周期，或注入社交与IP价值转型体验型目的地；大体量酒店通过无效空间功能再造实现高人效、高坪效；宁波大酒店则从单一住宿业态转型为商业综合体，租金涨幅超50%，实现了存量资产的综合增值。

3、逻辑沉淀，存量改造的共性路径与本质回归

覃仁革总结指出，本土老牌酒店翻红的共性逻辑在于资产价值的重构，其核心在于精准定位客群，通过轻投入数字化手段降低运营成本，依托空间功能优化与文化赋能提升消费体验，再以数字化工具与运营创新增强资产的长期价值。这一逻辑背后，是老牌酒店改造从零散施策到系统工程的转变，每一项策略都围绕“提升资产价值、增强市场竞争力”的核心目标展开。

翻红的本质是存量资产的价值重构，而改造升级则是实现这一目标的系统工程，其最终目的是让老酒店重获持续盈利能力与市场竞争力，完成从行业“幸存者”到“优胜者”的蜕变。在存量竞争日益激烈的市场环境下，这一共性逻辑为更多老牌酒店的改造提供了可遵循的底层框架，指引着行业从规模扩张向质量提升转型。

覃仁革的演讲为现场嘉宾呈现了一场兼具理论深度与实践价值的行业分享，其总结的改造理念、关键策略与共性逻辑，不仅解答了老牌酒店“如何翻红”的核心问题，更为广西区域酒店行业的存量资产盘活提供了清晰指引。

在“存量精筑 价值焕新”的行业趋势下，本土老牌酒店唯有抓住战略重构的核心，落地精准有效的改造策略，才能在市场竞争中站稳脚跟，实现存量资产的持续增值，推动整个酒店行业向更高质量的方向发展。