企业报告|物业品牌前三甲，碧桂园服务的“新物业”时代

一、品牌发展

1、集团发展：已涉足住宅、商业、园区、学校和公建等业态

碧桂园服务控股有限公司（简称“碧桂园服务”，股票代码HK.6098）创立于1992年，于2018年6月19日正式登陆港交所。目前业务涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、学校及公建等多种业态。

截至2021年6月30日，碧桂园服务遍及中国31个省、市、自治区及香港特别行政区的超过370个城市以及海外，在管项目3656个，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。

2、营收情况：企业营收再创新高，收并购加速企业收益增长

今年上半年，碧桂园服务整体营收表现较为突出，实现收入115.6亿元，同比涨幅超过84.3%，稳坐中国物业第一把交椅。其中，净利润为22.26亿元，同比增长66.7%。

2016年至2021年上半年，碧桂园服务收入、毛利润及净利润节节攀升。算上今年上半年收购的蓝光嘉宝的收入，上半年碧桂园服务收入预计能达到130亿，同比增长能达到100%以上。

碧桂园服务的持续增长主要来源于物业管理板块业务的持续盈利以及大量的收并购动作带来的收益。

近两年来，碧桂园服务依靠收并购，在短时间内提高了业务深度和广度，相关业务主要涵盖了房地产经纪业务、电梯广告、环卫业务等产业链以及物业管理老本行。2021年，在行业低谷期，资金充裕的碧桂园服务更是大笔收购了蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐和安徽诚和等物业，保持加速扩张的态势，企业收益也持续增长。

3、市场规模：管理规模持续增加，位于业内物企首位

除了营收业务位于行业前列外，碧桂园服务在管理面积方面也同样位于国内上市物企首位。从各物业企业公开的半年报数据来看，碧桂园服务上半年在管面积6.44亿㎡，合约面积12.1亿㎡，位于2021年上半年上市物企管理面积TOP1。在管面积超出第二名恒大物业将近2亿㎡，合约面积更是超出4亿㎡，在管理面积方面遥遥领先。

纵观2016年至2021年碧桂园服务的管理面积，碧桂园服务的物业服务在管面积和合约面积呈现持续增长的走势。从在管面积来看，碧桂园服务的在管面积持续增长。2016年，碧桂园服务在管面积为0.9亿平方米，到2021年上半年，碧桂园服务在管面积增长到6.4亿平方米。碧桂园服务2021年上半年新增合同管理面积约0.82亿平方米，其中约55.7%来自第三方外拓，品牌拓展成为其规模增长的重要来源。从合约面积来看，碧桂园服务合约面积的变化更是惊人。2016年，碧桂园服务合约面积为2.1亿平方米，到2021年，碧桂园服务扩张进一步提速，考虑蓝光嘉宝服务业务后，碧桂园服务合约面积达到12.1亿平方米。

4、业务结构：以物业管理为主营业务，或将继续通过收并购提高营收

碧桂园服务在今年中期业绩会上宣布，力求2021年到2025年五年内达成"千亿营收"目标。据千亿营收来算，收入和利润将实现年复合增长达到50%以上。具体而言，碧桂园服务希望到2025年希望物业服务收入达500亿，增值服务收入达300亿，商业写字楼收入达到150亿，城市服务收入达200亿。

根据2016-2021年碧桂园服务物业服务核心业务营业收入的变化来看，在碧桂园服务在三大类物业服务业务布局中，物业管理服务仍然贡献了主要营收。2021年，碧桂园服务物业管理服务实现营收51.7亿元，占公司总营收的44.7%；社区增值服务实现营收14.0亿元，占公司总营收的12.1%；非业主增值服务实现营收10.6亿元，占公司总营收的9.2%。

2021年上半年，碧桂园服务社区增值服务收入约14.0亿元，较去年同比增长约132.0%，实现连续三年翻倍式增长，成为推动健康增长的新引擎。在社区增值服务中，SaaS生态合作模式表现最为突出。所谓SaaS生态合作模式，是将碧桂园服务在增值业务领域形成的核心能力、商业模式和合作生态赋能到其他物业企业中。赋能其他企业共同发展，是碧桂园服务作为行业标杆，推广社区增值业务，带动行业共同发展的又一举措。

2021年上半年，碧桂园服务三供一业收入为15.8亿元，占企业总收入的13.7%。碧桂园服务于2018年开始进入“三供一业”（供水、供电、供热及物业管理）分离移交改革领域，并在2019年有序推进该改革项目的平稳过度与接管。目前，“三供一业”业务已经实现了“一年稳、两年顺、三年实”目标。

2021年，在坚持“大物业管理”和“大社区服务”的业务组合战略下，碧桂园服务保持高质量增长，在第三方品牌外拓、社区增值服务、城市服务、“三供一业”等方面均实现突破。未来，碧桂园服务计划将在商业写字楼及商业管理服务、社区增值服务、城市服务、设备设施管理服务等起步较低但市场前景可观的领域取得进一步突破。预计将通过包括合作、收并购、自身发展等方式打开更大的发展空间。

二、品牌影响力解读

1、排名解读：连续3个月蝉联前3甲，预计将持续领先

从品牌影响力来看，自品牌纳入监测以来，碧桂园服务具备较为稳定的品牌优势，排名长期位于月度物业品牌影响力（MBI）100强榜单前十名。近3个月以来，碧桂园服务的表现尤为突出，已连续3个月蝉联物业品牌前3甲。在品牌的持续运营下，未来碧桂园服务有望继续保持领先优势。

2、品牌竞争态势：品牌影响力位于行业首位，其中媒体影响力最为突出

截至2021年10月，碧桂园服务品牌影响力位于物业品牌首位，年度平均指数为607.51，主要竞争对手有万科物业、彩生活、中海物业、保利物业等。

相比竞争对手，从细分维度来看，碧桂园服务最具优势的是媒体影响力，平均媒体指数为422.04，位列第一；其次是运营能力，平均运营指数为168.51，位列第二，仅次于彩生活的177.29；客群搜索指数优势不明显，平均搜索指数为16.97，仅位于第四，与第一名万科物业的平均搜索指数95.61，差距较为明显，在潜在客群触达方面，仍有进步空间。

3、品牌走势：品牌优势明显，持续运营推动品牌指数逆势上扬

2021年2月-2021年10月，在持续运营下，碧桂园服务的平均品牌指数整体呈现波动上升的趋势，平均品牌指数为607.51，远高于行业的平均值119.70，品牌优势明显。另外，碧桂园服务在第三季度表现最为积极，品牌指数逆势上扬，于2021年10月达到峰值672.71。

三、细分维度解读

1、潜在客群关注：主要集中在广东、上海、北京等省市

相比竞争对手，碧桂园服务的搜索指数虽然不具备明显优势，但是随着碧桂园服务的影响力逐渐增加，潜在客群对碧桂园服务的关注度持续上升，推动碧桂园服务的搜索指数在2021年10月达到今年的峰值42.75。

碧桂园服务的潜在客群主要集中在经济发达且人口密集的广东、上海、北京、河南、四川、江苏、浙江等省市；潜在客群年龄主要集中于20-29岁，男性客群关注度高于女性，男性客群占比达到62%。同时，恒大物业、融创中国等成为相关热点搜索词。

2、媒体关注：聚焦业绩发布、战略合作和收并购动态

碧桂园服务媒体曝光率稳步提升，近一年媒体指数为422.04。其中，8月碧桂园服务媒体指数增长幅度较高，环比上升21.74%至472.94。根据迈点研究院监测，8月碧桂园服务的媒体出稿来源主要集中于网易新闻、凤凰房产网、观点网、搜狐焦点网和迈点网，出稿量分别达到202篇、47篇、19篇、18篇和9篇，出稿内容主要集中于碧桂园服务的年中业绩发布、战略合作、收并购等状态。

3、运营表现：运营能力将成为其品牌竞争力的重要突破口

从品牌运营指数来看，月度均值整体均呈现波动上升趋势，近一年平均运营指数为168.51。这主要得益于碧桂园服务微博、微信和抖音平台的良好运营。据迈点研究院监测，碧桂园服务粉丝数达到历史高位，环比去年同期增长明显。截止至2021年10月底，碧桂园服务微博发布数为1900条，粉丝数为3078。品牌运营内容主要包括品牌营销、公益活动、防疫活动等。随着碧桂园服务品牌微博、微信、官方APP、抖音等运营能力的增强，运营能力将成为其品牌竞争力的重要突破口。

四、总结

2021年上半年，碧桂园服务在企业营收、管理规模等方面均表现出较强的成长性，企业营收再创新高，管理规模持续增加。且随着品牌外拓与运营提升，碧桂园服务的品牌影响力持续上升，已连续3个月蝉联物业品牌前3甲，未来有望继续保持领先优势。2021年，在地产行业低谷期，资金充裕的碧桂园服务更是迎来收并购大爆发，保持加速扩张的态势，企业收益也持续增长。期待碧桂园服务聚焦“大物业管理”和“大社区服务”组合战略，全面推进“数字化物业”转型，用科技方式提升服务的效能与客户体验，同时通过战略合作、收并购、拓展服务等方式打开更大的市场空间，引领物业行业迈向“新物业”时代。

五、榜单数据说明

物业品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据迈点品牌指数MBI物业品牌类目1000余家品牌数据汇总统计而成。具体说明：

1.迈点品牌指数MBI(物业)说明

迈点品牌指数MBI(物业)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

监测对象：物业品牌

计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(search Index)，指搜索指数;OI(Operation Index)，指运营指数;MI(Media Index)，指媒体指数。

注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

搜索指数：一段时期内， 品牌关键词在主流搜索引擎中正面搜索频次的加权和

运营指数：一段时期内， 品牌在互联网和移动互联网的运营情况， 如微博、 微信等。

媒体指数：一段时期内， 大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。

2.统计时间：2021年2月1日-10月31日

3.监测范围：物业类目1000余家市场主流品牌。

六、关于迈点研究院

迈点研究院成立于2009年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。

迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。       

迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI（迈点品牌指数）、MCI（迈点酒店竞争力指数），被誉为“行业福布斯”榜单。并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。

经过十余年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作；覆盖6000家旅游住宿品牌、100000家城市单体酒店、10000家景区乐园品牌、 2000家住房租赁品牌、 2000家商业办公品牌、1000家物业品牌以及 30000家上下游产业链服务商品牌等……

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