酒店存量时代：资产重塑的选择、平衡与增值

当前中国酒店行业步入存量主导阶段，城市更新推动老旧物业改造需求激增，存量资产的价值盘活与升级成为行业发展核心命题。

2026年3月31日，迈点（上海）区域酒店发展论坛于上海新国际博览中心盛大启幕。作为论坛的核心环节之一，多位酒店行业大咖齐聚圆桌论坛，围绕存量资产改造、运营等关键问题展开深度探讨，分享实战经验与前沿思考。

圆桌论坛由璞廷酒店集团CEO阙兴波（花老板）担任主持，希尔顿集团大中华区及蒙古业务发展副总裁陈宝柱、洲际酒店集团大中华区发展副总裁金璐翊、柏高酒店集团总裁王松志、臻庭酒店集团董事长陈雷、艺龙酒店科技安程酒管副总裁吴燕一起同台论道，为酒店存量资产价值重塑解锁新思路。

图注：璞廷酒店集团CEO阙兴波（花老板）、希尔顿集团大中华区及蒙古业务发展副总裁陈宝柱、洲际酒店集团大中华区发展副总裁金璐翊、艺龙酒店科技安程酒管副总裁吴燕、柏高酒店集团总裁王松志、臻庭酒店集团董事长陈雷（由左向右）

1、精准则路，存量改造的多元选择与适配策略

存量酒店改造的第一步，便是在翻牌、升级与换赛道之间做出精准选择，这不仅考验着业主的决策力，也折射出不同品牌的发展逻辑。论坛中，国际联号品牌与区域连锁品牌基于自身定位，分享了差异化的选择策略，为存量改造提供了多元参考。

陈宝柱认为，存量市场是行业发展必然趋势，翻牌与升级并非对立，而是可以结合进行的改造方式。他以上海普陀山核心景区一家翻牌酒店为案例，希尔顿通过组建专业翻牌创新团队，以约50%的造价投入完成产品焕新，实现房价大幅提升，普陀山项目更是从原本千元左右的房价跃升至1500-1600元。他表示，核心是依托品牌赋能，让改造后的物业形成竞争力。

金璐翊对此表示认同，他指出，2025年存量酒店在中高端市场占比已达22%，成为品牌增量的重要来源。洲际针对存量市场量身打造全新品牌佳阁酒店，秉持“合而不同”理念，以洲际标准为基础，在设计与体验上赋予更多灵活性，为存量旧改提供友好型解决方案。同时，洲际会根据物业经营周期制定差异化改造方案，开业3-5年的物业以轻改、中改为主，最大化保留可利旧部分，实现改造效率与成本的平衡。

作为区域连锁品牌代表，王松志则给出了更灵活的选择思路。柏高深耕行业20年，从翻牌三四星酒店起步，完成品牌内部升级，也尝试过换赛道的探索，甚至将经营不佳的酒店购置后出租。他强调，翻牌、升级还是换赛道，核心要结合企业自身资源禀赋做决策，柏高在广东的40家酒店中近半为自营，对物业的深度理解让其能做出更贴合实际的选择。

2、品牌标准与资产独特性如何共荣？

在存量改造过程中，品牌标准的坚守与资产自身独特性的保留、改造成本的控制之间的博弈，是投资人与品牌方面临的核心痛点。如何在三者之间找到平衡，让改造既贴合品牌要求，又能发挥资产优势，成为论坛探讨的重要议题。

吴燕提出了“分段标准”的解决方案，她认为品牌标准是生命线，但需结合物业实际、投资人预算做出灵活调整。安程酒管针对不同品牌设定不同标准占比，艺龙安悦品牌95%遵循标准，仅融入少量城市特色；艺选安來品牌60%为标准内容，其余允许个性化设计；艺龙安云品牌则仅保留30%标准，让70%的个性化设计释放资产独特性。同时她强调，产品可适度灵活，但运营必须标准化，标准化运营是品牌底气，而个性化则能为资产带来引流与溢价能力。

陈雷的思路则更贴合投资人的实际需求，核心围绕“少投钱、找亮点”展开。他表示，臻庭在改造中不会强求品牌标准的完全统一，而是在软运营上坚持标准化，硬件改造上灵活调整。以上海百万石温泉酒店为例，臻庭仅花费1万元便盘活了原本闲置的健身房，同时挖掘出物业的私汤亮点，将原本的商务定位转向高端特色体验，联合携程、抖音等平台打造网红卖点，接手后该酒店营收从每月100多万元提升至340万元，房价达1400多元，实现了资产价值的快速提升。“软的一定要标准，硬的一定要灵活，少投钱，改变运营方式，迅速赚到钱”，成为臻庭破解博弈难题的关键。

3、改造后运营溢价与资产升值的实现路径

如果说改造是存量资产价值重塑的上半场，那么运营则是决定资产能否实现长效溢价与升值的下半场。品牌方与运营方纷纷分享了实战方法，从品质把控、精细化运营、数字化赋能、打造特色亮点等多个维度，为改造后物业的运营指明方向。

陈宝柱强调，运营溢价的核心是品质与品牌赋能的结合，改造前必须做好投资回报测算，明确溢价来源，同时坚守品质底线，不能仅做“换招牌”式的表面改造。希尔顿会筛选优质物业进行改造，通过数字化、AI等手段提升运营效率，同时为物业提供全链条的品牌价值赋能，2025年希尔顿存量物业签约率占比26%，未来计划提升至35%，但始终坚持宁缺毋滥，确保每个改造项目都能实现盈利与增值。

金璐翊则用“分子分母”的逻辑解读运营溢价的实现，分母是尽可能减少改造投入，解决物业核心痛点并提升高级感；分子是通过品牌赋能提升经营效益，不仅是房价溢价，还包括入住率提升、营销成本降低。洲际会通过分析OTA负面评价，针对性解决物业运营问题，软性服务问题通过标准化管理快速改善，硬件问题则整合开发、技术等第三方资源提供解决方案，最终实现每间客房收益的有效增长。同时，洲际坚持产品“小步快跑、小步迭代”，2-3年推出新一代产品，让业主以轻改成本享受最新产品力。

王松志认为，酒店存量市场已进入“赚慢钱、赚长钱”的时代，精细化运营是实现资产增值的核心。柏高成立20年仅布局40家酒店，始终坚持每家店实现盈利，通过精细化的运营管理提升酒店抗风险能力，助力投资人跨越行业周期，实现资产的长期稳定增值。

陈雷则提出“运营规范化+打造爆点”的双重策略。他表示，接手存量物业后首先要实现运营标准化，补齐OTA管理、服务流程等方面的漏洞，在此基础上挖掘资产独特性打造爆点。杭州西湖边的酒店通过打造许仙主题的疗愈亮点，借助抖音快速积累人气，短时间内改变了酒店经营状况，证明特色爆点能为资产带来快速的流量与溢价。

吴燕依托艺龙酒店科技的互联网基因，强调了系统与流量的重要性。安程酒管将运营体系打造为“数字百宝箱”，通过系统化管理提升团队执行力，同时整合OTA、TMC、抖音新媒体等多渠道流量，借助数字化运营能力提升酒店出租率。她表示，单店的突破易实现，而全国门店的整体盈利则需要强大的系统与数字化能力作为支撑。

论坛最后，嘉宾们还围绕租赁型物业的产品装修、物业租赁、品牌加盟三大生命周期的平衡展开探讨，提出了装修周期与租赁周期匹配、每年小投入实现产品迭代、长期租赁优先选择、避免租金递增等实用建议，为投资人提供了更全面的存量资产运营思路。

从改造路径的选择，到品牌与资产的平衡，再到运营溢价的实现，本次圆桌论坛汇聚了国际联号、区域连锁、互联网酒管等不同类型品牌的实战经验，为酒店存量资产价值重塑勾勒出清晰的路径。

在行业存量时代，唯有结合资产实际、坚守品质底线、深耕精细化运营，才能让老旧物业焕发新活力，实现酒店资产的长效增值。