去库存时代地产行业的创新机会何在?

　　我的印象，地产行业喊创新要转型大约是从08年开始，那个时点虽然有全球金融危机的阴影，但其实大家日子普遍过的还不错，喊创新多少是有点忧患意识的表现，要转型的也不过是局部的试验，总的说来并没有太当真，动真格的恐怕也就万达等少数异类。一晃八年过去，万达已经一骑绝尘，转型到了“去地产”的阶段，地产行业也早已是“昨日黄花”不复往日之风光，现在再谈创新和转型已经颇有逃命的意味，但困惑依旧不减当年。

　　地产行业如今的形势我个人基本同意李迅雷的判断，早已从“普遍高潮”转为“局部高潮”，从“人口推动”转为“资金推动”，强弩之末，堰塞之湖。如果说现在还有人看好房地产，最强的信念支持也不过是来源货币的超发。是啊，一月份信贷就比去年超发接近一倍，内忧外患之下恐怕政府也等不及“供给侧改革”的长效，依然寄希望于货币政策的刺激，反正这事全球都在干，也没什么好丢人的，就算是“饮鸩止渴”，能多扛几日就多多扛几日，没有人希望炸弹在自己的手上爆掉。

　　在缺乏有效的投资工具(“有效”是相对于人们的普遍心态，安全、透明、可识别、易退出)的情况下，特定条件下的房地产仍是资产配置的一个最佳选择，只是这个特定条件会越来越收窄，比如：人口流入的超一线城市或区域中心级别的强二线城市、核心地段具有良好出租前景的商业地产、低总价便于流通的小户型住宅，等等。在考虑投资收益性的同时安全垫有多厚也是一个必须要考虑的问题。这就是我们现在地产领域投资面临的现状，人们的投资热情仍在，但需要一个更强的逻辑支持。

　　房地产的“去库存”既然已经上升为政治问题，就说明了问题的严峻性，但同时也意味着会出现政策的松口，产生一些创新突破的机会。经过佰仕会的内部讨论，我们首先关注了十个比较热点的问题，以此来作为我们新年的开题方向。

　　一、地产金融还有无创新突破的可能?

　　这个问题曾经不是问题，地产金融化也早成业内共识，不能与金融有效对接，很难想象还能有怎样的地产公司能“苟活于世”?但是从2014年开始地产金融的创新就开始遇到各种瓶颈，信托为代表的“大资管”曾经是地产金融创新的主力，但这两年他们的主要工作都已转为各种兑付问题的应对，低利率企业债券市场的兴起又进一步挤压了他们的生存空间，他们的金融创新以前更多的是“出表”的套利狂欢，一旦遇到的是系统性的市场低迷，任何创新都逃不开财务成本的压力和风险控制能力的底限，加上整个金融监管系统的混乱，由金融机构发起的金融创新就陷入了一个僵局。就地产行业而言，由增量市场转向存量市场是大势所趋，由销售转持有是必然，地产金融最需要的其实是资产证券化层面的创新，然而这又确实是一项系统工程，需要上上下下各方面的成熟，尤其是投资模式上的改变，显然从上到小还都没做好准备呢。互联网金融会不会是一种“曲线救国”的路径?至少它代表着当下的“政治正确”，监管层会给予更大的容忍度，但是在当下浮躁的环境中，中国“一放就乱”的痼疾就又犯了，大量的“庞氏骗局”爆发之后会不会又会来一次“一管就死”呢?显然地产金融已经进入到了“两级”分化的时代，对于传统业务领域，只能是“王者通吃，成本优先”，风险控制是第一位的，只有大企业大机构的机会，而对于中小企业中小机构来说，如果不愿意转移方向，就只能着眼于主动创造的机会，就需要去走向前端，寻找与优秀管理团队的合作。就中小机构而言，基于熟人圈的社群众筹是我看到的一个希望，或许未必能做到多大，但是地产专业圈层最容易接受并落地的一种方案，现实实践中也有很好的案例，比如聂梅生会长操作的清朋华友学子园，在投资和消费两个层面均采取了众筹的方式，不仅解决了投资问题，还解决了市场问题。

　　二、共享经济如何解决地产运营的赢利提升问题?

　　共享经济是眼下地产创业最热的方向，典型的有联合办公(或者众创空间)、青年公寓、民宿及精品客栈等。在2015年，以“地产+互联网”为创业方向的是几乎所有地产人创业的首选，最热的是联合办公，其中又以毛大庆创立的优客工场为代表。这类创业会成为热点有多方面的原因，最实际的原因大约有几个：原始成本不需太高，可以轻资产投入;可以有效对接地产资源;有现成的美国对标，容易受到资本关注;政府鼓励有机会拿到政府补贴。这样的商业模式赢利点大约有几个：租金差、服务费收入、附加销售收入、可能的孵化投资收益等。大多还会讲一个社群的逻辑，因为聚集了同质化的一群人，因为在一个产业链的垂直领域做链接，就能够创造生意的机会，就有可能创造出新的业务组合模式。对于地产行业出身的联合办公等共享经济模式，最难的不是赚租金差(那也叫“二房东”)，难的在于如何创建社群，如何从基本的服务之外创造出有温度的链接，如何能够挖掘创造出商业的机会。在去年蜂拥而入这个行业的很多人，实际上是根本不懂其中的商业逻辑的，甚至他们连基本的二房东该怎么做都不知道，他们能干的事情就是“抄”，抄图纸，做出很像他们在美国看到的那样的办公室，但接下来该干什么就不知道了。他们很多人或许还抱有另外一个梦想，这样的业务符合资本追捧方向，本身可以不赚钱，但是可以在资本市场上赢得估值!但是这样的梦很快也随着“资本寒冬”的到来而破灭。当创业大街的咖啡凉了，很多的“创业咖啡”们也就走到一个死角，没有人会拿钱给你烧，要活下去你就得学会怎样赚钱，把工位尽量卖出去才是正道。这也就回到我们这个问题的本身，共享经济不能只是噱头，它必须要能解决实际的赢利提升才有价值!这就需要去问共享经济到底带给人们什么，是什么样的人需要来共享空间，人们为了什么会为这样的共享支付溢价?要清醒的认识一点，共享经济的出现不是什么高大上，而是经济下行期人们控制成本的需求导致，共享是为了省钱!只有能提供效率提升的同时综合成本消减的共享才是有价值的共享，光是花架子是没用的。

　　三、土地上的潜能释放会产生怎样的机遇?

　　关于土地潜能的释放，这是被很多圈内人士认为最大的价值空间所在，这也被少有的中国经济“死多头”罗胖拿来作为例证，证明中国经济实际上还有很多未必释放的能量。事实上，中国当下房地产遇到的一切症结都可以归因于土地问题，土地的垄断供应导致了土地市场被单边控制成只涨不跌，不断推高的地价又直接推高了新房的销售价格，每一轮新地王的出现都是给存量楼盘解套的机会，再贵的楼盘都有可能随着时间的推移而变得“可接受”，甚至“便宜”了。不断推高的房产价格渐渐已脱离真实的使用价值，最直接的反映就是租售比的严重背离，这使得再大的经营努力也难以改变资产泡沫下的投资收益率，这就使得从经营性物业持有角度，有估值没抵押价值，有人气没投资价值。对于一些存量资产，也许拿地的时间比较早，账面成本并不高，以账面成本计算，投资收益还不错，但是你要考虑做股性的资产证券化(比如REITS)，在中国就又遇到一个问题，你到底应该按什么价格来过户?其中的土地增值税、所得税等应该如何去处理?处理的不好，增值收益全部缴税去了，有何意义?当土地价格在资产比重中越来越大，甚至占到了一多半的比重时，是否存在一种可能，可以忽略土地价格的存在，仅就建设成本来论投资呢?对于已经纳入城市范围的一些特殊功能用地(比如集体土地)，是否有种办法可以在不涉及土地变更的情况，以经营的方式来盘活资产?有，大量的实践已经在进行!

　　四、城市更新中有哪些机会是靠本事就能抓住的?

　　紧接着上面的问题就带出这个问题，城市更新中有哪些是可以“靠本事”就能抓住的?注意，这里说的是“靠本事”，而不是靠其他(比如你拥有特殊的资源可以轻而易举拿到便宜的项目)。这也就意味着会存在这样的机会，这事只有你来干才成，这房子只有在你手上才值钱，在别人那就玩不转，就是烂尾楼，就是死盘。会有这样的事吗?会啊!越是到了互联网时代还就越多这样的事。以上地为例，这个远离传统商务区的地方(曾经北京最好的商务中心区只有国贸附近和金融街，勉强算上中关村)，如今已成为IT总部的聚集区，而且有说法是“初创企业在中关村，成长型企业去望京，做大了才能进上地”，因为是这样的格局，所以上地能单独拉高那个区域的租金，已经远远超出了传统地段论的定价!再举一个案例，从前没有人认为仓库会是一个好的投资标的，那哪能赚钱啊?但是随着电商的不断发展，我们看到的明显趋势是仓储空间正在不断取代传统商场的货架，京东大量的融资用来干什么了?建仓库!马云投的菜鸟网络在干什么?建仓库!仓库这个最不起眼的建筑空间就成为一种好的投资机会。对于未来的房地产资产定价，地段所能代表的价值或许会越来越弱化，而能注入怎样的内容，是什么样的经营方式，才会决定空间本身的价值。这就是要靠本事的地方，这个地方只有我们才能玩，多牛!

　　五、三四线城市的“去库存”是个坑还是大机会?

　　最近有一个很令人瞩目的标题党文章叫“一线城市每卖出一套房，三四线城市就增加了三到四套的库存“，大致意思就是说在人口红利消失的今天，城市之间已经进入零和博弈阶段，大城市流入的人口就是从中小城市吸走的，而从购买力角度，买一套一线城市的房就足以在三四线城市买三到四套房。这是如今的事实，一二三四线城市的房价差距正在以几何倍数拉开，而市场仍然要追高杀跌，贵的仍然供不应求，贱的就算赔钱也很难卖掉。但正如不可能所有人都挤进已经拥挤不堪的一线城市一样，即使是被众人抛弃的三四线，仍然存在被错杀的机会，仍然有人会去买房，仍然有物业的价值存在提升的可能。但是相比一线城市的各种试错机会，进入原本产出过剩的三四线城市真的要格外慎重，要选准切入点，能最大可能争取政策支持是机会点，但一定要能拿出“降维打击”的产品来。互联网拉近了城市之间的时空距离，城市之间存在分包协作的机会，互联网会提高人们认知进化的速度，这或许会是一个思考方向，华丽集在常州做的华丽空间就是很好的实践。不要妄图去那样的城市再干一堆没人要的普通住宅，那就真的是自己给自己挖坑了。

　　六、地产的产业链上还有什么分工整合机会?

　　越是文明进步，人类越难以独立生存，我们每一个人都需要依赖别人而存在而实现价值，这就是城市的意义。地产行业的未来只能是越来越细的分工，从市场细分到工种细分。分工之后的必然结果是再次媾和，这就是打破再整合的过程，这样才有可能做到每个个体的极致优秀，才有可能重新整合出全新的商业模式。这个时代创新不要指望某个基因突变或者天才降世。地产的创新没有什么新奇的地方，就在于找到合力，需要我们彼此打开接口，重新组合。不要妄想会有一家独大，一家通吃，不能和最好的人去实现合作，你自己永远无法做到优秀!地产的产业链之前是线性的关系，可以按甲乙丙丁一路排下去，进入互联网时代这样的关系就存在可以重构的可能，原来可能是由一家开发商来统筹安排，彼此之间是总包分包关系的，现在就有可能打破这样的关系，由更接近客户端的一方发起重新构建商业模式。蔡雪梅创业的ELAB就是在做这样的实践，平安好房发起的房地产众筹也是从锁定客户开始入手。一个经典的合作案例是IPHONE的诞生，作为智能手机的发端，IPHONE中的创新技术并不是苹果一家的发明，可以说就是全球智慧的集大成。地产的产业链现在实际上在做不断的延伸，尤其是服务层面，这也就意味着会有越来越多非传统地产领域的力量加入进来，这也就带来了无数种创新的可能。

　　七、地产如何对接新经济的快车?

　　正如前面所说，基于货币超发基础上的地产泡沫迟早崩盘，只是你无法准确判断时间而已。而要想你的资产做到不随泥沙俱下，就需要搭上新经济的快车，赋予新的增长动力。就像任何市场下行期总是有一些资产价格会保持坚挺一样，只要你承载的内容是这个时代所需要的，你本身也就是有价值的地方。在于新经济的对接中需要摆正好位置，你只是容器，是载体，你的优势在于空间的营造和空间服务，而不在于你是谁的房东。以信中利发布的“未来10年，中国最具投资价值的17个新兴产业”来对应，我们就发现其实就有大量对接的机会，除了简单的承载，新技术的出现也会改变地产本身的很多商业模式，比如大数据对于商业地产客户习惯捕捉的应用，比如虚拟现实在房屋销售上的运用，比如人工智能、机器人对于物业管理的帮助(万科不就正在应用机器人管家)，比如大消费升级、医疗大健康、文化娱乐、教育、体育等产业的兴起对于空间使用功能的重新定义，大量的空间会因为新经济的注入而重新焕发光彩，

　　八、地产的轻资产化运作是真的吗?

　　关于轻资产战略，这事是由带头大哥引起，万科、万达都说他们是真的在转型，万达要“去地产化”，万科要做“投资集团”。老大们都玩轻的了，大家能不跟进?轻资产是为了让自己有更从容的空间去寻找突围的方向，轻资产却绝不是去做乙方，不是把主动权拱手让人，对于大企业的轻资产化运作更多的是指向金融化，是以品牌和管理能力去引导资本走向前端，对于中小企业的轻资产化则更多体现为专业化的分工。还有另外一个层面的轻资产运作，指的是纯粹的品类服务运营商，这样的轻资产也要注意规避受制于人的命运，不能去做简单的二房东，更不能一开始就事无巨细都从头开始打造，那根本就是重资产的打法。真正的轻资产需要有品牌，有管理体系，有核心价值，能做到这样的轻资产，重资产归谁持有就不重要了，因为那里面一切的价值实现都离不开你。

　　九、如何抓住经济下行周期里的不良资产并购重组机会?

　　这才是最高超的投资艺术，也是当前一地鸡毛里最值得费心费力去琢磨的事情。当前大量的不良资产出现的原因只是因为不专业，因为明珠暗投。但是不良资产收购又是一项系统工程，需要各方面高手的配合，至少就需要法律、财务、运营、投资、处置等方面的紧密合作，包括需要有熟悉政府程序，处理各类疑难杂症(比如债务纠纷、人员安置等)的能力，别人手里的垃圾，就是我们眼中的宝藏!就操作技巧而言，不良资产收购的重点还是在于收购后的再处置过程(虽然尽可能低的收购价格也很重要，但那只是意味着足够多的试错成本)，如何分拆，如何改造，如何注入新内容，如何抵御下行周期中的清淡，如何装入更合适的题材进行变现，如何找到更加合适的买家实现最终的价值实现，也许这样的机会就会属于来自成熟资本市场的国际大鳄，也许就会因此而催生出中国本土的并购基金新星，现在就是他们出击的最好时机。

　　十、海外地产投资现在还是一个好时机吗?

　　显然从投资价格角度，现在已经错过最佳投资期，现在是中国时间。海外成熟市场周期明显而且波动频繁，作为外来者很难把握其中的规律，很难抓住最佳的投资时机，所以大多数的海外投资最明智的选择是与本地专业机构合作。但即使这样，目前也不要指望会有多高的投资回报，当下的海外投资更多的只是一个资金避险的需要，是源于对中国经济的担心和人民币贬值的预期，对于这样的资金安全着陆是第一位的。相对而言，地产投资只是华人在海外最有可能接受的一个选择，并非最好选择，当资产配置去做好了。

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