同一家康莱德，富力逃了，新鸿基抢了

一个时代的开始，和另一个时代的结束，往往在同一张桌子上碰过杯。

2026年5月26日，富力和合景把手里的股份亏价卖掉，新鸿基全部接走。

这一天，距离三家人在同一张桌子上碰杯庆祝，整整9年。

一家康莱德，9年两本账

2017年5月26日，广州康莱德酒店开业。

富力地产股份有限公司董事长李思廉，新鸿基地产发展有限公司执行董事郭基辉，合景泰富地产有限公司执行董事兼行政总裁孔健涛共同出席开业仪式，举杯，合影，笑容标准。

那是地产酒店最风光的年代。各家都在跑马圈地。

酒店是拿地的筹码，融资的抵押品，和政府谈条件的入场券。

没人觉得，9年后其中两家企业会急着把手里的股份亏着卖掉。

富力和合景各自以约1.6亿元，把持有的33%股权卖给了新鸿基。两家合计3.2亿元，新鸿基全资接盘。

一家酒店，两家退出，一家全收。

图源：摄图网（ID：500645081）

广州康莱德酒店位于珠江新城核心位置，嵌在天汇广场综合体里，共309间客房。开业时，三家股权结构是：富力33.34%、合景33.33%、新鸿基33.33%。

三分天下，在这个地块上，富力地产（HK2777）负责甲级写字楼、五星级酒店及酒店式公寓；合景泰富负责公寓开发；新鸿基地产（HK0016）则专注商业运营部分。

9年时间线并不复杂。

2017年，开业，风光。

2019年，疫情前最后一年，康莱德作为珠江新城地标酒店，经营表现稳定。

2020年，疫情爆发，酒店业整体承压。康莱德的商务客源断崖式下跌。

2021-2023年，反复波动，经营艰难。富力资金链开始紧绷，酒店从香饽饽变成了烫手山芋。

2024年9月，因一笔6.14亿美元境外债务违约，富力旗下68家酒店被债权人接管。合景泰富同样深陷流动性危机，两家退出逻辑如出一辙。

2026年5月26日，富力、合景退出，新鸿基全资持有。

同一家酒店，9年前三家举杯庆祝，9年后两家合计着退场。

富力一开始算的就不是酒店的账

2017年7月19日，万达索菲特酒店。

原定的“万达、融创、富力签约仪式”背景板被临时换掉。工作人员在仪式开始前几分钟，手忙脚乱地撕下“融创”二字，换上“富力”。现场有人拍下了这一幕：背景板上的胶条还没撕干净，三个人已经站上去合影了。

那天的结果是富力以189.55亿元收购万达73家酒店。加上原有资产，富力豪华酒店持有量飙升至89家，一举成为全球最大豪华酒店业主。

李思廉后来说，“便宜”。

便宜是真的。加权平均每个酒店2.6亿元。李思廉算的是这些酒店的账面资产值远超收购价，买进来就是赚。

当时他乐观预估，这些酒店每年能贡献70亿元收入和15亿元净利润，成为公司稳定的利润引擎。

图源：摄图网（ID：500510271）

他算错了一件事：酒店不是买进来就完了，还要运营。

运营要花钱，要有人住，要有现金流。

富力酒店板块的收入数据，是一路往下掉的：

2023年，63.65亿元。

2024年，继续下探。

2025年，17.1亿元。

从63.65亿元到17.1亿元，跌去73%。

与收入一同缩水的还有酒店规模。早在2022年，富力地产就已经开始采取“卖酒店求生”模式。

一个做了十年酒店资产交易的朋友说：

「地产商开酒店，算的不是RevPAR，算的是拿地成本。」

这句话翻译过来就是酒店本身赚不赚钱不重要，重要的是酒店能帮地产商拿到便宜的地。

地拿到了，酒店就是附属品。附属品在好年景可以装点门面，提升整体大盘估值，但在坏年景就是妥妥的包袱。

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富力不是第一个卖酒店的，也不会是最后一个。

地产商做酒店，从头到尾就不是单纯的为了酒店赚钱。工具用完了就扔掉。亏着卖也得卖，因为不卖更亏。

新鸿基存了一笔没有期限的定期存款

富力亏着卖，新鸿基为何抢着收？

新鸿基用的是自有资金，这是由其财务状况决定的——账上现金充裕。这3.2亿元对富力来说是救命钱，对新鸿基来说连个零头都算不上。

这和富力的做法完全相反。富力买酒店，是加杠杆买资产；新鸿基买酒店，是用自有资金完善资产生态。

新鸿基目前在内地和香港运营着14家酒店，全部嵌在自己的商业综合体里。不是独立的酒店物业，而是商场+酒店+办公楼的组合。

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酒店引流商场，价值体现在租金上，懂的都懂。

但问题从来不是懂不懂，而是你手里有没有那个商场。

富力当年买下的73家万达酒店，是独立物业，酒店只能靠自己养活自己。新鸿基的酒店即便亏损，旁边商场被拉高的租金早就把窟窿填上了。

同样是持有酒店，一个是孤岛，一个是生态。孤岛扛不住风浪，生态越打越强。

这不是新鸿基比富力聪明，是两家公司的资产结构，从一开始就不是同一种生意。

新鸿基最新披露的财务数据：净负债率13.5%。

什么意思？

打个比方，你开了一家店，自己掏了100万的本金。外面借了13万5。就算明天所有债主一起上门，你把借款还完，店里还剩86万5是自己的。

这就是新鸿基。

再来看富力。2019年，它的净负债率是198.9%。

同样的比方：自己掏了100万，外面欠了将近200万。债主一上门，不光店里一分不剩，你还倒欠100万。

一个睡觉踏实，一个睁着眼睛都在想明天怎么还钱。

所以同样面对一家康莱德，富力的第一反应是“赶紧卖，回血”，新鸿基的第一反应是“不急，放着”。不是谁比谁聪明，是谁比谁扛得住。

两个数字放在一起，逻辑就清楚了：

富力把酒店当工具，新鸿基把酒店当资产。一个信仰杠杆和周转，一个信仰时间和复利。

传统地产商退场之后，谁在接盘？

酒店这个行业，正在经历一轮残酷的淘汰。

第一波是已经卖了酒店的。

富力、世茂、华侨城、恒大、碧桂园……这批地产商把酒店当工具，工具用完了就扔。

第二波是还在犹豫的。

手里还有酒店资产，但已经在算账了：卖，亏；不卖，续亏。这批地产商接下来会陆续进场。

第三波是能抄底的。

手里有钱、负债率低、能长期持有。新鸿基是一类，还有谁？国企、外资基金、保险资金、私募股权基金、高净值人士及家族办公室和少数财务稳健的民企。近日，高瓴资本就斥资约3.86亿港元收购了香港湾仔摩利臣山道的一栋全幢酒店。

三波淘汰之后，酒店行业的格局会彻底改变，真正能抄底的是持有成本最低的那一批。

图源：摄图网（ID：500733469）

回到2017年5月26日，广州康莱德开业现场。

三个人碰杯，一个觉得酒店是拿地工具，一个觉得是综合体配角，一个觉得是传代资产。

9年过去，工具坏了，配角退了，资产还在。

不是谁眼光好，是在这个行业，能活下来的都扛得最久的。