中旅雅阁张黎明：激活沉睡资产，重塑生活场景

截至2025年底，全国酒店业设施约37.5万家，客房总量逾1870万间，供给趋于饱和，增量扩张时代正式落幕。大量早期开发的物业面临设施老化、业态单一、坪效低下的困局，“低效产能过剩、优质供给不足”成为行业最大痛点。在此背景下“盘活存量资产”被纳入“十五五”规划政策导向，从硬件翻新走向业态重塑与能力注入，成为酒店业穿越周期的核心命题。

2026年6月9日，第十五届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重开幕。本届大会以“立势”为核心主题，主论坛紧密聚焦“产业升级与市场变革”，汇聚行业领袖、专家学者与品牌操盘手，共同探讨在深刻变革的时代背景下，文旅品牌如何通过战略重构实现价值跃升。面对全球格局演变、国内消费市场结构性调整与科技革命的多重浪潮，本次大会旨在把脉产业核心趋势、凝聚发展共识，引领行业未来走向，共同擘画中国文旅产业高质量发展的新蓝图。

在大会主论坛上，中旅雅阁酒店集团创始人兼 CEO 张黎明发表了题为《激活沉睡资产，实现价值跃升——存量酒店资产盘活的路径与实践》的主旨演讲。

图注：中旅雅阁酒店集团创始人兼 CEO 张黎明

“时代有大势，行业有态势，企业有姿势。我们如何立足发展之势，找到破局之道？”张黎明以一组“三势”开场，直指当下中国酒店业的核心矛盾：一面是火热的升级——文旅商旅全面复苏、本土品牌崛起、智慧运营成为主流；另一面是冰冷的现实——存量盘活难、资产变现难、盈利提升难。

“冰火交织之下，增量扩张已成过往，存量盘活才是破局的关键。”张黎明表示。

结合雅阁在海内外多年的项目实践，他提出从重塑一个“形”、找回一个“位”、植入一个“魂”三个维度，系统拆解存量资产盘活的底层逻辑。

重塑一个“形”：不是刷墙，而是重构空间价值

“谈到存量盘活，很多人的第一反应就是搞装修——换地毯、换灯具、换窗帘，以为换一张新面孔就能找到新活法。”张黎明直言，这种认知存在根本误区。

“存量盘活的本质，不是硬件翻新，而是空间价值的重新定义。”他强调，必须重新回答三个问题：我们提供什么功能？创造什么体验？谁愿意为此买单？

“今天的客群已经发生彻底变化。商务客人要高效与私密，年轻客人要打卡与社交，家庭度假要亲子一站式。如果还用二十年前的房型配比、动线和功能模块，哪怕换再新的壁纸，也救不了经营。”

他以雅阁在海外的斐济贝卡岛雅阁度假酒店为例：项目接手后并未大兴土木，而是保留了住宿、餐饮与泳池的基础骨架，对空间价值进行了彻底重构。

“这家酒店从一个‘海边躺平式度假村’，变成了潜水爱好者的目的地和家庭客群的科普基地。”张黎明总结道，“存量盘活的高级形态，不是改造空间，而是重新发现空间里崭新的生活方式。”

找回一个“位”：从酒店孤岛到生态节点

“传统酒店长期是一座运营的孤岛。”张黎明指出，酒店资产往往被固化为单一的住宿与餐饮服务商，与周边商业、景区、社区联动极其有限。结果是：物业占据黄金地段，却无法释放匹配的资产价值，业主守着好资产，却找不到增长路径。

“存量资产要实现价值跃升，必须完成一个关键转变：从酒店孤岛，升级为城市或旅游目的地的生态节点。”

所谓生态节点，就是酒店主动融合周边的商业资源、文旅资源、景区资源和社区资源。对业主而言，这意味着客房收入大幅增长，资产估值不再仅按客房数量计算，退出通道也将更加清晰。“简单说，酒店的价值，等于它的流量枢纽能力。”

河北秦皇岛雅阁度假酒店是这一逻辑的生动样本。项目坐拥绝佳海景，却长期困于“旺季一房难求、淡季门可罗雀”的传统模式。雅阁接手后并未陷入与周边酒店拼房价的竞争，而是深入分析市场需求，锁定京津冀家庭周末出游、本地婚宴与亲子度假三大刚需，重点打造餐饮、婚宴、温泉与儿童乐园四大业态。

结果是：客房收入下降至酒店总收入的 25%，非客房收入攀升至 75%，整体业绩翻了 4 倍。“它不再是传统意义上的酒店，而是本地人请客吃饭的地方、年轻人办婚礼的地方、当了父母的家庭带娃度假的地方。”张黎明说，“酒店、社区、景点、商业在这里交汇，它就是秦皇岛的流量节点。”

植入一个“魂”：场景中建立空间的灵魂

如何让酒店真正摆脱同质化竞争？张黎明的答案是：给空间植入灵魂。

“酒店不再是一个冰冷的建筑，它应该有温度、有故事、有共鸣，是一种生活场景。”他指出，同一栋物业，卖床位和卖生活，价值千差万别。“客人不会为一盏奢华的灯具买单，但一定愿意为一段记忆付费。”

“物业只是一个骨架，场景才是灵魂。盘活存量，就是给老房子算一笔新账，给它一个新的‘新账’。”

在河北保定电谷·雅阁国际大酒店，雅阁没有复制标准商务酒店模板，而是将其打造为“中国电谷的文化封面”。酒店引入了光伏发电系统，让建筑本身成为一座可发电的绿色载体；同时将风、水、地、火等东方哲学哲思融入空间设计，让客人触摸到的不只是质感，更是这座城市的产业雄心。“在这里，酒店售卖的不再是一晚的客房，而是一段在地生活。”

而在浙江温岭雅阁国际大酒店，项目坐拥东海之滨的区位优势与“曙光首照地”的文化底色。雅阁没有堆砌奢华装饰，而是把渔光灯火、非遗轧染、海鲜盛宴转化为可感知的体验场景。“客人住在这里，不再只是为了赶路，也不再只是一晚的睡眠，而是被这座城市的万家灯火所治愈。”

让遗忘的空间，重新被人向往

“各位，最后我想说，每一座城市的物业里，都藏着一个被呼唤的生活梦想。”张黎明在演讲尾声表示。

“盘活存量资产的本质，从来不是简单的投资技改，而是让那些被遗忘的空间，重新成为人们向往的生活场景。这是雅阁的承诺，也是我们一直在努力的方向。”