黄鹏岳：分享酒店筹建的八点心得

　　黄鹏岳老师是一位资深酒店筹备专家，筹建和运作过酒店管理公司，运作过多家酒店项目，在业内口碑颇佳。黄鹏岳近期做客迈点论坛，与网友互动酒店筹建方面的问题。以下为互动实录：

　　问：黄总在做酒店这些年中有什么筹建心得?

　　答：作为一个新开业酒店的筹备总经理，首先要和业主做一下充分沟通，了解所筹备酒店的档次定位，是星级酒店还是商务酒店抑或是其他定位酒店。根据档次定位，要在工程筹建中给予业主相应的科学建议。按照相应的要求及旅游行业内的相关规定和要求等做统筹规划。

　　其次要大致了解业主的投资计划和目的。根据计划和目的，合理分配投资资金流向，尽量避免业主投资透支，为以后经营运转避免现金流的断档而产生困扰和发愁。一旦出现银行借贷负债，给业主和总经理都是一个很大的心理包袱，业主会对资金的尽快回流给总经理很大的精神压力和工作压力。

　　第三要有针性对工程进度和预开业时间做出开业筹备倒计时计划。比如：各类物品的订购，到货日期，人员的定编、招募，培训等等。所有的这些都要围绕如何顺利开业为核心来开展和部署。

　　第四在建设核心管理团队方面，理念和做事方法一定要一致。否则，产生内讧就十分考验总经理驾驭团队的能力了。

　　第五在筹备之初就要树立筹营的概念，所谓筹营：就是筹备加经营。筹备就是为以后的运营、经营服务的。运营计划的制定，开业前的市场调查，价格体系的制定，开业典礼的策划等必须符合当地实际的消费需求。

　　第六建立酒店“基本法”，即酒店相关符合实际情况的制度要尽快完善，作为管理指南。管理一定要：有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。这个法，就是指的店规、店纪。所以，健全“法制”是治店之本。

　　第七做好人脉的拓展和维护。酒店总经理要尽快与当地的各类人员建立人脉关系，对酒店以后的经营运转做好保障。避免在经营中出现人为的障碍。

　　第八与业主有效沟通。尤其是管理公司接管的酒店，如果是总经理，更应该做好与业主的有效沟通。因为这样的总经理有双重领导，一方面要对业主负责，一方面要对管理公司负责。

　　问：对于业主也好还是酒店管理公司也好，合适的合作模式是怎么样?

　　答：职责明确，分工精心，分清主次，利益清晰。你中有我，我中有你即利益共享!绩效明晰!

　　问：如何处理好业主与管理公司的工作关系?

　　答：监督合作，理解共存，目标一致，心无旁骛。

　　问：二线城市的经济型酒店装修成本一般控制在多少一间比较合适?

　　答：关键看当地装修材料的物价和人工费用。一般情况下，二线城市经济型酒店的每个房间投入成本控制在3-3.5万为宜。

　　问：各个活动区域的经验型比例数是怎样的?

　　答：1、要看总容量和用电设备的功率;2、根据设计要求够总负荷的50%;3、应急照明专线，每层放置UPS电源;4、空调是按单位面积算的，南北方差别30W的制冷量，120W、150W;5、锅炉是按用途算的是生活热水和采暖面积算的;6、高层分区供水、降压控制、也可以用水箱;7、放水要求3遍，墙面到顶;8、中间加装隔音棉，减少插座的对称现象;9、配置消火栓10米;10、验收按项目分类，主要还是隐蔽工程的质量控制;11、开启角度不同;12、就近、和集中控制相结合;13、房控是单体控制、楼控是全面控制自动化;14、一年半回报率;15、设备考虑地区性的差别，不要有小马拉大车、和大马拉小车的现象、功能单一的效率高，还要考虑安装环境、面积、当地的能源情况;16、化粪池是按排水的量;17、串口是根据软件的要求;18、软件、西软、中软的好，根据当地的服务人员的使用经验确定;19、预留风道好，预留风道也有排气扇的，单体换气扇也是有风道的。

　　问：请问五星级酒店装饰装修合同的核心有哪些?

　　答：设计先行，用材国标，监督进程、规范进出，安全操作，验收标准。

　　问：关于酒店销售筹建，需要从哪里做起，酒店定位为精品酒店。

　　答：1、同区域同行业市场调研;2、酒店卖点和价格体系定位;3、销售人员组建，一定要有个“本地通”;4、试营业或开业时的促销政策。争取一下打开市场;5、销售操作手册的提前制定。