近十年我国五星级饭店的经营趋势分析（一）

　　一、总体情况

　　经国家旅游局、国家统计局批准许可，《中国饭店业务统计》 由浩华管理顾问公司和中国旅游饭店业协会联合发布。从2003年开始，每年的8、9月份该刊发布上一年度的我国星级饭店的经营业务数据，至今已连续10年。

　　《中国饭店业务统计》采用国际通行的饭店业经营指标体系，并将数据根据饭店星级、主要市场、平均房价、管理方式归纳分类。10年来，参与统计的饭店数量不断增加，2012年已达719家，涵盖全国140个城市。其中五星级435家，占全国五星级饭店半数以上。

　　由于各地经济发展水平不同，不同地区的五星级饭店平均房价差距较大，故不同区域之间的比较无法反映整体趋向。本文主要对三种不同管理方式的五星级饭店进行比较分析。

　　根据饭店管理团队和运营方式的不同，我国的五星级饭店可分为“国际管理”、“国内管理”、“业主自行管理”三类。

　　“国际管理”是指委托国际饭店管理公司管理或者经过许可挂国际饭店集团拥有的品牌的饭店。近10年来，国际知名的饭店集团陆续进入中国市场，并快速发展，如市场上常见的挂名为“洲际”、“万豪”、“喜来登”、“凯悦”、“索菲特”等饭店均属“国际管理”。本文在表述时有时也称之为“国际品牌”。

　　“国内管理”是指饭店委托国内饭店管理公司管理或经过许可挂国内饭店集团拥有的品牌的饭店。近10年来，国内饭店管理公司的知名度逐渐提高，如锦江、金陵、开元、君澜等品牌。本文在表述时有时也称之为“国内品牌”。

　　“业主自行管理”是指未加入任何连锁管理品牌的独立运营饭店，由业主自行管理或者自行组织管理团队进行管理。本文在表述时简称为“自行管理”。

　　饭店品牌化是国际饭店业发展的趋势。国际业界通常将饭店分为“品牌连锁”和“独立运营”两类。在研究我国饭店业时，将品牌连锁再细分为“国际品牌”和“国内品牌”，目的一是为发现国内品牌与国际品牌的差距，指出国内品牌的努力方向;二是为业主选择管理公司提供借鉴。

　　二、基本业绩指标(平均房价、平均出租率、RevPAR、每间房总收入、每间可供出租房盈利、GOP率)

　　(一) 平均房价：

　　近十年来，国际品牌在平均房价指标上处于绝对领先优势，国内管理与自行管理差距不大(见图1)。2008-2009年期间，国际品牌饭店的房价受金融危机影响，降幅明显，近两年有所恢复，但仍没有回到2008年的峰值。自从2006年自行管理的房价水平追上国内管理后,此后几年还略有领先。由于国内客源占绝大多数,国内管理和自行管理房价水平稳定性较好。2011年，国际品牌的平均房价在900元左右，国内品牌和自行管理的平均房价在600元左右。

　　图1：三种管理方式五星级饭店平均房价比较

　　数据来源：《中国饭店业务统计》(2003-2012)下同。

　　(二) 平均出租率：

　　近十年，五星级饭店的出租率总体上经历了繁荣、探底、回升三个过程。(见图2)1、繁荣

　　2002-2007年，宏观经济环境乐观，出租率保持在65-70%之间。

　　2、探底

　　2008-2009年，全球金融危机的影响，高星级饭店消费疲弱，加之前些年新增大量供给，探底到50%附近，

　　3、回升

　　2009至今，恢复回升过程中，到60%左右。新增供应需要时间消化，宏观经济的复苏缓慢，前景并不乐观。

　　三种管理方式的出租率走势基本一致，在多数年份，国内管理要优于国际集团和自行管理。可以明显地看到在出租率方面，国际品牌没有优势。

　　图2：三种管理方式平均出租率比较

　　(三) RevPAR:

　　每间可供出租客房平均房价(RevPAR)这一指标反映饭店客房综合经营效果。近十年来，国际品牌在500元上下，国内品牌和自行管理在400元左右。总体上，国际品牌处于领先优势。但由于2008-2009年国际金融危机的影响，变化幅度较大。自行管理的RevPAR 指标10年来一直在追赶国内品牌，2009年开始超过了国内品牌。因为自行管理的平均房价和出租率均小幅超过了国内品牌，国内品牌饭店在竞争中的压力日趋明显。

　　图3：三种管理方式RevPAR比较[page]

　　(四) 每间房总收入：

　　“每间房总收入”这一指标反映饭店总体营收能力(营业收入平摊到每间客房)。从图4看到，2008年后，国际品牌优势不在，近年来被国内品牌和自行管理超出。国内品牌的稳定性较强，自行管理的上升势头明显。总体五星级饭店平摊到每间客房年收入在30万-35万之间。

　　图4：三种管理方式每间房总收入比较

　　(五) 每间可供出租房盈利

　　“每间可供出租房盈利”一定程度上可以考量饭店投资回报(见图5),即每间客房每年的盈利能力。国际品牌总体处于领先优势，国内品牌和自行管理不相上下。这一指标国际品牌在2005年达到10年内的峰值(18.5万),之后由于新项目的增多,和国际金融危机的影响,一路下行,这两年才开始有所恢复。回过头再看平均房价,虽然2008年国际品牌的平均房价达到10年中的最高(1063元)。但这一年的每间房收益只有15.2万，距离2005的峰值少了3万余元。这里可以发现:房价高,并不一定对应饭店盈利能力强。

　　图5：三种管理方式每间可供出租房盈利比较

　　(六) GOP率：

　　经营毛利率(GOP率)这一指标体现饭店经营管理总体水平。要取得高GOP率，一方面要提升房价和出租率，一方面要控制成本。三种管理方式五星级饭店GOP率的总体格局充分体现出三种管理方式的总体经营管理水平：国际品牌处于明显优势(40%左右)，国内品牌居中(35%左右)，自行管理居后(30%左右)，甚至还有下滑迹象。国际品牌波动明显，尤其是2009年明显下跌，主要原因是外需的减弱，带来的平均房价的下降。

　　图6：三种管理方式 GOP率比较

　　(七) 管理费

　　管理费由饭店业主向管理方支付，包括基本管理费和奖励管理费，其支付比率写入管理合同。国内管理公司的优势是管理费率，国际品牌在3.5%左右，国内品牌在2.5%左右。如结合GOP率考虑，国际品牌在扣除管理费后，2011年业主在息税折旧前的收益率达到34.1%(37.8%-3.7%)，国内品牌在扣除管理费后，2011年业主在息税折旧前的收益率为30.3%(32.7%-2.4%)。国际品牌仍占优势地位，因此就统计结果分析而言，近十年，业主选择国际品牌带来更多收益。

　　图7：管理费占总收入百分比[page]

　　二、收入构成和变化

　　通过比较近十年五星级饭店的收入构成情况。变化的总趋势为：客房比重下降，餐饮比重上升。

　　(一)国际品牌收入构成和变化：

　　图8：国际管理收入构成和变化

　　比较2002年和2011年国际品牌饭店的收入构成(见图8)，客房比重下降4%，餐饮增加了8%，小型营运减少了2%，租金减少了2%。

　　(二)国内管理收入构成和变化：

　　图9：国内管理收入构成和变化

　　比较2002年和2011年国内品牌饭店的收入构成(见图9)，客房比重下降10%，餐饮增加了14%，租金减少了3%。

　　(三)自行管理收入构成和变化：

　　比较2002年和2011年自行管理饭店的收入构成，客房比重下降5%，餐饮增加了6%，租金减少了3%，小型营运增加了3%。

　　图10：自行管理收入构成和变化

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　　　　　　　　近十年我国五星级饭店的经营趋势分析（三）