国资康养四处 “找房”，盘活老酒店是风口还是陷阱？

　　一栋经营不下去的老酒店，最后会去哪儿？

　　过去的答案可能是转让、出租，或者干脆闲置。现在又多了一个选项，改造成康养项目。

　　近日，海南联合资产管理有限公司与一龄集团在博鳌启动亚洲湾酒店医养项目。项目依托博鳌亚洲湾酒店约10万平方米的物业，引入医疗、康养、休闲和旅游等服务，改造成滨海医养旅游度假项目。

　　类似的改造也发生在广西百色，曾经的鑫鑫大酒店已经围上脚手架。百色市城产集团计划将其改造成智慧康养综合服务中心，新增465张养老床位。

　　一个是功能叠加，一个是业态重构，二者共同释放出一个值得文旅行业关注的信号：

　　随着国资康养平台加速扩容，酒店、宾馆、培训中心、疗养院和度假村，正在成为康养产业重要的物业载体。

　　扩容的国资康养平台正集体找房子

　　2026年3月20日，广西康养集团在南宁揭牌。5天后，广州康养集团正式亮相。

　　虽然都叫“康养集团”，走的路径却完全不同。

　　广州康养集团做的是资源归集。

　　这家集团以珠江实业集团旗下珠江健康为载体，由广州市国资委统筹，将广汽集团、广州港集团、广州建筑集团、广州工控集团、广州数科集团等市属国企手中的医养托幼资源，逐步装入同一个平台。

　　珠江实业有物业和运营经验，广州建筑可以负责适老化改造，广汽拥有福祉车等产品，广州数科能够提供数字化能力。过去，这些资源散落在不同企业，如今开始被纳入同一套康养业务体系。

　　广西走的是文旅延伸路线。

　　广西康养集团由广西旅发大健康产业集团更名设立，隶属于广西旅游发展集团，业务覆盖医疗、养老、旅居康养和健康产品四大板块。

　　按照规划，集团将运营管理超过50家养老机构，布局8000张养老床位，并以巴马赐福湖、防城港白沙湾等项目为支点发展旅居康养。

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　　广西本就拥有景区、酒店、度假区和旅游客群，巴马等地的气候、生态与长寿资源也已具备市场认知。它并非从零搭建康养体系，而是在既有文旅资源中植入医疗、养老和健康服务。

　　一个横向整合，一个纵向延伸，但大家的目标都是把物业、医疗、养老、文旅和客群资源，集中到专业平台。

　　这并不是个别城市的偶然动作。

　　近年来，深圳幸福健康集团、北京康养、苏州康养相继成立，中国康养、国投健康等央企平台也在多个城市布局。进入2026年，新设、更名、划转和重组，成为地方国资扩张康养业务的重要方式。

　　国资康养平台搭起来了，项目落在哪里？

　　养老机构、康复中心和旅居基地，都需要具体物业承载。而国企和事业单位手中，恰好拥有一批酒店、宾馆、培训中心、职工疗养院和度假村。这些物业通常已有客房、餐厅、会议室、公共空间及后勤设施，具备更好的改造基础。

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　　政策和需求也在推动这场转型。

　　2024年，国务院办公厅提出发展旅居养老。同年12月，中共中央、国务院进一步明确，鼓励国有企业、事业单位盘活闲置资产开展养老服务。

　　国家统计局数据显示，2025年末，全国60岁及以上人口达到3.23亿，占总人口的23%。

　　需要项目载体的国资康养平台，经营承压、等待盘活的住宿物业和持续增长的养老和健康服务需求，三股力量在此交汇。

　　康养集团不是突然喜欢上了老酒店，而是大家刚好各有所需。

　　国资平台还有一个天然优势，那就是能够承受慢生意。

　　养老项目改造投入大，入住率爬坡慢，从开业到形成稳定客群通常需要较长周期。国企更容易长期持有物业，也更容易获得政策性金融支持。百色项目已经获得国开行1.5亿元贷款。

　　此外，养老项目涉及民政、卫健、医保、消防和住建等多个部门。机构备案、消防改造、医疗合作及长期护理保险接入，都需要较强的资源协调能力。

　　但酒店找到了新去处，不等于所有酒店都要改成养老院，而是根据物业条件选择合适的改法。

　　老酒店的三种改法，差别比想象中更大

　　酒店改康养至少藏着三种完全不同的模式。有的要把酒店“拆开重做”，有的只是在原有业务上增加功能，还有的甚至不需要进行大规模硬件改造。

　　这三种模式，对应的是不同的客群、投入和风险。

　　1、彻底换赛道，酒店变养老院

　　百色鑫鑫大酒店就属于这一模式。

　　酒店功能退出，原有建筑被改造成智慧康养综合服务中心。它既能盘活存量物业，也能补充当地养老床位。

　　但这也是难度最高的改造方式。

　　酒店为短住客人设计，养老机构则服务长期居住者，其中可能包括高龄、失能和半失能老人。

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　　走廊能否通过护理床，电梯能否满足紧急转运，卫生间能否进行无障碍改造，都需要重新评估。护理站、厨房、洗衣房和消防系统可能需要重新调整，清洁物品与污染物品的动线也要重新设计。

　　酒店变养老院是对建筑功能、服务系统和商业模式进行重建。这条路更适合酒店业务难以恢复，同时周边存在稳定养老需求的物业。

　　2、叠加医养服务，给酒店装上医疗引擎

　　博鳌亚洲湾酒店选择的就是这个模式。

　　酒店和度假业务继续保留，同时引入医疗、康复、健康管理和慢病调理等服务。

　　这类模式适合滨海、森林、温泉和气候型度假酒店。普通游客可能只住两三晚，但康复、调理和健康管理需要更长周期。

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　　如果医疗和康养服务能够真正落地，酒店出售的就不再只是单晚客房，而是一周、半个月甚至更长时间的综合服务套餐。餐饮、康复和活动收入也会随之增加。

　　培训疗养机构同样适合这条路径。

　　中国康养、国投健康正在接收和盘活部分党政机关、国有企事业单位的培训疗养资产。北京原东竹园宾馆已转型为普惠型养老机构，北戴河部分宾馆和培疗资产则被改造成康养旅居项目。

　　不过，这类模式最容易掉进“只有‘康养’的包装，没有真正的医疗能力”的陷阱。

　　几项体检、几节养生课和几顿营养餐，不等于医养结合。医生、护士和康复师从哪里来，慢病管理能否连续，突发情况如何处理，严重病例如何转诊，才是项目的真正壁垒。

　　3、先改产品，卖客房进阶卖长住

　　对大多数仍在正常营业的酒店来说，最稳妥的办法可能是先改产品，推出长者旅居产品。

　　2026年国庆期间，青岛国信会展酒店公司在旗下酒店推出两款康养旅居产品，将住宿、餐饮、文化活动和长者服务组合在一起。

　　其目标客群是能够独立生活、有时间也有消费能力的活力长者。

　　酒店可以增加适老客房、按周或按月计价的长住套餐、营养餐食、健康管理和文化课程，并与周边医院建立转诊机制。

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　　这种模式投入较低，也能测试真实需求：

　　老人愿不愿意来？能住多久？接受什么价格？更看重环境、餐饮，还是医疗服务？

　　对于淡旺季明显的度假酒店，长者旅居还有一个现实价值是老人有时间的时候酒店刚好有空房。

　　活力长者可以错峰出行，在酒店最缺客人的时候入住，用长住需求填补淡季。

　　因此，康养并非改得越重越好。

　　整体转型养老机构，服务的是长期照护需求；叠加医疗康养，服务的是健康管理和旅居需求；推出长住产品，服务的是活力长者。

　　对仍有经营价值的酒店来说，先做轻产品、验证需求，再决定是否重资产投入，可能更稳妥。

　　最大的坑是把闲置酒店变成闲置养老院

　　国资康养平台扩容带来了机会，但也容易造成一种误判。

　　老龄化是宏观趋势，却不等于每家养老机构都能住满。有老人不等于有客户，有需求也不等于有持续付费能力。

　　一家酒店能否改康养，至少要过五道关。

　　第一道是产权。

　　康养项目投入大、培育周期长，稳定的长期使用权是入场券。产权分散、关系复杂或剩余经营期限过短的物业，很难吸引运营方长期投入。

　　第二道是建筑。

　　房间太小、走廊过窄、电梯不足、卫生间无法进行无障碍改造，都会显著推高成本。

　　相对而言，楼层不高、客房较大、公共空间充足的物业，更适合评估康养转型。高层商务酒店、小型经济型酒店及产权分散的公寓式酒店，改造难度通常更高。

　　第三道是手续。

　　养老机构实行备案管理，不等于酒店可以直接变更土地、房屋用途。规划、土地、房屋用途和消防手续，仍要根据项目逐项判断。

　　第四道是医疗。

　　附近有没有医院和社区卫生服务中心？救护车多长时间能够到达？严重情况如何转诊？医护人员能否稳定配置？

　　对高龄和失能老人来说，这些条件远比景观与装修重要。

　　第五道是商业模式。

　　项目服务活力长者还是失能老人？定位普惠养老还是高端康养？收入来自床位费、护理费和餐费，还是旅居套餐、康复服务、长期护理保险及政府购买服务？

　　真正决定入住率的，是有多少老人需要这项服务、愿意离开家庭入住，并且能够长期付费。

　　如果客群、价格和收入来源没有想清楚，最坏的结果就是投入巨资，把“闲置酒店”改成“闲置养老院”。

　　更大的挑战还在运营端。

　　国资平台可以通过划转获得物业，通过贷款解决改造资金，却无法通过划转自动获得服务能力。

　　饭菜是否合口、护理是否专业、房间有没有异味、活动是否丰富、突发情况能否及时处理，这些琐碎细节，最终决定项目的入住率与口碑。

　　国资平台解决的是项目能不能启动，专业运营解决的才是项目能不能活下去。

　　对民营酒店业主而言，也没有必要因为康养热门，就亲自下场开养老院。

　　业主可以长期出租物业，由国资平台或专业机构负责改造运营；也可以先增加适老客房和长住套餐，与健康管理机构开展轻量合作；大型项目还可以由资产方、国资平台、医疗机构和运营团队共同成立项目公司。

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　　国资康养集团扩容，对民营酒店业主未必只是竞争，也可能带来新的合作机会。康养平台需要项目载体，酒店业主需要资金、医疗和运营能力。

　　双方各有所长，也各有所缺。

　　结语

　　进入存量时代，酒店业必须回答：经营效率持续下降的老物业，下一步怎么办？

　　康养提供了一个新答案，却只解决了“谁来接盘”的问题。接盘之后如何改造、服务谁、靠什么持续盈利，才是真正的难题。

　　酒店改康养，表面上改的是空间，实际上重建的是一门生意。

　　适合的老酒店，可以借康养重新活一次。不适合的酒店硬上，只会从一个旧坑跳进一个更贵的新坑。