兵马俑馆前商业类REITs获受理

　　近日，两单文旅类REITs项目引发行业对文旅资产证券化路径的关注。一单为"君傲文旅兵马俑馆前服务区商业资产支持专项计划（类REITs）"，获上交所受理，规模4.01亿元，底层资产为兵马俑景区出口处配套商业服务区；另一单为四个月前成功发行的"东方-平安-洛阳文旅隋唐洛阳城资产支持专项计划"，规模13.01亿元，系全国首单文旅类REITs产品。

 　　兵马俑项目底层资产位于景区东出入口配套商业服务区，紧邻秦皇大剧院，业态涵盖餐饮、文创、旅游摄影与文化演出。该服务区卡在游客出园必经节点，兵马俑年接待游客超200万人次，景区瞬时承载量1.37万人次、每日最大承载量6.5万人次，高峰时段出口商业具备可观的瞬时消费转化能力。项目打包的是景区出口商业物业的租金收益，收益来源相对集中，绑定商户经营状况。目前项目处于"已反馈"阶段，尚未完成发行，原始权益人为杭州泽上企业管理有限公司，运营主体为西安君傲文旅发展有限公司。

 　　洛阳项目的突破首先在于资产选择。隋唐洛阳城应天门、明堂天堂、九洲池三大景区为遗址上复建建筑群，不涉及不可移动文物产权转让，为确权扫清障碍。其基础资产为"运营管理权+经营收益权"，涵盖商铺租金、演艺收入、汉服体验、研学产品等二次消费收益。从客流数据看，三大景区2023年暑期接待游客80余万人次，2025年同期增至260万人次，第43届牡丹文化节累计接待190多万人次，增长曲线为现金流稳定性提供支撑。产品结构上，13.01亿元发行规模、优先级利率3.20%、期限18年、采用"3+3+3+3+3+3"滚动结构；河南中豫信用增进有限公司同步创设全国首单与类REITs底层资产挂钩的信用保护凭证，洛阳文旅集团作为差额支付承诺人兜底，形成资产收益权、信用保护凭证与国企差额支付三重保障。

 　　从行业视角看，两单项目呈现文旅类REITs的两条路径：兵马俑以景区配套商业租金切入，由民企主导、规模小、更轻量，考验运营方招商能力；洛阳以景区整体经营收益权打包，由地方国企主导、体量更大、信用背书充分。当前华住、锦江酒店公募REITs均已注册生效，复星亚特兰蒂斯文商旅综合体公募REITs已获受理，但尚无文旅公募REITs成功发行。类REITs作为私募性质产品仅面向专业机构，而文旅资产迈向公募仍面临产权合规、收益稳定与运营能力三大瓶颈。洛阳与兵马俑分别验证了"大而全"与"小而专"的可行性，为未来文旅公募REITs积累了实操经验。